佳兆業(yè)（01638）中期營收凈利雙雙提升 債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化成效顯著

運(yùn)氣不錯的佳兆業(yè)集團(tuán)（01638），近年來的發(fā)展也挺不錯的。

8月27日，佳兆業(yè)集團(tuán)發(fā)布了2019年中期業(yè)績報告。2019年上半年，面對錯綜復(fù)雜的市場形勢，佳兆業(yè)集團(tuán)制定了靈活的銷售策略，在行業(yè)整體銷售增速放緩的背景下，銷售增速依舊取得較快的增長。與此同時，盈利能力持續(xù)提升，財務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，舊改貨值加速釋放。

除此之外，在建設(shè)粵港澳大灣區(qū)公告后，深圳將建設(shè)為中國特色社會主義先行示范區(qū)，也讓重倉大灣區(qū)的佳兆業(yè)集團(tuán)迎來的新的發(fā)展風(fēng)口。佳兆業(yè)集團(tuán)主席郭英成在中期業(yè)績會上：“廣東的企業(yè)要感謝黨中央和國務(wù)院的關(guān)愛和照顧，特別是這種特殊的支持。佳兆業(yè)集團(tuán)作為廣東的企業(yè)，運(yùn)氣真的不錯，感到非常幸運(yùn)?！?/p>

銷售盈利數(shù)據(jù)雙雙提升

面對錯綜復(fù)雜的市場形勢，佳兆業(yè)集團(tuán)制定了靈活的銷售策略，在行業(yè)整體銷售增速放緩的背景下，銷售增速依舊取得較快的增長。

財報顯示，2019年上半年，佳兆業(yè)集團(tuán)實現(xiàn)實現(xiàn)合約銷售面積約196萬平方米，同比增長38.5%；合約銷售額347億元人民幣（單位下同），同比增長37%，完成全年875億目標(biāo)的40%。

得益于此，佳兆業(yè)集團(tuán)的營業(yè)收入和利潤也雙雙增長。財報顯示，2019年上半年，佳兆業(yè)集團(tuán)實現(xiàn)營業(yè)收入201.2億元，同比增長34%；凈利潤28.37億元，同比增長66.5%，核心凈利潤27.53億元，同比增長55%。

郭英成表示，在上半年實現(xiàn)快速發(fā)展之后，下半年，集團(tuán)還有準(zhǔn)備了價值約1200億元的可售貨量，這些貨主要集中在粵港澳大灣區(qū)，將集中在九到十二月份進(jìn)行推售，預(yù)計去化率就算不足50%也可以完成全年目標(biāo)，對全年銷售達(dá)標(biāo)有信心。

報告期內(nèi)，由于佳兆業(yè)集團(tuán)主要布局在一線及重點二線城市，所以報告期內(nèi)的交付的物業(yè)售價整體處于行業(yè)內(nèi)較高水平，因此佳兆業(yè)集團(tuán)的毛利率也處于行業(yè)較高水平。財報顯示，2019年上半年，佳兆業(yè)集團(tuán)的毛利率為33.4%，較去年同期提升1.8%。

債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化成效顯著

除此之外，佳兆業(yè)集團(tuán)的債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化成效顯著。財報顯示，2019年上半年，佳兆業(yè)集團(tuán)的凈負(fù)債率下降45%，公司速動比率保持在1.3倍的良好水平，現(xiàn)金及銀行存款賬面值較去年底增長31%至300億元，完全覆蓋1年內(nèi)到期債務(wù)且有結(jié)余。

佳兆業(yè)集團(tuán)表示：“2019年初，集團(tuán)原計劃是在年底之前將凈負(fù)債比率降至200%，現(xiàn)在已經(jīng)提前完成目標(biāo)。2019上半年，集團(tuán)的凈負(fù)債率已降至191%。如今，集團(tuán)計劃在2019年底，將凈負(fù)債率目標(biāo)降至180%以下。未來，集團(tuán)會繼續(xù)優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)及成本，將制定一個兩年計劃，將凈負(fù)債率降至行業(yè)可接受的范圍內(nèi)，方法有很多，包括減少重資產(chǎn)比例?！?/p>

事實上，債務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化也得到了國際信用評級機(jī)構(gòu)的認(rèn)可。2019年上半年，佳兆業(yè)集團(tuán)首次獲得了國際三大評級機(jī)構(gòu)的信貸評級：穆迪、標(biāo)普和惠譽(yù)分別給予佳兆業(yè)集團(tuán)B1、 B、 B評級，展望穩(wěn)定。

據(jù)智通財經(jīng)APP了解，國際信貸評級將有助于公司拓寬融資渠道，進(jìn)一步提升債券交易的流動性。

支持先行示范區(qū)建設(shè)兩萬億舊改貨值穩(wěn)步推進(jìn)

如果說企業(yè)經(jīng)營狀況的不斷好轉(zhuǎn)是佳兆業(yè)帶給資本市場的信心，那么國家層面帶給資本市場的信心則更加明顯。

近日，中共中央、國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于支持深圳建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)的意見》（簡稱《意見》）。深圳作為改革開放的重要窗口，從經(jīng)濟(jì)特區(qū)到“中國特色社會主義先行示范區(qū)”，在新時期被賦予了新使命。

