安信國際：中梁控股(02772)深耕長三角，銷售進度高于同業(yè)，首予“買入”評級

本文來自微信公眾“安信國際”。

安信國際近日發(fā)布中梁控股(02772)報告，對中梁的目標價為港幣7.0元，相當于經(jīng)調(diào)整資產(chǎn)凈值的30%折讓。公司現(xiàn)價約4.8倍/3.8倍2019/20年市市盈率，比同業(yè)平均水平有較大折價，公司今年把重點放在打開資本市場及開拓融資渠道的工作上，融資成本未來將可改善，將為中梁帶來價值重估的機會，首予“買入”評級。中梁在上市時明確表示首年股息分派政策為核心凈利潤的40%，反映公司對現(xiàn)金流的信心。公司股息率約10%，高于同業(yè)水平。

溫州為核心，深耕長三角。中梁地產(chǎn)是一家以溫州為核心，深耕長三角的房地產(chǎn)開發(fā)商。公司自2000年在溫州起起家，2002-09年將業(yè)務擴展至長三角，并在上海設立總部。公司實行阿米巴經(jīng)營模式把公司細分化，并配合跟投計劃，2015年后進入快速增長期，項目發(fā)展拓展到海西、西南、華中、大灣區(qū)及環(huán)渤海等地。年銷售金額從2016年約190億元，以復合年增長率131%，上升至2018年約1,015億元。公司2019年7月在香港上市。

4000億元貨值，2000億元未結(jié)轉(zhuǎn)銷售。截至6月，中梁土儲總建面約5300萬平米，扣除已售未結(jié)部分凈土儲約3400萬平米，估計貨值約4000億元。主要集中在長三角地區(qū)，貨值占比超過50%。此外，已售未結(jié)金額(全口徑)約2000億元，我們估計毛利及凈利在25%及8%之水平，整體能為公司帶來約100億元的權(quán)益凈利潤，大部份可在兩年內(nèi)交付以兌現(xiàn)出來，以支撐短期盈利。

年度目標進展良好。截止9月累計實現(xiàn)合約銷售金額約1005億元，完成2019年目標銷售額1300億元的77%，進度良好，比在港上市的主要同業(yè)之平均值73%為高。公司2019年全年可售資源約1900億元，全年供貨均衡。中梁的銷售基本符合預期，我們認為公司完成年度銷售目標之可能性較大，去化只要超過68%便可達標。公司權(quán)益銷售增長率估亦超過30%，較同業(yè)百強平均水平為高。

首予“買入”評級。公司土儲雖然較多在低線城市，但主要集中在長三角等經(jīng)濟實力較強之地區(qū)，加上單一項目規(guī)模不大，周轉(zhuǎn)速度較高。此外，2018下半年開始，公司回歸高線城市，項目風險可控。我們對中梁的目標價為港幣7.0元，相當于經(jīng)調(diào)整資產(chǎn)凈值的30%折讓。公司現(xiàn)價約4.8倍/3.8倍2019/20年市市盈率，比同業(yè)平均水平有較大折價，公司今年把重點放在打開資本市場及開拓融資渠道的工作上，融資成本未來將可改善，將為中梁帶來價值重估的機會，首予“買入”評級。

風險提示：銀根緊縮影響銷售;國內(nèi)調(diào)控力度升級;土儲較多在低線城市