西南證券：托底信號顯現(xiàn) 房地產(chǎn)行業(yè)機會來了？

本文來自微信公眾號“西南證券研究所”。

中型地產(chǎn)公司迎來較高速的業(yè)績放量，板塊盈利能力持續(xù)提升。2019年上半年，申萬地產(chǎn)板塊合計實現(xiàn)營業(yè)收入8828億元（+21.6%），17家大房企（包括9家H股）共計實現(xiàn)營業(yè)收入12714億元（+14.7%），44家重點公司共計實現(xiàn)營業(yè)收入3073億元（30.1%），2019年中期中型地產(chǎn)公司迎來較高速的業(yè)績放量，考慮到核心公司預(yù)收賬款總額同比增速高達51%，重點公司預(yù)收賬款總額同比增速高達40%，對營業(yè)收入的覆蓋倍數(shù)維持在近年高位，未來可結(jié)算規(guī)模具備保障。利潤端2019年上半年，申萬板塊業(yè)績增速為15.6%，重點公司業(yè)績增速為20.2%，領(lǐng)跑行業(yè)。另外，隨著合作開發(fā)成為行業(yè)主流并體現(xiàn)在財務(wù)報表，申萬地產(chǎn)板塊少數(shù)股東損益同比增速為37.2%，占凈利潤的比提升至40%。2019年上半年，申萬地產(chǎn)板塊按營業(yè)收入加權(quán)平均毛利率為32.2%，加權(quán)平均凈利率為13.1%，同比穩(wěn)中有升，依舊維持在高位，其中2018年核心公司及重點公司加權(quán)平均凈利率為14.6%，重點公司盈利能力顯著提升。板塊近年期間費用率呈小幅攀升，而其中核心公司費用率管控水平能力凸顯。

銷售集中度繼續(xù)提升，板塊銷售回款好轉(zhuǎn)，核心公司銷售增速回落。2019年上半年，全國商品房銷售面積7.58億方，同比下降1.8%，商品房銷售額7.07萬億元，同比增長5.6%。2018年TOP10、TOP20、TOP30房企市占率分別達到30.5%、42.4%以及50.3%，行業(yè)集中度持續(xù)提升。2019年上半年，核心公司銷售拿地均有回落，核心公司共計實現(xiàn)銷售金額2.5萬億元，同比增長4.3%。上半年房企明顯加快了預(yù)售現(xiàn)金回流速度，2019年上半年核心公司經(jīng)營性現(xiàn)金流入增速顯著高于銷售額的增速。同時核心公司土儲充沛，截至上半年末總土儲合計為16.9億方，較18年末持平。 

板塊有息負債增速持續(xù)放緩，凈負債率維持穩(wěn)定。2019年上半年末，板塊加權(quán)平均凈負債率小幅提升，核心公司杠桿率穩(wěn)定，現(xiàn)金流充沛。2019年上半年末，申萬地產(chǎn)板塊總計存續(xù)的有息負債總額約為3.4萬億元，較18年末增加6.8%。 

投資建議：目前時點市場的系統(tǒng)性風(fēng)險充分釋放，托底信號顯現(xiàn)，看好利空出盡估值修復(fù)行情維持板塊“強于大市”的投資評級，推薦萬科A、保利地產(chǎn)、招商蛇口、金地集團、中南建設(shè)等。

風(fēng)險提示：房地產(chǎn)調(diào)控政策風(fēng)險、行業(yè)信用緊縮風(fēng)險等。