恒隆集團(00010)董事長陳啟宗“拷問”兒子：哪家內地開發(fā)商是你尊敬的？

本文來自微信公眾號“MallMall咪呀”，作者：陳博。

“之前（主辦方）讓我自己做一個演講，我就不做了。自己講話是一件很悶的事，最好還是對話，找誰來對話？”陳啟宗邊說邊將眼角瞥向一旁的年輕人，“找小陳吧?！?/p>

全場哄堂大笑。

這是在上海靜安昆侖大酒店，2019觀點商業(yè)年會現場。

陳啟宗的身份，是恒隆集團（00010）、恒隆地產有限公司（00101）董事長。他口中的“小陳”，即自己的長子陳文博。

現年37歲的陳文博，早期曾效力于畢馬威上海分公司及匯豐銀行，九年前加盟恒隆?？v使一路沒有“綠燈”，他還是從基層一步一步干至核心管理層，而今的頭銜已然是恒隆集團、恒隆地產有限公司執(zhí)行董事。

雖然頭頂“香港知名地產二代”光環(huán)，但陳文博在正式場合仍恪守職業(yè)素養(yǎng)。整場對話里，他對陳啟宗唯一一次正面稱呼，用的是“陳主席”而非“爸爸”。

這場父與子的對話，重點聚焦商業(yè)地產探討。短短35分鐘，陳啟宗接二連三向兒子拋出四個問題，無論是關于中國消費者與中國品牌、實體與電商的討論，還是對科技運營、香港和內地兩地開發(fā)商的思考，角度看似細微，但任何一個內容，都直擊商業(yè)地產內核，關乎這個行業(yè)的現在與未來。

“我發(fā)現我想談的問題都是商業(yè)地產的人不提的?！标悊⒆谌瑑纱握f起這句話。這位縱橫商場多年的親歷者，似乎執(zhí)意于將自己所觀察到的不同細節(jié)呈現給每一位商業(yè)地產同行。

而整場對話，也由此徐徐展開——

十年前乃至三五年前，中國消費者還在追逐西方的一些服裝、品牌潮流；但如今，中國消費者的角色已經從跟隨者轉換成全球潮流領袖。陳文博觀察到的現象是，諸如LV之類的大牌，早期往往在巴黎、倫敦等時尚之都發(fā)布新款，現在，上海變成他們的新款領先發(fā)布陣地。

按照陳啟宗提供的數據，目前，在世界部分大牌的全球消費中，中國消費者所占的份額大概介于36%-37%，而中國人口是全世界人口的19%，相當于中國消費者一個人可以買兩個人的貨。

如果從增量來看，很多牌子70%-80%，甚至接近100%，全年增量都從中國市場產生?！爸袊说氖袌鰧嵲诖蟮貌坏昧??！标悊⒆诟锌?。

龐大的消費容量促使中國品牌正在崛起。中國什么時候會有自己的LV出現？——陳文博給出答案，“我覺得時間不會很長?！?/p>

支撐他這一信心的案例是，愛馬仕在2010年推出奢侈品牌“上下”，以中國制造為特色，產品包括服裝，家具和餐具等，上海新天地商業(yè)區(qū)一幢法式紅磚建筑，便是“上下”在中國開設的首個真正品牌之家。

市場體積大，能夠在財務上得到非常大優(yōu)勢，讓陳啟宗常常思考，恒隆旗下的商場不能光有香奈兒、迪奧等老外的牌子，還必須留余地給中國牌子。因為很有可能，中國的這些品牌老板，搖身一變就成為世界大牌的老板。

中國創(chuàng)造品牌是遲早的事。陳文博也贊成這一觀點，在他看來，一個品牌的誕生基本需要兩個因素，第一是質量，第二是故事歷史。中國制造的東西都有很高質量，現在缺的只是歷史或故事?！耙膊灰欢ǚ且f歷史，但故事必須講得非常好，能夠讓西方國家的消費者接受這個故事，我覺得這不過是時間問題。”他說。

這一次，陳啟宗將這個問題轉向自己的兒子。

上海恒隆廣場與港匯恒隆廣場，是現時恒隆地產物業(yè)租賃收入的主要貢獻者，而陳文博，曾是這兩座商場的主要負責人。他回答，對電商是非常害怕，同時又一點都不害怕。

如此矛盾的心理背后，有著階段性考量——“目前LV、愛馬仕的那些經典款，在網絡上只能買到二手，并沒有新貨銷售。當然這個形式慢慢可能發(fā)生變化，一般線下零售會逐漸過渡到線上，所以長遠來說我非常害怕。”陳文博說，但短期跟中期，一些線下購物商場擁有創(chuàng)造空間的優(yōu)勢，部分品牌方將自己整個品牌的DNA、故事和歷史展示給消費者。

