加速奔跑的世茂(00813)：凈負(fù)債率連續(xù)8年在60%以下，前9月完成全年目標(biāo)83%

文章來自“鈦媒體”，作者為石萬佳，原文標(biāo)題為《世茂房地產(chǎn)已完成全年目標(biāo)83%，已激進(jìn)發(fā)展3年》。

10月8日，閩系房企世茂房地產(chǎn)披露了9月合約銷售數(shù)據(jù)。公告顯示，世茂房地產(chǎn)(00813)9月份的合約銷售額為320.94億元，較2018年同期的205.02億元增加57%，是8月的1.5倍;合約銷售面積180.96萬平方米，同比增加42%。2019年前9個(gè)月，世茂房地產(chǎn)的累計(jì)合約銷售總額1739.9億元，同比上升44%;合約銷售總面積為970.16萬平方米，同比上升32%;前9個(gè)月的平均銷售價(jià)格為17934元/平方米。

無論是9月單月還是今年前9個(gè)月，世茂房地產(chǎn)的同比、環(huán)比增速在業(yè)內(nèi)均排名前列。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，9月份百強(qiáng)房企單月權(quán)益銷售金額環(huán)比增長23.9%，累計(jì)業(yè)績同比增速在4%左右，而世茂房地產(chǎn)的增速遠(yuǎn)超行業(yè)均值。

值得注意的是，今年年初世茂房地產(chǎn)公布的銷售目標(biāo)為2100億元，截至9月底已完成82.85%。這個(gè)完成率在業(yè)內(nèi)亦排名前十。在今年的中期業(yè)績會上，世茂房地產(chǎn)曾表示，該集團(tuán)全年可售貨值超4000億元，預(yù)計(jì)去化率在53%以上，有信心超額完成年度銷售目標(biāo)。

上半年銷售千億800億拿地

2017年以來，世茂房地產(chǎn)的勢頭一直很猛。當(dāng)年，公司合同銷售增長48%突破千億;2018年，在政策收緊的情況下，世茂房地產(chǎn)合約銷售額同比大增近75%，達(dá)1762億元，遠(yuǎn)超1400億元的年銷售目標(biāo);今年上半年，公司合約銷售額達(dá)到1003億元，同比增長39%;今年前9個(gè)月，累計(jì)合約銷售總額1740億元，同比上升44%。

銷售增加意味著營收的增長。2017、2018年及2019年上半年，世茂房地產(chǎn)的營業(yè)收入分別為704億元、855億元、566億元，同比分別增長18.8%、21.4%、32.9%;毛利率分別為30%、32%、30%;凈利潤分別為52億元、78億元、51億元，同比分別增長-15%、50%、20%。

這背后，則是激進(jìn)的拿地戰(zhàn)略。2015年及2016年兩年，世茂房地產(chǎn)在一二線城市積極補(bǔ)充土地儲備，2017年公司新增土儲高達(dá)1060萬平方米，且都是在上海、西安、廣州等一二線城市。2018年，世茂分別于深圳、天津、鄭州等地新增96塊土地，總價(jià)值823億元，總計(jì)容面積1615萬平方米。

進(jìn)入2019年，僅僅上半年世茂就已經(jīng)在拿地上花費(fèi)830億巨資，與剛過千億的銷售額相比，拿地銷售比高達(dá)0.8，超過百強(qiáng)房企平均水平0.37的兩倍，在整體冷靜的業(yè)內(nèi)顯得“特立獨(dú)行”。值得注意的是，上半年，世茂一直扮演“新白衣騎士”的角色，先后收購了泰禾、萬通、粵泰等集團(tuán)出售的多福土地。在其新增加的1412萬平方米土地儲備中，從金額來看收購占比達(dá)60%。

去化壓力攀升

積極攬儲自然會帶來去化壓力的增加。就體現(xiàn)去化壓力的“存貨/預(yù)收賬款”及預(yù)收賬款周轉(zhuǎn)率兩項(xiàng)指標(biāo)來看，2015年至2019年上半年，前者分別為3.71、3.84、4.05、4.74、4.7;后者分別為1.8、1.89、2.13、2.1、1.29，在業(yè)內(nèi)均排在較后的位置。

但就經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)而言，世茂房地產(chǎn)不同于大多數(shù)閩系房企的“高杠桿”風(fēng)格，一直保持低負(fù)債率，連續(xù)8年凈負(fù)債率處在60%以下的低位。資產(chǎn)負(fù)債率方面，2017年、2018年及2019年上半年，分別為64%、68%、73%，亦始終處于安全區(qū)間，但逐年上升，值得注意。

這或許是由于世茂房地產(chǎn)的融資成本一直較低。2018年，世茂全年融資成本僅5.8%，2019年上半年逆勢進(jìn)一步降至5.6%。7月9日，世茂發(fā)布公告稱，已成功發(fā)行于2026年到期的10億美元優(yōu)先票據(jù)，票據(jù)利率5.60%，低于業(yè)內(nèi)7%-8%的平均水平。

不過，世茂房地產(chǎn)2017年、2018年及2019年上半年調(diào)整后的速動(dòng)比率分別為0.89、0.69、0.76，2018年底達(dá)到近6年來的最低值，今年上半年達(dá)到第二低值，短期償債能力值得關(guān)注。