8月樓市、地市繼續(xù)低迷，“金九”或?qū)⑿》厣?/h1>
作者：
克而瑞地產(chǎn)研究
2019-09-02 19:48:22
8月，新房、二手房以及土地市場皆持續(xù)轉(zhuǎn)冷，重點城市新房成交量同、環(huán)比雙降。土地市場意料之中的嚴(yán)峻，成交量價齊跌，溢價率連續(xù)兩月低位運行。
本文來自微信公眾號“克而瑞地產(chǎn)研究”，文中觀點不代表智通財經(jīng)觀點。
8月，新房、二手房以及土地市場皆持續(xù)轉(zhuǎn)冷，重點城市新房成交量同、環(huán)比雙降，長沙、濟(jì)南、徐州等市成交顯著縮量，主要城市二手房成交量環(huán)比繼續(xù)回落。土地市場意料之中的嚴(yán)峻，成交量價齊跌，溢價率連續(xù)兩月低位運行，但尚未出現(xiàn)去年下半年大范圍流拍的情況。
供應(yīng)：六成以上城市明顯放量，深圳、昆明、南寧等創(chuàng)年內(nèi)新高
8月，全國29個重點城市新增供應(yīng)面積2483萬平方米，環(huán)比上升13%，同比下降8%。供應(yīng)量環(huán)比上漲有兩方面原因，一是七月歷來是供貨低谷，基數(shù)較低，二是為迎接“金九銀十”的銷售旺季，房企普遍提前布局、加大推貨量。
4個一線城市8月新增供應(yīng)217萬平方米，環(huán)比微升2%。深圳新增供應(yīng)面積環(huán)比翻番，達(dá)到今年以來的峰值，受“中國特色社會主義先行示范區(qū)”的利好規(guī)劃影響，未來開發(fā)商推盤有望繼續(xù)加速。北京本月有批量限競房集中入市，一定程度上緩解了市場供需矛盾。
25個典型二三線城市新增供應(yīng)2266萬平方米，環(huán)比上升14%，同比微降5%。環(huán)比來看，近七成城市較上月明顯放量，成都、長沙在上月供應(yīng)量近乎腰斬后再度回歸高位，昆明、南寧等城市8月新增供應(yīng)面積更是創(chuàng)下今年以來的新高。
成交：同、環(huán)比齊跌持續(xù)低迷，中西部城市相對“堅挺”
8月，29個重點城市整體成交2582萬平方米，環(huán)比下跌6%，整體延續(xù)7月份下滑走勢。730會議首提“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，八月大部分城市成交量繼續(xù)走低。
一線城市總成交231萬平方米，環(huán)比下降10%，同比下降7%，降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。具體來看，上海因臨港新區(qū)放松限購，大批持銷期房源一搶而空，帶動成交量整體大幅上揚，環(huán)比激增21%。除上海以外，其余三城成交均出現(xiàn)不同程度的下滑，尤以北京、深圳同、環(huán)比齊跌最顯著，廣州市部分商業(yè)銀行上調(diào)房貸利率、延長放貸周期，房貸收緊一定程度上抑制了購房需求，成交環(huán)比略有下降。
25個二、三線城市總成交面積達(dá)2351萬平方米，同環(huán)比分別下跌3%和6%。各城市成交走勢持續(xù)分化。中西部城市整體表現(xiàn)良好，成都8月供應(yīng)集中放量，武漢在供應(yīng)放量的基礎(chǔ)上疊加房貸利率下調(diào)，助推成交大幅上揚。反觀長三角，多數(shù)城市成交繼續(xù)走弱，且跌幅遠(yuǎn)超均值。蘇州因網(wǎng)簽暫停和“最嚴(yán)限購限售”政策的出臺，成交量大幅回落。常州、杭州依然延續(xù)供應(yīng)放量、成交反降的低迷行情。
庫存：近半數(shù)城市環(huán)比小幅上漲，消化周期普遍低于12個月