陳文博對線下商場的機會依然頗為看好。如若單純依靠線上銷售，消費者可能會對未買過的產品產生不確定性，但線下商場與店鋪的存在，能夠讓消費者對這個品牌的實力、質量產生信任，這就是陳文博所認為的線下價值所在。

陳啟宗的觀察顯然更加深入，他發(fā)現，哪怕是一流大牌，依然喜歡扎堆開店。這就給了商業(yè)地產從業(yè)者一個啟示，如果大牌都喜歡聚集在某個地方，那總會出現一個大贏家。哪個商場能夠把這些大牌全部吸引過去，它就是大贏家。

他再將思考進一步延伸：那些以線上為主的牌子，不可能再像從前那樣再開三五十個店。當他需要少數實體店的時候，他只會選擇去最好的、能夠提升自己品牌價值的商場。能搶奪到這一部分線上資源的商場，自然也是另外一個層面的大贏家。

事實上，過去這些年，陳啟宗也很少在商業(yè)地產論壇上聽到關于科技屬性的探討，但他確信，這一方面恐怕對將來5-20年的商業(yè)地產生態(tài)產生重要變化。

“談一談恒隆、商業(yè)地產領域對于科技運用的考慮。”陳啟宗緊接著聊起第三個問題。

“以往這七年，整個市場都在討論，怎么使用科技。但是我覺得，直到最近才真的有一些商業(yè)地產商能用的科技工具，人臉識別肯定是其中一個。”陳文博說。

人臉識別的運用為恒隆糾過一次偏。以前，陳文博一直以為到恒隆旗下商場消費的顧客70%都是女生，原因在于每次商場調查問卷回收，70%都是女生作答，相比男生，女生填表的意愿更為突出。但啟用人臉識別之后，陳文博才發(fā)現，這個數字是不對的，原來商場只有50%-60%是女性顧客?！拔覀兘K于知道，還是有一些價值很大的資料，可以變成數據拿回來?！?/p>

除了人臉識別，美國、歐洲現在還在使用的現金、信用卡付費方式，已經被中國更新換代了。如今，中國的消費者，更多采用微信、支付寶這類無現金付款方式。

相比傳統(tǒng)現金收費方式基本很難得到消費者任何信息和資料，如今的POS機終端可以反饋出比較具體的數據，為商業(yè)地產商未來分析提供基礎性材料。

問題如連環(huán)炮似，緊接著密集襲來，“內地開發(fā)商的相對優(yōu)勢是什么？內地開發(fā)商比我們香港優(yōu)勝的是什么？比如在上海，你會想到恒隆，想到香港不少企業(yè)，到底在這一方面，香港開發(fā)商是有優(yōu)勢，還是劣勢？我們是領先，還是落后？原因何在？”

臺下是濟濟一堂的內地開發(fā)商，旁邊是自己的兒子，但陳啟宗絲毫不留一點空隙。

陳文博開口，“香港開發(fā)商目前在管理方面稍強一些，但是有點不接地氣，所以在市場工作、招商推廣方面，我們還是達不到內地開發(fā)商水平?！?/p>

陳啟宗顯然對這個答案不甚滿意，他繼續(xù)問，“你有更敏感的（感觸），哪家內地開發(fā)商是你很尊敬的？”

“不少?！倍葐X的陳文博仍有些謹慎，但他還是舉了兩個例子，恒隆位于沈陽的一個項目做得不錯，但還有一些內地開發(fā)商做得更好，比如華潤萬象城；大悅城也做得非常不錯，有一定規(guī)模，能夠吸引國際奢侈品牌進駐，基本上管理水平也不會太差。

兩個案例總算引起了陳啟宗的些許共鳴。他說，沈陽是一個奇怪的地方，雖然總體經濟不算好，但只要是行業(yè)領先者，還是非?？少F的，無可否認萬象城做得非常成功；恒隆雖然略微遜色，但每年也有一點點增長。

沈陽十大知名步行街之一的中街，最西邊還有恒隆另一個四星級商場，最東邊則是大悅城。早年，這一整條街上，來自四面八方的開發(fā)商扎堆開起商場，十年過去，這些商場關門的關門，蕭條的蕭條。

“現在剩下誰？就你跟我。”舞臺上的陳啟宗，隔空與臺下大悅城相關負責人喊起話，“這反而讓我非常不高興，為什么不高興？如果僅剩我們兩家的話，以后人氣就越來越少?！?/p>

他提出自己的想法，希望兩家合作，將這條街道做旺?！白詈媚阗嵈箦X，我賺大錢，別人賺小錢。”

時間一點一滴過去，陳啟宗果斷結束了這場父與子的對話。

但他不忘在末尾發(fā)出呼吁——“我們這個行業(yè)絕對不好玩，能夠在這個行業(yè)里生存下來就相當不錯了。希望大家保持頭腦清醒，不要做瘋子，不要制造瘋的市場，還是要理性看待。”

畢竟，只有理性的人才能最終生存在這個市場上，才能在市場上獲勝。

（編輯：張金亮）