2019，樓市“金九銀十”值得期待嗎？

本文來自微信公眾號(hào)“中指研究院”，作者：CIA。文中觀點(diǎn)不代表智通財(cái)經(jīng)觀點(diǎn)。

今年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)從年初的調(diào)整，進(jìn)入3-4月的“小陽(yáng)春”，隨后在政策調(diào)控收緊下，市場(chǎng)又進(jìn)入到5-7月的平穩(wěn)運(yùn)行階段，8月樓市調(diào)控力度不減，行業(yè)金融監(jiān)管也更加強(qiáng)化，房地產(chǎn)市場(chǎng)又發(fā)生著怎樣的變化?

市場(chǎng)繼續(xù)平穩(wěn)，還是深度分化?

新房?jī)r(jià)格同環(huán)比漲幅均收窄。2019年8月，百城新建住宅均價(jià)為15004元/平方米，環(huán)比上漲0.37%，較7月收窄0.01個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比漲幅在低位區(qū)間維持穩(wěn)定;同比上漲3.68%，漲幅連續(xù)10個(gè)月收窄，較7月收窄0.16個(gè)百分點(diǎn)。

分線來看，一線城市價(jià)格環(huán)比下跌0.12%，其中廣州部分項(xiàng)目降價(jià)促銷，價(jià)格環(huán)比下跌;二線和三四線部分城市前期高價(jià)地成交規(guī)模較大，近期受高端項(xiàng)目入市節(jié)奏加快影響，房?jī)r(jià)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲，二線城市價(jià)格環(huán)比上漲0.47%，三四線代表城市價(jià)格環(huán)比上漲0.43%。

從8月最新數(shù)據(jù)來看，重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售普遍存壓。據(jù)中指研究院初步估算，8月重點(diǎn)城市商品住宅市場(chǎng)成交熱度下降，50城商品住宅成交面積約3000萬平方米，同比下降6.5%左右，絕對(duì)規(guī)模降至4月以來最低水平。

分線來看，一線城市整體規(guī)模與去年同期基本持平；二、三線代表城市商品住宅成交面積同環(huán)比均有一定調(diào)整，其中二線城市中重慶、成都、西安、天津、蘇州等體量可觀的城市銷售面積均有所下降；三線代表城市同比降幅在各線城市中最為顯著，至今同比已連續(xù)9個(gè)月下調(diào)且降幅較上月有所擴(kuò)大，整體市場(chǎng)面臨較大銷售壓力。

從重點(diǎn)監(jiān)測(cè)項(xiàng)目開盤去化率來看，熱點(diǎn)城市商品住宅市場(chǎng)熱度明顯分化。

武漢、杭州、北京等地商品住宅項(xiàng)目開盤當(dāng)天去化率均持續(xù)居相對(duì)高位，市場(chǎng)購(gòu)買力支撐度較高，其中北京、武漢等地8月受益于房企營(yíng)銷積極或推盤項(xiàng)目品質(zhì)跟進(jìn)，項(xiàng)目去化熱度均明顯提升。

但也有部分城市短期內(nèi)市場(chǎng)銷售存在一定壓力，需求觀望情緒濃厚，其中天津近期在多個(gè)項(xiàng)目讓價(jià)促銷的背景下市場(chǎng)活躍度仍顯不足;成都高價(jià)盤集中入市，但去化情況不佳。

城市內(nèi)部來看，熱點(diǎn)城市內(nèi)部也出現(xiàn)了兩極分化，部分區(qū)位佳、性價(jià)比突出的品質(zhì)項(xiàng)目開盤當(dāng)天可實(shí)現(xiàn)較好去化，但同區(qū)域同期開盤的部分項(xiàng)目仍有去化明顯遇冷的情況發(fā)生。

與此同時(shí)，土地市場(chǎng)也在發(fā)生變化

3月以來，受益于融資環(huán)境改善及核心城市優(yōu)質(zhì)地塊集中放量影響，全國(guó)土地市場(chǎng)明顯回溫，4月底政策收緊預(yù)期增強(qiáng)，5月以來金融監(jiān)管持續(xù)強(qiáng)化，土地市場(chǎng)熱度略有緩和。進(jìn)入8月，房企資金壓力漸顯，土地市場(chǎng)明顯降溫，主要體現(xiàn)出以下幾個(gè)特點(diǎn)：

特征一：宅地成交規(guī)模下降，樓面價(jià)和溢價(jià)率環(huán)比均回落

全國(guó)300城住宅用地成交樓面均價(jià)及溢價(jià)率均有所回落，8月降溫態(tài)勢(shì)明顯。8月各地政府推地節(jié)奏放緩，住宅用地成交規(guī)模明顯回落，同比降幅超20%。

價(jià)格方面，今年以來300城宅地成交樓面均價(jià)持續(xù)上漲，7月絕對(duì)價(jià)格達(dá)2018年以來的單月最高水平，8月宅地樓面均價(jià)為4471元/平米，同比上漲14.9%，漲幅收窄明顯，環(huán)比下跌9.4%;溢價(jià)率4月以來呈現(xiàn)逐步下降態(tài)勢(shì)，8月平均溢價(jià)率為10.5%，較7月回落5.0個(gè)百分點(diǎn)，降至2018年以來較低水平。

熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)熱度有所下降，房企拍地積極性減弱。2019年以來，土地市場(chǎng)回穩(wěn)跡象顯著，前期溢價(jià)率較高的城市主要分布在熱點(diǎn)城市群及中西部核心區(qū)域，如合肥、南京、杭州、蘇州、成都、重慶等城市。

但8月僅重慶、南京宅地成交樓面均價(jià)較1-7月上漲，其余城市樓面均價(jià)均有所下跌，平均溢價(jià)率亦顯著下降，其中杭州、合肥溢價(jià)率大幅下降，基本為底價(jià)成交，8月末合肥土拍規(guī)則繼續(xù)調(diào)整，一方面根據(jù)周邊住房售價(jià)來確定宅地限價(jià)。

另一方面，由之前超過最高限價(jià)轉(zhuǎn)為搖號(hào)的拍賣方式調(diào)整為轉(zhuǎn)競(jìng)自持用于租賃的商品住房，預(yù)計(jì)合肥土地市場(chǎng)降溫趨勢(shì)仍將延續(xù)。蘇州、濟(jì)南宅地成交樓面價(jià)降幅也較為明顯，其中8月8日，濟(jì)南共成交9宗住宅用地，另有2宗流拍，其中成交地塊中不乏有部分區(qū)位較好、周邊配套完善的優(yōu)質(zhì)地塊，但參與競(jìng)拍的房企數(shù)量明顯下降，8宗均為底價(jià)成交。

整體來看，目前房地產(chǎn)行業(yè)融資政策收緊，房地產(chǎn)企業(yè)到位資金同比增幅繼續(xù)收窄，資金壓力明顯增加。此外，近期中央政治局會(huì)議重申“房住不炒”，個(gè)別城市土拍政策收緊，企業(yè)拿地意愿亦逐漸走低。

特征二：土地流拍占比呈上升趨勢(shì)

5月以后宅地流拍占比逐月提高，但整體仍低于2018年下半年土地流拍率。具體來看，8月300城住宅用地共流拍37宗，流拍占比為6.2%，繼續(xù)保持上升趨勢(shì)。

分線來看，一線城市無宅地流拍，二線城市共流拍12宗住宅用地，其中青島、濟(jì)南、鄭州、成都、蘇州等城市均有分布，但多數(shù)流拍地塊因區(qū)位偏遠(yuǎn)所致;三四線城市共流拍25宗住宅用地，雖然部分地塊位于區(qū)域中心且周邊配套較為成熟，但企業(yè)拿地積極性仍然不高。

綜合來看，目前流拍的宅地并沒有出現(xiàn)區(qū)域性聚集特征，更多的是受地塊本身性質(zhì)及城市內(nèi)部區(qū)位所致。預(yù)計(jì)未來各線城市表現(xiàn)將會(huì)繼續(xù)分化，熱點(diǎn)一二線城市仍是企業(yè)關(guān)注重點(diǎn)，三四線城市土地流拍現(xiàn)象仍將持續(xù)。

“金九銀十”回暖，還是繼續(xù)調(diào)整?

8月，土地市場(chǎng)明顯降溫，重點(diǎn)城市商品住宅成交面積有所下降，綜合來說，現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)整體熱度的下降或是意味著市場(chǎng)環(huán)境持續(xù)收緊的政策效應(yīng)已開始顯現(xiàn)。

進(jìn)入“金九”，房企推盤節(jié)奏加快，且優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目供應(yīng)將明顯增多，預(yù)計(jì)需求釋放積極性也將隨之提升，市場(chǎng)規(guī)模短期內(nèi)有望出現(xiàn)一定幅度的增長(zhǎng)。

但值得注意的是，從近期房企在部分城市提前發(fā)力，采取降價(jià)促銷的方式積極推貨、搶收客源的最終表現(xiàn)上看，受行業(yè)調(diào)控持續(xù)收緊、房貸利率上調(diào)、需求透支等諸多因素影響，現(xiàn)階段市場(chǎng)觀望情緒濃厚，促銷搶收策略成效尚不明顯，市場(chǎng)下行壓力仍較大。

與此同時(shí)，經(jīng)濟(jì)壓力加大，也將對(duì)需求形成一定制約。在此背景下，預(yù)計(jì)全年全國(guó)商品房銷售面積將有所調(diào)整，受行業(yè)融資渠道收窄及銷售回款存壓影響，土地市場(chǎng)運(yùn)行也將更趨于理性。

鑒于此，建議房企采取“加快銷售、理性投資”的策略。在營(yíng)銷端，考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)在嚴(yán)格調(diào)控環(huán)境下將逐步顯現(xiàn)的銷售壓力，建議積極把握近期“金九銀十”窗口，適當(dāng)讓價(jià)走量，回收資金。投資端。

雖然當(dāng)前土地市場(chǎng)競(jìng)拍熱度有所下降，但隨著行業(yè)金融監(jiān)管的強(qiáng)化，房企資金端壓力的顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)地價(jià)未來仍存在一定的下調(diào)空間，建議房企一方面放緩?fù)顿Y節(jié)奏，保障現(xiàn)金流安全，另一方面，未來熱點(diǎn)城市仍有較多的優(yōu)質(zhì)地塊推出，企業(yè)應(yīng)合理評(píng)估，理性擇優(yōu)投資。