新股解讀 | 招股上市在即 銀城生活服務(wù)(01922)為“人”所擾

近兩年來，港股掀起了一股物管公司上市潮，在港上市的內(nèi)資物管企業(yè)已達(dá)10余家，各大龍頭房企幾乎均有在列。10月23日，銀城系旗下的物業(yè)板塊銀城生活服務(wù)抓住了物管上市浪潮的尾巴。

智通財經(jīng)APP了解到，銀城生活服務(wù)(01922)現(xiàn)已于今日(10月25日)起招股，于10月30日結(jié)束。公司擬全球發(fā)售6668萬股，香港公開發(fā)售占10%，國際發(fā)售占90%，另有15%超額配股權(quán)。每股1.9-2.28港元，每手2000股，預(yù)期11月6日上市。

上市為解“大哥”之困?

作為銀城生活服務(wù)的老大哥，銀城國際(01902)也是于今年年初登陸港股，時隔半年后，銀城生活服務(wù)(01922)便即將為銀城系完成第二次IPO。公司上市后，銀城系將在一年內(nèi)完成兩家公司的上市。

隨著這兩家公司的上市，背后最大的受益者，則是同為兩家公司控股股東的黃清平。據(jù)智通財經(jīng)APP了解，黃清平通過SilverHuang和SilverWutong持有銀城生活服務(wù)54.56%的股份，并擔(dān)任非執(zhí)行董事。與此同時，其也通過SilverHuang持有銀城國際控股48.72%股份。

對于銀城生活服務(wù)選擇香港上市，銀城一位高管也曾表示，一方面，公司旨在外拓市場，提高市場占有率。另一方面，香港資本市場對于物業(yè)公司較為看好，選擇在香港上市也與此有關(guān)。

然而，市場上也有另一種聲音認(rèn)為，銀城生活服務(wù)此次的赴港IPO，或也與破解銀城國際負(fù)債之困有關(guān)。據(jù)了解，2015-2018近四年間，銀城國際凈資本負(fù)債率由15年的141.1%至17年達(dá)到翻番，并于2018年年底進(jìn)一步提升至351%。為“老大哥”解決資本負(fù)債之困，或也是公司IPO需要解決的任務(wù)之一。

物管服務(wù)具備獨(dú)立性

物管上市公司在上市前作為地產(chǎn)公司原先的板塊之一，往往都有著母公司或關(guān)聯(lián)公司向物業(yè)管理公司“輸血”的行業(yè)通病，在港股上市的物管企業(yè)中，在管面積來自關(guān)聯(lián)房企超過80%的公司不在少數(shù)。

然而，銀城生活服務(wù)在依賴關(guān)聯(lián)公司“輸血”這方面卻做到了少有的獨(dú)立性。在物業(yè)管理服務(wù)收入中，有60%以上的收入來自于第三方開發(fā)商，且這一比重仍保持?jǐn)U大趨勢。截至2019年首四個月，公司來自第三方開發(fā)商時候的比重已達(dá)到77.4%，約有79.1%的在管面積來自于第三方。

相比之下，公司業(yè)務(wù)在地域分布上卻有著較高的集中度，于2016年來自南京的物業(yè)管理服務(wù)收入占比達(dá)90.9%。不過，這一現(xiàn)象在近年來也出現(xiàn)改善，業(yè)務(wù)比重也不斷向南京以外的其他長三角城市擴(kuò)展。

利潤為人力所困

從公司具體業(yè)務(wù)規(guī)模來看，截至2019年首四個月，公司物業(yè)管理服務(wù)的在管面積約1960萬平米。物業(yè)管理服務(wù)涵蓋中國10個城市，其中大多數(shù)城市集中在江蘇省，少數(shù)集中為長三角地區(qū)的其他省份的三個城市。

管理類型方面，公司于2019年4月30日管理物業(yè)197項，包括89項住宅物業(yè)及108項非住宅物業(yè)，服務(wù)超過10萬戶家庭。

目前，銀城生活主要有兩大業(yè)務(wù)線，即物業(yè)管理服務(wù)及生活社區(qū)增值服務(wù)。就物業(yè)管理服務(wù)而言，采取兩種收益模式，以包干制或酬金制收取物業(yè)管理費(fèi)。其中，主要收入來自物業(yè)管理服務(wù)。

在銀城生活物管收入中，包干制收入占據(jù)絕大部分比例，多年來均超99%。據(jù)智通財經(jīng)APP了解，該制度主要具備簡便易行，對業(yè)主要求較低等特點(diǎn)。包干制往往有利于小型物管公司采用，制度中節(jié)省的開支可能成為物業(yè)公司的利潤。也正因如此，包干制對于企業(yè)自律也提出了更高要求。

截至2016年-2018年間，銀城生活共分別實現(xiàn)總收入2.27億、3.06億、4.68億元人民幣，復(fù)合年增長率為43.4%。然而，公司在上述期間內(nèi)分別實現(xiàn)純利2319萬、1982萬及2709萬元人民幣，復(fù)合年增長率僅為8.1%。截至2019年止4個月，公司純利也出現(xiàn)負(fù)增長。

從公司主要財務(wù)比率來看，純利率呈連年下滑趨勢。智通財經(jīng)APP了解到，銷售成本較快上漲，為影響公司純利率水平下滑的主要因素之一。其中，勞工成本為公司銷售成本的主要組成部分，占銷售成本比重達(dá)70%以上。除此之外，銷售成本的第二大費(fèi)用分包成本在近幾年內(nèi)增速較快。總體來看，人力成本成為公司銷售成本較快增長的主要因素。

除此之外，截至2019年首四個月，該公司行政開支增速加快也造成了利潤水平的下降。其中，行政開支中最主要費(fèi)用員工成本增速有所加快。此外，差旅開支于當(dāng)期同比大幅增長了477%。整體而言，人力成本依然為影響公司利潤水平下滑的最主要因素。

總體來看，公司對于關(guān)聯(lián)公司依賴較少在物管公司中較為難得，但業(yè)務(wù)在南京地區(qū)的過渡集中或?qū)⑹构疚磥砻媾R較為集中的政策風(fēng)險。對此，管理層也正在采取進(jìn)一步改善措施，公司執(zhí)行董事兼總裁李春玲表示，公司在收購上未來將優(yōu)先選擇位于長三角區(qū)域公司，目標(biāo)將公司打造為長三角區(qū)域頭部企業(yè)。在財務(wù)表現(xiàn)方面，人力成本與收入規(guī)模之間的平衡則是公司未來需要關(guān)注的問題。