8月，超過7成城市商品住宅供求比上升，北京、深圳、佛山等14城超過1，特別是徐州驟增至2.05，而無錫、寧波和福州供求比不足0.5，市場供不應(yīng)求矛盾依然顯著。在供應(yīng)放量而成交同環(huán)比小幅回落影響下，近半數(shù)重點城市庫存量環(huán)比小幅上漲，增幅均在7%以內(nèi)，同比看也有6成城市處上升通道，上海、徐州漲幅在90%以上。
雖然約5成城市消化周期環(huán)比拉長，但近8成城市依然處在12個月正常范圍內(nèi)，整體來看去化壓力不大。重慶、寧波、武漢等市不足4個月，近期市場成交熱度持續(xù)；北京、佛山消化周期升至15個月以上，庫存風(fēng)險需要警惕。
成交結(jié)構(gòu)：高檔產(chǎn)品熱銷，北京90㎡以下占比持續(xù)回落
從價格段分布來看，北京中低檔產(chǎn)品成交占比回落8個百分點，上海小幅回升5個百分點。中高檔產(chǎn)品各城市成交分化顯著，北京較上月大漲12個百分點，而深圳環(huán)比銳減18個百分點。高檔產(chǎn)品整體熱銷是市場成交主力，相較于上月而言，上海占比下跌8個百分點，深圳大幅增加16個百分點。
從面積段分布來看，北京90平方米以下產(chǎn)品占比持續(xù)回落，較上月下跌8個百分點；120-144平方米產(chǎn)品，北京成交轉(zhuǎn)暖占比上漲5個百分點。其余90-120平方米以及144平方米以上面積段產(chǎn)品，各城市成交占比相較于上月來看變化皆不大，漲跌幅均不超過3個百分點。
二手房：環(huán)比降8%同比增5%,重點城市普遍繼續(xù)環(huán)比下跌
自5月份以來，二手房市場降溫特征明顯，成交量隨之步入下行通道。7月份二手房市場似有企穩(wěn)跡象，成交量環(huán)比基本持平。不過，8月份二手房市場波動調(diào)整，成交量環(huán)比再次小幅回落。8月份，7個重點監(jiān)測城市二手房累計成交479萬平方米，環(huán)比下降8%，同比仍上升5%。具體而言，除南京環(huán)比回升18%之外，其余城市成交量環(huán)比皆小幅回落，北京暫以-21%的環(huán)比跌幅居首。僅北京同比下降32%，其余城市成交量同比皆增，受去年同期較低基數(shù)影響，青島同比大增74%。
我們認(rèn)為，受市場購買力透支等多方面因素影響，二手房較高性價比優(yōu)勢凸顯，近兩月成交量窄幅波動。鑒于全年二手房成交量月度走勢大都“前高后低”，短期成交量大概率將繼續(xù)走弱。
土地：溢價率降至年內(nèi)低位，新土管法通過利于增加土地供應(yīng)
8月土地市場成交量價均大幅回落。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至本月29日，全國300城經(jīng)營性土地共計成交2406幅，相比上月下降了25%；成交建筑面積總計14080萬平方米，同環(huán)比均大幅下調(diào)，降幅分別為47%和29%；成交價格方面，本月土地成交總金額達(dá)到3401億元，環(huán)比下降42%，同比則下降了24%；成交單價方面，由于本月成交高單價地塊明顯變少，因此成交樓面價相比上月下滑了19%，降至2416元/平方米，受去年同期地價低位的影響，樓板價同比大漲45%。
市場熱度方面，由于房企融資環(huán)境進(jìn)一步收緊，開發(fā)貸、企業(yè)信托、海外融資渠道受限，資金壓力再度升級，企業(yè)拿地更加謹(jǐn)慎，8月土地市場成交溢價率連續(xù)5個月下降，下滑至10%左右，創(chuàng)下今年新低；與此同時，土地流拍現(xiàn)象也略有增多，重點城市的流拍率相比上月上升了2.1個百分點，南京、成都等熱點城市均有土地流拍，市場熱度較上月進(jìn)一步回落。分能級來看，一線城市由于成交地塊多為保障性住宅用地和商辦地塊，房企拿地意愿不高，溢價率降至冰點；二線城市熱度下降更為明顯，溢價率降至6.3%，環(huán)比降幅5個百分點；三四線溢價率相比上月也有微降，為13.8%，土拍熱度較上半年降溫明顯。
