放大招！1成首付，喜的還是香港地產(chǎn)股

香港不只房價最高，更是連續(xù)八年斬獲“全球房價最難負擔城市”之首。

據(jù)智通財經(jīng)APP了解，從2003年到2018年，香港樓市走出15年的大牛市。這15年里，房價翻了五到六倍，香港房價收入比一度為全球之冠，高處不勝寒。

10月16日，香港特首林鄭月娥發(fā)表任期內(nèi)第三份施政報告，她為港府設立一個清晰目標，即保證每一個香港人和他的家人有房住，讓大家買得起供得起樓。

施政報告提出，港府將會陸續(xù)推出短、中期支援措施，包括大幅增加過渡性房屋項目，放寬首次置業(yè)人士按揭計劃樓價上限——首次置業(yè)人士可申請最高九成按揭貸款的樓價上限由目前的400萬港元提升至800萬港元，即一套800萬的房子，首付只需要付80萬就能上車。

受此消息刺激，香港本地地產(chǎn)股應聲上漲。摩根士丹利發(fā)表報告，行政長官宣布的施政報告，放寬首次置業(yè)人士的按揭保險計劃上限，對私樓需求及樓價有所支持，對本港地產(chǎn)市場有正面影響，尤其是在減息環(huán)境下，對發(fā)展商有利。

林鄭月娥：讓大家買得起供得起樓

10月16日，香港特首林鄭月娥發(fā)表任期內(nèi)第三份施政報告，她表示：房屋問題是目前香港社會所面臨的最嚴峻的民生問題，也是部分民怨的根源。在這份施政報告中，林鄭月娥為港府設立一個清晰目標，即保證每一個香港人和他的家人有房住，讓大家買得起供得起樓。

林鄭月娥表示，去年底已將《長遠房屋策略》下未來十年(即2019–20至2028–29年度)的公私營房屋新供應比例由60：40調(diào)整至70：30，但這是中、長期目標，何時達標仍取決于增加土地供應的速度，因此現(xiàn)在提出短、中期支持措施。

據(jù)智通財經(jīng)APP了解，短、中期支援措施包括大幅增加過渡性房屋項目、放寬首次置業(yè)人士按揭計劃樓價上限——首次置業(yè)人士可申請最高九成按揭貸款的樓價上限由目前的400萬港元提升至800萬港元，即一套800萬的房子，首付只需要付80萬就能“上車”。這需要通過壓力測試，即最低家庭收入達到74123.5港元/月。

這一條非常關(guān)鍵，有香港市民表示，其實香港很多市民都能通過還款壓力測試，但是交不起首付。這一做法釋放了市民購買壓力，購房需求增加也可能會進一步刺激樓價上漲。

為滿足市民對住房的需求，林鄭月娥表示，要持之以恒的增加土地供應，因此港府會加快規(guī)劃，運用《收回土地條例》和其他適用條例，收回三類私人土地作100%公營房屋(包括公屋、綠置居、居屋)及“首置”和相關(guān)設施發(fā)展。

林鄭月娥表示：“由于收地工作接踵而來，目前已知會收回的私人土地約700公頃，預計其中400多公頃會在未來5年收回;特區(qū)政府會盡力做好地區(qū)配套和作出妥善的安置補償安排?！倍噍^之下，過去5年收回的土地面積僅為20公頃，不足未來5年的二十分之一。

此外，港府還將多管齊下增加土地供應，繼續(xù)推進“明日大嶼”填海計劃。

香港地產(chǎn)股應聲上漲，新世界發(fā)展兩天漲逾8%

智通財經(jīng)認為，此次的相關(guān)政策，對香港樓市帶來利好刺激。一方面對樓市的交投這塊預計會帶來正面效應，據(jù)預測，相關(guān)措施有助刺激本月下半月1000萬元以下的物業(yè)交投量增加兩成，未來數(shù)月亦帶動整體二手私宅買賣登記量由目前只有二、三千宗，回升至三、四千宗的水平。另一方面，對擁有相關(guān)地段的土地資源的發(fā)展商帶來價值重估。據(jù)政府消息人士透露，首階段正審視多于10組多數(shù)位于九龍及新界西北的地塊，政府將于明年中向外公布目標。

