新股消息 | 亞太區(qū)物流地產(chǎn)龍頭ESR通過港交所聆訊，京東物流為其股東之一

智通財經(jīng)APP獲悉，據(jù)港交所10月20日披露，亞太地區(qū)最大物流地產(chǎn)運營商ESR Cayman通過港交所聆訊，聯(lián)席保薦人為德意志銀行和中信里昂證券。據(jù)悉，該公司原本預(yù)計6月20日在港交所掛牌上市，計劃發(fā)行5.6億股，招股在16.2港元至17.4港元之間，擬最高募資98億港元。

ESR持有資產(chǎn)負債表的物流物業(yè)組合，并管理諸多基金及投資公司，于亞太區(qū)投資處于物業(yè)生命週期不同階段的物流物業(yè)。ESR Cayman在亞太區(qū)為新經(jīng)濟建設(shè)物流基礎(chǔ)設(shè)施，致力于為租戶提供現(xiàn)代一流的物流設(shè)施及解決方案。

ESR的前身是易商紅木，在2016年由易商公司與紅木公司合并成立。ESR單一最大股東為華平，其他主要股東包括京東旗下京東物流，持股比例約8.56%。另外，韓國第三大財閥SK也有控股約11.97%。

于2019年6月30日，公司管理30家由第三方出資的私人投資公司，總股本承諾超過63億美元，亦管理兩只于新交所上市的不動產(chǎn)投資信託基金，總賬面估值約為29億美元。

截至2019年6月30日，公司的資產(chǎn)管理規(guī)模約為202億美元（其中27億美元來自資產(chǎn)負債表），包括建筑面積約8.5百萬平方米的已竣工物業(yè)、建筑面積約4.4百萬平方米的在建物業(yè)（公司預(yù)期于未來兩至五年內(nèi)竣工，其規(guī)模預(yù)期將占公司當(dāng)前已竣工物業(yè)建筑面積一半以上）及建筑面積約2.4百萬平方米的留作日后發(fā)展的待施工土地，建筑面積合共超過15.3百萬平方米。

主要業(yè)務(wù)

ESR憑藉自身的實力物色、設(shè)計、建設(shè)、租賃及管理投資組合資產(chǎn)。利用自有資金以及橫跨各級別風(fēng)險與流動性等級的匯集資金及投資公司來擴大其業(yè)務(wù)規(guī)模。亦在有發(fā)展前景的市場，以自有資產(chǎn)負債表收購私募及公開平臺以迅速擴大業(yè)務(wù)規(guī)模。

公司主營業(yè)務(wù)涵蓋三大板塊，分別為發(fā)展、基金管理及投資：1)發(fā)展指公司通過發(fā)展、建設(shè)及銷售計入自有資產(chǎn)負債表的已竣工物業(yè)所賺取的發(fā)展利潤；2)基金管理則主要針對基金及投資公司等收取基本管理費、資產(chǎn)管理費、收購費、發(fā)展費及租金；3)投資則主要為針對計入資產(chǎn)負債表的已竣工物業(yè)賺取租金收入及升值收入，以及向所管理基金及投資公司與公募不動產(chǎn)投資信托基金的共同份額中賺取股息收入、分成盈利及或分成升值收入等。

主要客戶與收入

公司的主要租戶是眾多需要物流配送設(shè)施的大中型跨國及國內(nèi)租戶，包括電子商務(wù)公司、第三方物流供應(yīng)商、實體零售商、制造商、冷鏈物流供應(yīng)商及其他租戶。第三方物流供應(yīng)商為各行業(yè)的終端用戶提供服務(wù)，包括電子商務(wù)、電子產(chǎn)品、快消品、零售及快餐連鎖、一般物流服務(wù)、汽車及配件、醫(yī)藥、醫(yī)療設(shè)備及器械行業(yè)。

于2016年、2017年及2018年與截至2019年6月30日止六個月，公司資產(chǎn)負債表上物業(yè)單一最大租戶所產(chǎn)生租金收益分別約占公司總收益的19.7%、12.6%、9.3%及9.8%。同期，公司資產(chǎn)負債表上物業(yè)五大租戶所貢獻租金收益分別約占公司總收益的40.7%、25.8%、17.4%及13.8%。

公司管理30家基金及投資公司并從中賺取收益。于2016-2018年與截至2019年6月30日止六個月，按管理費收入計，公司所管理單一最大基金所產(chǎn)生收益分別約占公司總收益的10.9%、12.2%、12.0%及8.8%。同期，公司所管理五大基金及投資公司（全部均為發(fā)展基金及投資公司）貢獻的收益分別約占公司總收益的34.0%、31.5%、27.9%及23.8%。

行業(yè)內(nèi)地位

根據(jù)仲量聯(lián)行報告，按建筑面積及按投資組合資產(chǎn)價值計算，公司是專注亞太區(qū)的最大物流地產(chǎn)平臺，而按2019年7月1日至2020年12月31日的建筑面積計，公司亦擁有亞太區(qū)主要市場總數(shù)最多的儲備發(fā)展項目。

公司僅專注亞太區(qū)，根據(jù)仲量聯(lián)行報告，于2018年，亞太區(qū)人口超過36億（占全球人口約50%），GDP超過28.6萬億美元（占全球GDP超過33%）。公司目前在中國、日本、韓國、新加坡、澳大利亞及印度營運，根據(jù)仲量聯(lián)行報告，于2018年，該等市場占亞太區(qū)GDP將近90%。根據(jù)同份報告，2019年至2023年，預(yù)測中國、日本、韓國、新加坡、澳大利亞及印度的非公消費復(fù)合年增長率為8.1%，約為同期美國預(yù)期4.0%的增長率的兩倍。

主要財務(wù)數(shù)據(jù)

2016~2018年財年及2019年截至6月30日止六個月，公司分別實現(xiàn)收入9674萬美元、1.53億美元、2.54億美元及1.56億美元，其中年均復(fù)合增速超62%。同期對應(yīng)凈利潤分別為1.05億美元、2.01億美元、2.13億美元及8408萬美元，其中年均復(fù)合增速超42%。

風(fēng)險因素

公司的主要風(fēng)險因素包括：

公司業(yè)務(wù)集中在亞太區(qū)，或會受到區(qū)域及全球經(jīng)濟和政治局勢發(fā)展的影響；亞太區(qū)電子商務(wù)及第三方物流行業(yè)不斷增長的需求及該需求會否于亞太區(qū)持續(xù)增長對其業(yè)務(wù)的影響；公司在亞太區(qū)經(jīng)營跨國業(yè)務(wù)的時間相對較短，因而面對復(fù)雜且可能難以解決的營運風(fēng)險；公司的業(yè)務(wù)競爭非常激烈；投資組合資產(chǎn)的投資回報或會受到投資組合資產(chǎn)的收入及價值波動與其他因素不利影響；公司列入資產(chǎn)負債表物業(yè)和所管理基金及投資公司持有的物業(yè)重估或會影響其盈利能力等。

募資用途

據(jù)招股書，公司募集資金的主要用途是：

用于償還2016年11月發(fā)行的韓亞票據(jù)及贖回2016年12月發(fā)行而未兌換為普通股的C類優(yōu)先股；用于開發(fā)公司資產(chǎn)負債表內(nèi)的物流物業(yè)及對公司所管理基金及投資公司的共同投資。