8月土地市場不僅成交量大幅縮減，地價也繼上月微降之后迎來大幅下調(diào)，降幅高達(dá)19%，地市降溫之勢愈發(fā)顯著。就成交量來看，各能級城市表現(xiàn)一致、同環(huán)比均大幅下滑，其中一二線城市環(huán)比降幅凸顯，降幅均超四成；成交價格方面，三個能級城市環(huán)比均呈現(xiàn)下跌趨勢，其中二線城市降幅最大，環(huán)比降幅高達(dá)16%。 
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供應(yīng)：六成以上城市明顯放量，深圳、昆明、南寧等創(chuàng)年內(nèi)新高
8月，全國29個重點城市新增供應(yīng)面積2483萬平方米，環(huán)比上升13%，同比下降8%。供應(yīng)量環(huán)比上漲有兩方面原因，一是七月歷來是供貨低谷，基數(shù)較低，二是為迎接“金九銀十”的銷售旺季，房企普遍提前布局、加大推貨量。
4個一線城市8月新增供應(yīng)217萬平方米，環(huán)比微升2%。深圳新增供應(yīng)面積環(huán)比翻番，達(dá)到今年以來的峰值，受“中國特色社會主義先行示范區(qū)”的利好規(guī)劃影響，未來開發(fā)商推盤有望繼續(xù)加速。北京本月有批量限競房集中入市，一定程度上緩解了市場供需矛盾。
25個典型二三線城市新增供應(yīng)2266萬平方米，環(huán)比上升14%，同比微降5%。環(huán)比來看，近七成城市較上月明顯放量，成都、長沙在上月供應(yīng)量近乎腰斬后再度回歸高位，昆明、南寧等城市8月新增供應(yīng)面積更是創(chuàng)下今年以來的新高。
成交：同、環(huán)比齊跌持續(xù)低迷，中西部城市相對“堅挺”
8月，29個重點城市整體成交2582萬平方米，環(huán)比下跌6%，整體延續(xù)7月份下滑走勢。730會議首提“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，八月大部分城市成交量繼續(xù)走低。
一線城市總成交231萬平方米，環(huán)比下降10%，同比下降7%，降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。具體來看，上海因臨港新區(qū)放松限購，大批持銷期房源一搶而空，帶動成交量整體大幅上揚，環(huán)比激增21%。除上海以外，其余三城成交均出現(xiàn)不同程度的下滑，尤以北京、深圳同、環(huán)比齊跌最顯著，廣州市部分商業(yè)銀行上調(diào)房貸利率、延長放貸周期，房貸收緊一定程度上抑制了購房需求，成交環(huán)比略有下降。
25個二、三線城市總成交面積達(dá)2351萬平方米，同環(huán)比分別下跌3%和6%。各城市成交走勢持續(xù)分化。中西部城市整體表現(xiàn)良好，成都8月供應(yīng)集中放量，武漢在供應(yīng)放量的基礎(chǔ)上疊加房貸利率下調(diào)，助推成交大幅上揚。反觀長三角，多數(shù)城市成交繼續(xù)走弱，且跌幅遠(yuǎn)超均值。蘇州因網(wǎng)簽暫停和“最嚴(yán)限購限售”政策的出臺，成交量大幅回落。常州、杭州依然延續(xù)供應(yīng)放量、成交反降的低迷行情。
庫存：近半數(shù)城市環(huán)比小幅上漲，消化周期普遍低于12個月
