業(yè)績會(huì)實(shí)錄︱越秀房產(chǎn)信托基金(00405)：商場、酒店成為新增長點(diǎn)

8月1日，越秀房產(chǎn)信托基金(00405)在香港舉行2019年中期業(yè)績發(fā)布會(huì)。會(huì)上，主席、執(zhí)行董事及行政總裁林德良表示，2019年上半年，公司整體經(jīng)營收入保持穩(wěn)定，業(yè)績表現(xiàn)符合預(yù)期。越秀房產(chǎn)基金共有物業(yè)組合8項(xiàng)，物業(yè)整體出租率達(dá)90.5%。同時(shí)，物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值得以持續(xù)提升。此外，物業(yè)組合估值約人民幣347.92億元，較去年年底估值高出8.22億元，增長2.4%。展望下半年，管理層將重點(diǎn)投入國金中心、白馬大廈、越秀大廈等資本性改造工程，實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值增值。

此外，公司投資者關(guān)系總監(jiān)姜永進(jìn)表示，2019年中期，受到加息環(huán)境影響，公司平均實(shí)際付息率為3.73%。其中，上半年同期HIBOR上升63個(gè)基點(diǎn)，公司平均實(shí)際付息率上升39個(gè)基點(diǎn)，說明主動(dòng)管理較為有效。

公司債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，港元、美元、人民幣貸款占比分別為65%、20%、15%。債務(wù)到期分布方面，一年內(nèi)、二至五年、超過五年到期債務(wù)的占比分別為28%、64%、8%。上半年，公司融資成本為2.5億元人民幣。其中，借款利息成本構(gòu)成情況如下：港元貸款52%、美元債券27%、人民幣貸款20%、港元債券1%。

智通財(cái)經(jīng)APP了解到，截至2019年6月30日止6個(gè)月的中期，越秀房產(chǎn)信托基金實(shí)現(xiàn)收入總額人民幣(單位下同)10億元，同比減少0.3%，除稅后及與基金單位持有人交易前的凈溢利7.3億元，同比增18.5%，中期分派4.24億元，同比增長0.1%，每個(gè)基金單位的盈利0.2225元，每個(gè)基金單位的分派0.1360元。

2019年上半年，越秀房產(chǎn)基金因應(yīng)不同市場狀況，實(shí)施有針對性且靈活的租賃政策，沉著應(yīng)對去年下半年延續(xù)至今的市場競爭格局，有效化解各種運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，充分發(fā)揮基金旗下物業(yè)優(yōu)勢，整體經(jīng)營收益保持穩(wěn)定，業(yè)績表現(xiàn)符合預(yù)期。管理人有效管理到期租約，整體項(xiàng)目成功續(xù)租74%，穩(wěn)定了優(yōu)質(zhì)客戶資源。在期末租金單價(jià)方面，成熟型項(xiàng)目提升了3.1%，成長型項(xiàng)目提升了13.5%。

以下是智通財(cái)經(jīng)APP整理的越秀房產(chǎn)信托基金業(yè)績會(huì)實(shí)錄。

問：公司上半年收入有輕微下跌，下半年是否有改善措施?

答：新都會(huì)項(xiàng)目的收入是3700萬，我們?nèi)ツ瓿鍪哿诉@部分項(xiàng)目，下半年有杭州項(xiàng)目進(jìn)入。我們今年的策略有幾個(gè)，其中以出租為我們的主要策略，我們上半年的出租率達(dá)到74%，成熟項(xiàng)目如IFC等寫字樓租金上漲了3.1%，成長型的項(xiàng)目如武漢、杭州項(xiàng)目，租金上漲了13.5%，對下半年有直接的貢獻(xiàn)。

上半年，我們新增的用戶主要以健康為主，IAB(IT、人工智能、生物制藥)產(chǎn)業(yè)中B（生物制藥）的部分有所增長。下一步，我們工作的重點(diǎn)之一是找準(zhǔn)客戶，完善客戶畫像。迎合相關(guān)客戶的要求提供合適的產(chǎn)品和服務(wù)。先分析行業(yè)、產(chǎn)業(yè)，分析我們的客戶畫像，再分析產(chǎn)品和服務(wù)的畫像。我們有辦法維持較高的出租率。

問：是否有意向收購一些新項(xiàng)目?

答：母公司、大股東層面如果有項(xiàng)目我們會(huì)留意，外部項(xiàng)目也看了很多。現(xiàn)在的項(xiàng)目機(jī)會(huì)比以前多了很多，一、二線城市我們都會(huì)留意。過去我們以一線城市、大灣區(qū)為主，現(xiàn)在通過杭州、武漢項(xiàng)目的收購也可以看到，這類成長型物業(yè)對我們的幫助也很大。正如剛才提到的，成長型物業(yè)的租金增幅達(dá)到了13.5%。

問：下半年租金會(huì)是什么水平?

答：未來租金有幾個(gè)大體方向，經(jīng)濟(jì)好壞對于寫字樓或多或少會(huì)有影響，但我們一向比別人做得好，例如我們廣州的寫字樓是廣州市租金最高的；上海項(xiàng)目方面，目前整個(gè)園區(qū)的空置率是10%，但我們的出租率達(dá)到了95%；在武漢租金有輕微下跌的情況下，我們武漢項(xiàng)目上半年的租金上升了6.2%。

未來，成熟型的項(xiàng)目可能會(huì)較為平穩(wěn)，但成長型的項(xiàng)目是正在上升的。其次，商場也是一個(gè)增長點(diǎn)。內(nèi)地消費(fèi)較為強(qiáng)勁，國金天地的期末租金上升了6.5%，武漢商場租金同比上漲10.5%，維多利VT101的商場租金也同比上升了20.5%。換句話說，宏觀經(jīng)濟(jì)或多或少對寫字樓產(chǎn)生了一點(diǎn)滯后的影響，但受到了消費(fèi)帶動(dòng)，零售商場是我們一個(gè)很好的增長點(diǎn)。酒店方面，大灣區(qū)對我們的幫助的確相當(dāng)大，高鐵的開通也對酒店起到了正面作用，客房收入同比增長8.6%，酒店也會(huì)是下一個(gè)增長點(diǎn)。

問：融資方面，下半年是否會(huì)發(fā)債繼續(xù)融資，能否繼續(xù)維持3.6%的利率?

答：要看價(jià)格是否合適，3.6%是一個(gè)理想的水平，未來希望能夠繼續(xù)做到。