從二級市場來看，受上述政策影響，香港本地地產(chǎn)股普遍出現(xiàn)拉升現(xiàn)象。

持有農(nóng)地面積約1700萬平方尺的新世界發(fā)展(00017)市場表現(xiàn)最強，連續(xù)兩天放量上漲，累計漲幅8.12%，報價11.18港元。

值得一提的是，為了紓緩香港社會房屋短缺問題，今年9月25日，新世界執(zhí)行副主席兼總經(jīng)理鄭志剛宣布，集團將捐出不同地點總共300萬平方呎(合27萬多平方米)的農(nóng)地用于興建公共房屋等。

瑞信將新世界發(fā)展列為香港本地地產(chǎn)股首選，給予“跑贏大市”評級，目標價分別為15.2港元。

瑞信指出，《施政報告》對香港房屋政策措施結(jié)果大致符合市場預期，但最令人意外是放寬按保計劃的樓價上限，為2010年以來政府首次放松物業(yè)按揭政策，預計將加快釋放終端用戶的需求。

該行還指出，香港本地地產(chǎn)股現(xiàn)股價較每股資產(chǎn)凈折讓56%，較自2010年以來中位收折讓42%有所擴闊，預計放寬按保樓價上限措施將提振買家情緒，以及為發(fā)展商推售新盤帶來支持。

恒基地產(chǎn)(00012)作為新界北部目前為持地最大之發(fā)展商，也連續(xù)兩天上漲，累計漲幅為4.17%，最終報價為38.75港元。

據(jù)智通財經(jīng)APP了解，《施政報告》發(fā)布后，瑞信認為恒基地產(chǎn)和新世界發(fā)展以及新鴻基地產(chǎn)一樣，將為施政報告最大受惠者，因其擁有大量農(nóng)地及聚焦香港本地住宅市場。

新鴻基地產(chǎn)(00016)除了擁有大量的農(nóng)地且聚焦香港本地住宅市場外，還和新世界發(fā)展一樣，對于政府有決心解決本港的房屋土地供應問題表示歡迎，并愿意配合政府，提早交出該些已被規(guī)劃作興建公營房屋的農(nóng)地。

據(jù)智通財經(jīng)APP觀察，新鴻基地產(chǎn)也曾出現(xiàn)一波直線拉升，兩天累計漲幅為3.75%，最終收報116.1港元。

新鴻基地產(chǎn)表示，樂于參與“土地共享先導計劃”，并愿意主動配合政府在粉嶺北/古洞北新發(fā)展區(qū)，以及洪水橋新發(fā)展區(qū)收回農(nóng)地興建公屋，愿意提早交出該些已被規(guī)劃作興建公營房屋、社區(qū)設施(GIC)、道路等的農(nóng)地。

匯豐研究發(fā)表報告指出，房屋及土地成為此次次施政報告的首要議程，相信有更多措施去紓緩部分香港房屋問題，對香港地產(chǎn)發(fā)展商有利。在地產(chǎn)股中，看好新鴻基地產(chǎn)和信和置業(yè)，均給予“買入”評級。

李嘉誠旗下的長實集團(01113)也有明顯的放量上漲，兩天累計上漲2.87%，報價53.8港元。

值得注意的是，與其他香港本地地產(chǎn)股不一樣，高盛將長實集團納入“確信買入”名單，評級“買入”，將目標價由75港元降至74港元，主要是因為該行認為公司有較高的可持續(xù)收入，可帶動主動資本管理的潛力，加上在香港本地市場覆蓋面相對少。

恒隆地產(chǎn)(00101)作為老牌香港地產(chǎn)公司，并未受到政策提振，市場表現(xiàn)依舊低迷，兩天累跌2.9%。

期間，高盛將恒隆地產(chǎn)評級降至“沽售”，目標價降至18港元，主要基于香港零售偏軟等。

恒隆地產(chǎn)雖然作為老牌香港地產(chǎn)公司，業(yè)績受租金影響較為明顯。高盛預期，受不確定因素影響，預計2019至2020年香港零售商場租金將分別跌2%及8%(此前預測各為持平及升2%)。

智通財經(jīng)認為，從操作角度，相關(guān)利好短期會帶來刺激，從中線而言，還需要觀察政府和地產(chǎn)商之間的多方協(xié)調(diào)，政策真正落地是一個長期的過程。大的方面還要看香港形勢發(fā)展及全球經(jīng)濟的走向。