8月，超過7成城市商品住宅供求比上升，北京、深圳、佛山等14城超過1，特別是徐州驟增至2.05，而無錫、寧波和福州供求比不足0.5，市場供不應(yīng)求矛盾依然顯著。在供應(yīng)放量而成交同環(huán)比小幅回落影響下，近半數(shù)重點城市庫存量環(huán)比小幅上漲，增幅均在7%以內(nèi)，同比看也有6成城市處上升通道，上海、徐州漲幅在90%以上。
雖然約5成城市消化周期環(huán)比拉長，但近8成城市依然處在12個月正常范圍內(nèi)，整體來看去化壓力不大。重慶、寧波、武漢等市不足4個月，近期市場成交熱度持續(xù)；北京、佛山消化周期升至15個月以上，庫存風(fēng)險需要警惕。
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從面積段分布來看，北京90平方米以下產(chǎn)品占比持續(xù)回落，較上月下跌8個百分點；120-144平方米產(chǎn)品，北京成交轉(zhuǎn)暖占比上漲5個百分點。其余90-120平方米以及144平方米以上面積段產(chǎn)品，各城市成交占比相較于上月來看變化皆不大，漲跌幅均不超過3個百分點。
二手房：環(huán)比降8%同比增5%,重點城市普遍繼續(xù)環(huán)比下跌
自5月份以來，二手房市場降溫特征明顯，成交量隨之步入下行通道。7月份二手房市場似有企穩(wěn)跡象，成交量環(huán)比基本持平。不過，8月份二手房市場波動調(diào)整，成交量環(huán)比再次小幅回落。8月份，7個重點監(jiān)測城市二手房累計成交479萬平方米，環(huán)比下降8%，同比仍上升5%。具體而言，除南京環(huán)比回升18%之外，其余城市成交量環(huán)比皆小幅回落，北京暫以-21%的環(huán)比跌幅居首。僅北京同比下降32%，其余城市成交量同比皆增，受去年同期較低基數(shù)影響，青島同比大增74%。
我們認(rèn)為，受市場購買力透支等多方面因素影響，二手房較高性價比優(yōu)勢凸顯，近兩月成交量窄幅波動。鑒于全年二手房成交量月度走勢大都“前高后低”，短期成交量大概率將繼續(xù)走弱。
土地：溢價率降至年內(nèi)低位，新土管法通過利于增加土地供應(yīng)
8月土地市場成交量價均大幅回落。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至本月29日，全國300城經(jīng)營性土地共計成交2406幅，相比上月下降了25%；成交建筑面積總計14080萬平方米，同環(huán)比均大幅下調(diào)，降幅分別為47%和29%；成交價格方面，本月土地成交總金額達(dá)到3401億元，環(huán)比下降42%，同比則下降了24%；成交單價方面，由于本月成交高單價地塊明顯變少，因此成交樓面價相比上月下滑了19%，降至2416元/平方米，受去年同期地價低位的影響，樓板價同比大漲45%。
市場熱度方面，由于房企融資環(huán)境進(jìn)一步收緊，開發(fā)貸、企業(yè)信托、海外融資渠道受限，資金壓力再度升級，企業(yè)拿地更加謹(jǐn)慎，8月土地市場成交溢價率連續(xù)5個月下降，下滑至10%左右，創(chuàng)下今年新低；與此同時，土地流拍現(xiàn)象也略有增多，重點城市的流拍率相比上月上升了2.1個百分點，南京、成都等熱點城市均有土地流拍，市場熱度較上月進(jìn)一步回落。分能級來看，一線城市由于成交地塊多為保障性住宅用地和商辦地塊，房企拿地意愿不高，溢價率降至冰點；二線城市熱度下降更為明顯，溢價率降至6.3%，環(huán)比降幅5個百分點；三四線溢價率相比上月也有微降，為13.8%，土拍熱度較上半年降溫明顯。
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