新股研報(bào) | 招商局商業(yè)房托(01503)收入來(lái)源穩(wěn)定，適合長(zhǎng)線收息

本文由“信誠(chéng)證券”供稿，作者為信誠(chéng)證券分析師陳伯豪，文中觀點(diǎn)不代表智通財(cái)經(jīng)觀點(diǎn)。

招商局商業(yè)房托(01503)由招商局置業(yè)(00978)擔(dān)任房托管理人，由在深交所上市的招商蛇口(SZ:001979)分拆出來(lái)，目前持有位于深圳市南山區(qū)寫(xiě)字樓及商場(chǎng)等5處物業(yè)

招股日期︰11月28日至12月3日

上市日期︰12月10日

獨(dú)家上市代理人︰花旗環(huán)球

收款行︰星展銀行、中銀香港

發(fā)售7.5億個(gè)基金單位，90%配售，10%公開(kāi)發(fā)售，另有5%超額配股權(quán)

每基金單位定價(jià)為3.42元至4元，集資最多30億元，上市開(kāi)支約1.05億元

按每手1000股，入場(chǎng)費(fèi)4040.31元

以上限價(jià)4元計(jì)算，市值約45.1億元，公司預(yù)期預(yù)料年收益率5.9%至6.9%

截至19年6月底 ，平均資產(chǎn)凈值約29.2億元人民幣

公開(kāi)發(fā)售分為甲組(500萬(wàn)或以下申請(qǐng)人)、乙組(500萬(wàn)以上申請(qǐng)人)

業(yè)務(wù)︰

16至18年收入分別為人民幣3.66億元、3.59億元、3.89億元，19年首六個(gè)月收入為1.9億元人民幣

16至18年純利分別為人民幣3.48億元、7.25億元、10.99億元，19年首六個(gè)月純利為3.91億元人民幣，由于純利佔(zhàn)大量投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)

16至18年經(jīng)調(diào)整除稅前純利分別為人民幣2.48億元、2.79億元、2.81億元，19年首六個(gè)月經(jīng)調(diào)整除稅前純利為1.5億元人民幣(若扣除投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng))

作為6年來(lái)本港首只房產(chǎn)投資信托基金(REITS)招股，根據(jù)招股文件，房托管理人將于每個(gè)財(cái)政年度向基金單位持有人分派不少于年度可供分派收入90%的款項(xiàng)，預(yù)料年收益率5.9%至6.9%

招商局商業(yè)房托共持有位于深圳市南山區(qū)寫(xiě)字樓及商場(chǎng)等5處物業(yè)，所有物業(yè)均具有便捷的公共交通網(wǎng)絡(luò)及設(shè)有停車(chē)位：新時(shí)代廣場(chǎng)，毗鄰海上世界商業(yè)地區(qū)與太子灣的甲級(jí)寫(xiě)字樓，總樓面面積為8.73萬(wàn)平方米，太子灣屬新興寫(xiě)字樓及零售商業(yè)地區(qū)；數(shù)碼大廈、科技大廈及科技大廈二期，三棟寫(xiě)字樓綜合體，總樓面面積為12.4萬(wàn)平方米，且位于獲南山政府指定為高科技公司及初創(chuàng)公司之商業(yè)中心的蛇口網(wǎng)谷，用于促進(jìn)和發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)；及花園城，位于蛇口街道的首個(gè)大型集購(gòu)物、餐飲、休閑及娛樂(lè)設(shè)施于一體的綜合商業(yè)樓宇，總樓面面積為5.04萬(wàn)平方米。截至9月底，物業(yè)總面積26.24萬(wàn)平方米，可租賃總面積24.99萬(wàn)平方米，平均出租率84.1%

公司預(yù)期未來(lái)有3個(gè)物業(yè)或會(huì)注入基金，當(dāng)中太子廣場(chǎng)及匯港二期或于今年底至明年初完工并開(kāi)始招租，而新時(shí)代廣場(chǎng)二期或于明年下半年完工，基金最快會(huì)于明年下半年至2021年初開(kāi)始注入

集資所得其中約97%用作收購(gòu)前身集團(tuán)，其余為全球發(fā)售的成本及一般企業(yè)用途。

上市后主要股東架構(gòu)︰

招商蛇口持股33.5%

公眾基金單位持有人持股66.5%

簡(jiǎn)評(píng)︰

招商局商業(yè)房托由在深交所上市的招商蛇口分拆出來(lái)，目前持有位于深圳市南山區(qū)寫(xiě)字樓及商場(chǎng)等5處物業(yè)，收入來(lái)源主要是客戶租金，十分穩(wěn)定，公司是以房托形式上市，按例將不少于可供分派收入90%的款項(xiàng)用作派息，適合長(zhǎng)線投資者收息之用

以上限價(jià)4元計(jì)算，市值約45.1億元，公司預(yù)期預(yù)料年收益率5.9%至6.9%，接近同業(yè)越秀房產(chǎn)信托基金(405)周息率約6厘（編輯：任白鴿）