透過長實（01113）中報，看香港本土物業(yè)增長

近日，李嘉誠旗下長實集團（01113）的股價走勢從緩慢回升突然轉入急跌狀態(tài)，之后更是交出了一份利潤大幅下滑的業(yè)績答卷。

智通財經(jīng)APP了解到，長江實業(yè)集團于8月1日發(fā)布中期業(yè)績報告稱，截至2019年6月30日止六個月，長實集團包含應占合營企業(yè)在內的收入總額同比增長41%至340.08億港元（單位下同），但是未經(jīng)審核股東應占溢利為僅151.28億元，較去年同期大幅減少39%。而在二級市場方面，公司股價于7月29日就已經(jīng)進入急跌狀態(tài)，連續(xù)5個交易日跌幅超過10%，蒸發(fā)近240市值，看上去似乎是不理想的業(yè)績拉低了股價表現(xiàn)，但實際上公司的中期業(yè)績并不差，因為公司主營業(yè)務利潤實際其實有不小的增長。

行情來源：智通財經(jīng)

香港物業(yè)爆發(fā)，主業(yè)盈利提升

剔除一次性收益的長實集團，利潤增長十分可觀。智通財經(jīng)APP了解到，在長實集團2018年的281.94億元稅前利潤構成中，非主營業(yè)務的出售物業(yè)發(fā)展合營企業(yè)盈利、金融工具、投資物業(yè)公允值變化及出售投資物業(yè)盈利，合計高達195.55億元，而2019年182.92億元的稅前利潤中該部分收益僅有28.05億元，相差167.5億元，遠超過兩年近99億元的差值，這意味著刨除這部分后的主營業(yè)務稅前利潤，2019年同比增幅高達79.27%。

而這部分業(yè)績增長，基本是由公司香港物業(yè)銷售部分一肩擔起來的。智通財經(jīng)APP了解到，2019年營收方面除了物業(yè)銷售業(yè)務實現(xiàn)同比大幅增長111.13%至192.32億元之外，物業(yè)租務、酒店、物業(yè)項目管理、飛機租賃和基建資產等業(yè)務，分別錄得37.56億元、23.74億元、4.32億元、15.56億元和66.58億元，相較2018年均沒有太大變化。物業(yè)銷售業(yè)務中又以同比增長近7倍至156.74億元的香港地區(qū)最為亮眼，這些收益分別來自香港君柏、海之戀、海之戀?愛炫美和MyCentral等住宅單位銷售，內地、海外則分別同比下滑46.58%、81.94%至34.28億元、1.3億元。

利潤貢獻方面，數(shù)據(jù)顯示物業(yè)租務、酒店、物業(yè)項目管理、飛機租賃和基建資產等業(yè)務，分別貢獻35.67億元、8.76億元、1.83億元、7.17億元和25.42億元，相較于2018年未有大的出入，而物業(yè)銷售則同比大幅增長237.06%至75.3億元，分部利潤占比從2018年的23.1%提升至2019年的48.85%。其中，同樣是同比增長近31倍至66.53億元的香港地區(qū)最亮眼，內地、海外則分別下滑49.51%、87.63%至8.3億元、4700萬元。

可以說靠著香港物業(yè)銷售業(yè)務的支撐，長實集團主營業(yè)務盈利能力其實提升了不少，而且向后展望，公司依舊沒什么大問題。

利潤有所保障，經(jīng)營也夠安全

高利潤率的香港物業(yè)銷售業(yè)務，奠定了下半年業(yè)績增長的基礎。智通財經(jīng)APP了解到，公司已表示香港維港頌及新加坡StarsofKovan所有住宅單位經(jīng)已全數(shù)預售，將于下半年銷售完成時確認入賬。據(jù)市場信息透露，公司目前未確認的合同銷售額高達535億元，其中400億元來自香港地區(qū)，由于公司在香港的資產開發(fā)項目大多是在很久以前收購的，香港房地產價格也較為堅挺，因此該部分的高利潤率仍將保持穩(wěn)定，公司下半年業(yè)績并不會差。此外，于中期結算日，公司包含香港、內地及海外分別400萬、9300萬及400萬平方尺在內的1億100萬平方尺可開發(fā)土地儲備，彈藥仍較充足。

與此同時，現(xiàn)金余額增長、負債降低，長實經(jīng)營安全性也同樣過關。智通財經(jīng)APP了解到，公司2019年現(xiàn)金部分高達594.02億元，同比增長4.72%；在負債方面，2019年短期借款加長期借款合計611.63億元，相較2018年694.92億總借款下降近12%，全年5.8億元的利息及其它融資成本，也較2018年的6.01億有所下降，公司當前凈資產高達3501.93億元，同比增長2.69%。

管理層也曾在投資者會議上表示，公司目前投資意向是全球各個行業(yè)中具備彈性防御的反周期項目，無論是房地產投資還是其他投資，要求無杠桿IRR至少為6%或正常IRR在10-12%范圍內的項目，整體來看公司未來經(jīng)營穩(wěn)定性還是有所保證的。

靜待環(huán)境穩(wěn)定后的長實回歸

綜上來看，當前長實集團的基本面并沒有出現(xiàn)問題，公司此前一波股價急速下跌，更多的原因還是在于此前大行們紛紛唱多公司，導致市場過于樂觀，之后遭遇宏觀經(jīng)濟不穩(wěn)定因素加強疊加直觀業(yè)績大幅下滑，公司股價開始出現(xiàn)較明顯的波動。

截止8月2日收盤，公司股價收跌-1.84%，較開盤的-3.85%有所回升，當前公司6.8倍的動態(tài)PE，在同類大龍頭房企橫向比較中屬于中端水平，0.62倍的PB屬于中下端的安全范圍，歷史縱向對比同樣處于相對底部的安全區(qū)域。等到宏觀大環(huán)境穩(wěn)定以及市場情緒消化完畢后，公司股價或許能重啟回升態(tài)勢。