中泰國(guó)際：禹洲地產(chǎn)（01628)業(yè)績(jī)凸顯，預(yù)計(jì)19年合約銷(xiāo)售可超700億

核心觀(guān)點(diǎn)

重申5.70港元的目標(biāo)價(jià)，維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)：

維持目前的盈利預(yù)測(cè)。公司目前的股價(jià)對(duì)應(yīng)現(xiàn)價(jià)對(duì)應(yīng)3.7倍的19年市盈率，9.3%的19年股息率。19年全年銷(xiāo)售好于預(yù)期，多渠道項(xiàng)目落地有望成為近期催化劑。另外，在流動(dòng)性進(jìn)一步寬松的預(yù)期下，地產(chǎn)板塊有望實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步估值修復(fù)。我們重申5.70港元的目標(biāo)價(jià)，對(duì)應(yīng)5.6倍的19年P(guān)E，目標(biāo)價(jià)對(duì)應(yīng)現(xiàn)價(jià)有52.4%的潛在升幅。

看漲邏輯

我們預(yù)計(jì)公司19年上半年收入同比增長(zhǎng)15.0% 達(dá)人民幣106.3億元；受益于合營(yíng)聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目收益的增加，我們預(yù)計(jì)核心應(yīng)占凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)23.0%達(dá)人民幣14.3億元；雖然上半年拿地節(jié)奏加快，但是考慮18年底公司賬面現(xiàn)金充裕，我們預(yù)計(jì)凈負(fù)債率由18年底的67.0%上升至19年中的78.4%，仍處于安全區(qū)間。

預(yù)計(jì)19年合約銷(xiāo)售可超700億，同比增25%以上

公司19年上半年合約銷(xiāo)售達(dá)284.7億元，同比增長(zhǎng)32.5%。我們對(duì)公司下半年的銷(xiāo)售增長(zhǎng)有信心：

1）從政策角度出發(fā)，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)壓力仍然存在，另外新型城鎮(zhèn)化建設(shè)亦進(jìn)入沖刺階段，所以我們認(rèn)為這一周期的房地產(chǎn)政策已于18年下半年見(jiàn)底，19年地產(chǎn)政策對(duì)公司銷(xiāo)售影響將相對(duì)中性；

2）公司19年擬推貨值1,103億元，其中50%位于長(zhǎng)三角。我們預(yù)計(jì)，由上海自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)新片區(qū)帶領(lǐng)、下半年長(zhǎng)三角一體化政策利好將加速釋放，對(duì)公司銷(xiāo)售形成支撐?？紤]今年計(jì)劃推貨節(jié)奏為上半年40%下半年60%，我們預(yù)計(jì)公司全年合約銷(xiāo)售有望超700億，高于670億的銷(xiāo)售目標(biāo)。我們相信，19年銷(xiāo)售超預(yù)期完成亦可以為2020年的千億目標(biāo)打下良好基礎(chǔ)。

看好公司多元化拿地渠道

我們認(rèn)為公司的拿地能力被市場(chǎng)低估。

1）19年上半年公司通過(guò)招拍掛拿下10幅土地，其中過(guò)半為低溢價(jià)率摘得（0~20%），體現(xiàn)公司把握市場(chǎng)窗口的能力；

2）華僑城亞洲18年9月以18.23億港元入股公司9.9%的股權(quán)，19年4月華僑城亞洲宣布收購(gòu)公司中山項(xiàng)目21%的股權(quán)，體現(xiàn)合作穩(wěn)步推進(jìn)，我們預(yù)計(jì)未來(lái)公司與華僑城將會(huì)有更多合作項(xiàng)目落地；

3）公司17-18年新增土地儲(chǔ)備建筑面積中60%來(lái)自收并購(gòu)，我們看好公司在并購(gòu)市場(chǎng)的能力。