新股研報 | 寶龍商業(yè)(09909)由寶龍地產(chǎn)(01238)分拆上市，收入近年急速增長，估值合理

本文由“信誠證券”供稿，作者為信誠證券分析師陳伯豪，文中觀點不代表智通財經(jīng)觀點。

-寶龍商業(yè)(09909)由寶龍地產(chǎn)(01238)分拆上市，在中國所有商業(yè)運營服務供應商之中排名第四，市場份額為0.8%。公司管理的物業(yè)項目主要位于長三角，來自該地區(qū)占去年收入約63%

-招股日期︰12月16日至19日

-上市日期︰12月30日

-獨家保薦人︰農銀國際

-收款行︰中銀香港

-發(fā)售1.5億股，90%配售，10%公開發(fā)售，另有15%超額配股權。合資格寶龍地產(chǎn)股東將獲提供優(yōu)先發(fā)售中合共約1,436萬股預留股份的保證配額，每100股獲預留1股，占發(fā)售股份約9.58%

-每股招股價為7.5元至10元，集資最多15億元，上市開支約8,000萬元人民幣

-按每手500股，入場費5,050.39元

-以上限價10元計算，市值約60億元(以18年盈利約1.33億元人民幣計算，市盈率約40.6倍，若計算18年7月至19年6月盈利，市盈率約34.6倍)

-截至19年6月底，平均資產(chǎn)凈值約2.97億元人民幣

-公開發(fā)售分為甲組(500萬或以下申請人)、乙組(500萬以上申請人)

業(yè)務︰

-16至18年收入分別為人民幣7.52億元、9.72億元、12億元，19年首六個月收入為7.49億元人民幣

-16至18年毛利分別為人民幣1.64億元、2.53億元、3.25億元，19年首六個月毛利為1.97億元人民幣

-16至18年純利分別為人民幣6,293萬元、7,859萬元、1.33億元，19年首六個月純利為8,713萬元人民幣

-16至18年經(jīng)調整純利分別為人民幣6,293萬元、7,859萬元、1.33億元，19年首六個月經(jīng)調整純利為9,678萬元人民幣(若不涉及上市開支)

-截至19年6月底，公司有45處在管零售商業(yè)物業(yè)，總在管建筑面積約為640萬平方米，而已訂約為總共59處零售商業(yè)物業(yè)提供商業(yè)運營服務，總合約建筑面積約為750萬平方米。公司亦向住宅物業(yè)、辦公大樓及服務式公寓提供住宅物業(yè)管理服務。于19年6月底，公司住宅物業(yè)管理服務分部下有44處在管物業(yè)，總在管建筑面積為約1,060萬平方米，而已訂約管理69處物業(yè)，總合約建筑面積約為1,710萬平方米

-公司旗下管理物業(yè)來自母公司寶龍地產(chǎn)及其附屬公司占近90%，來自合資企業(yè)占5%，來自獨立第三方則占5%。客戶主要包括物業(yè)開發(fā)商、業(yè)主、業(yè)主委員會及租戶。五大客戶占去年收入約20.5%，最大客戶為母公司寶龍地產(chǎn)及其附屬公司，占去年總收入約17.2%

-公司以四個品牌「寶龍一城」、「寶龍城」、「寶龍廣場」及「寶龍?zhí)斓亍固峁┥虡I(yè)運營服務

-公司歷史可追溯至1993年，當時成立首間運營附屬公司廈門華龍物業(yè)管理，向控股股東寶龍地產(chǎn)提供配套物業(yè)管理支持。在寶龍地產(chǎn)開展零售商業(yè)物業(yè)開發(fā)后，公司于2007年將服務范圍擴展至提供商業(yè)運營服務

-集資所得其中約50%將用于戰(zhàn)略收購；約25%將用于升級資訊技術系統(tǒng)；約10%將用于若干租戶的股權投資；約5%將用于根據(jù)輕資產(chǎn)業(yè)務模式翻新由獨立第三方開發(fā)或擁有的零售商業(yè)物業(yè)；約10%將用于一般業(yè)務用途

基石投資者︰

-引入四名基石投資者，包括安踏體育(02020)副主席丁世家先生、永輝超市、恒安國際(01044)副主席兼行政總裁許連捷先生以及Orchid China Master Fund，合共認購約2.82億元股份，按中間價計算，約占發(fā)售股份21.49%，設六個月禁售期

上市后主要股東架構︰

-寶龍地產(chǎn)(01238)持股67.5%

-匯鴻管理(主席許華芳先生全資擁有)持股7.5%，許華芳先生為寶龍地產(chǎn)控股股東許健康先生之子

-公眾股東持股25%

簡評︰

-寶龍商業(yè)(09909)由寶龍地產(chǎn)(01238)分拆上市，在中國所有商業(yè)運營服務供應商之中排名第四，市場份額為0.8%，公司主打商業(yè)物業(yè)管理，管理的物業(yè)項目主要位于長三角，收入近年急速增長

-以上限價10元計算，市值約60億元，以18年盈利約1.33億元人民幣計算，市盈率約40.6倍，若計算18年7月至19年6月盈利，市盈率約34.6倍，考慮到公司收入增長近三成，估值合理

-公司引入四名基石投資者，合共認購約2.82億元股份，按中間價計算，約占發(fā)售股份21.49%