郭英成表示，在建設(shè)粵港澳大灣區(qū)公告后，深圳將建設(shè)為中國特色社會主義先行示范區(qū)。廣東省的企業(yè)要感謝黨中央和國務(wù)院的關(guān)愛和照顧，特別是這種特殊的支持。佳兆業(yè)集團(tuán)作為廣東省的企業(yè)，運(yùn)氣真的不錯，感到非常幸運(yùn)。佳兆業(yè)集團(tuán)以往只是一個房地產(chǎn)企業(yè)，現(xiàn)在是一個城市運(yùn)營企業(yè)。佳兆業(yè)集團(tuán)希望每周甚至每天都能給深圳的市民帶來更多休閑去處和樂趣。

與此同時，《意見》也強(qiáng)調(diào)，深圳在建設(shè)先行示范區(qū)時要“抓住粵港澳大灣區(qū)建設(shè)重大機(jī)遇”。

佳兆業(yè)集團(tuán)憑借在城市更新領(lǐng)域20年的深耕，在國內(nèi)尤其是粵港澳大灣區(qū)城市更新領(lǐng)域確立了領(lǐng)先優(yōu)勢和龍頭地位，且在粵港澳大灣區(qū)積累了豐富且優(yōu)質(zhì)的土地儲備。

財報顯示，截至2019年上半年，佳兆業(yè)集團(tuán)擁有近3200萬平方米占地面積的舊改儲備（未納入土儲），在大灣區(qū)內(nèi)共有128個舊改項目，包括深圳的88個項目、廣州的12個項目及中山的18個項目，可帶來近兩萬億的貨值。

佳兆業(yè)集團(tuán)管理層表示，由于按照會計成本法入賬，集團(tuán)已納入土儲和尚未納入土儲的舊改項目價值均被嚴(yán)重低估，兩萬億貨值有待重估釋放。

目前，作為重倉大灣區(qū)的“舊改之王”的佳兆業(yè)集團(tuán)，舊改項目正在穩(wěn)步推進(jìn)。據(jù)智通財經(jīng)APP了解，從去年底至今年上半年，佳兆業(yè)就成功轉(zhuǎn)化廣州小坪村、上海徐行鎮(zhèn)及深圳福田口岸3個項目，共計可售面積73萬平方米，可售貨值逾404億元。

事實上，對于舊改儲備的推進(jìn)，佳兆業(yè)集團(tuán)也著自己的計劃。今年6月，佳兆業(yè)集團(tuán)發(fā)布了新書《城市運(yùn)營核心邏輯》，首次系統(tǒng)對外展示其在城市更新領(lǐng)域的思考。

佳兆業(yè)集團(tuán)表示，未來集團(tuán)將繼續(xù)發(fā)揮舊改優(yōu)勢，推動舊改項目的快速轉(zhuǎn)化。集團(tuán)計劃每年從舊改項目中轉(zhuǎn)化80-100萬平方米的土地供應(yīng)開發(fā)。預(yù)計未來1-2年，集團(tuán)將有9個舊改項目計劃供地，貨值約1140億元；未來3-5年計劃有13個深圳及廣州項目供地，貨值約4200億元；長遠(yuǎn)來看，集團(tuán)將有約占地面積2200萬平方米的舊改項目陸續(xù)進(jìn)入供地階段。

一二線城市占比近八成 繼續(xù)重倉大灣區(qū)

在舊改穩(wěn)步推進(jìn)的同時，佳兆業(yè)集團(tuán)繼續(xù)豐富土地儲備。

今年上半年，佳兆業(yè)集團(tuán)以舊改供應(yīng)、招拍掛、收并購等多元化渠道擇機(jī)補(bǔ)充土地儲備，共獲得15個優(yōu)質(zhì)項目，新增土儲權(quán)益建筑面積達(dá)246萬平方米。權(quán)益總地價162億元，超越去年全年。

據(jù)智通財經(jīng)APP了解，佳兆業(yè)集團(tuán)重點布局大灣區(qū)、長三角、華中、華西及環(huán)渤海五大城市群。截至今年上半年，佳兆業(yè)共有土地儲備近2600萬平方米，可售貨值逾5000億元。 其中，一線和重點二線城市占比達(dá)到76%，大灣區(qū)占比達(dá)到55%，豐厚且優(yōu)質(zhì)的“存糧”，無疑為佳兆業(yè)贏得了不小的競爭優(yōu)勢。

面對不少同行停止拿地的情況，郭英成表示：“其實拿不拿地，每個公司都有不一樣的經(jīng)營策略。如果資金充裕，集團(tuán)還會繼續(xù)在粵港澳大灣區(qū)尋找優(yōu)質(zhì)土地，而小的地方或者不適合的地方，則會逐步減少拿地，希望投資結(jié)構(gòu)會逐步優(yōu)化?！边@意味著，土地儲備豐厚的佳兆業(yè)集團(tuán)，仍將繼續(xù)為未來的發(fā)展儲備更多優(yōu)質(zhì)項目。

國信證券發(fā)布研報指出，“地產(chǎn)開發(fā)+城市更新”模式在推動佳兆業(yè)集團(tuán)持續(xù)發(fā)展的同時，將有額效保證其盈利水平，預(yù)計2019、2020年EPS分別為0.55、0.66元，對應(yīng)PE為4.5、3.8X，綜合考慮，對佳兆業(yè)集團(tuán)評級上調(diào)至“買入”。