大本營(yíng)之爭(zhēng) 杭州125億土拍里綠城（03900）、濱江百億落槌

本文來(lái)自“觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)”，作者為李標(biāo)。

7月29日，杭州又迎來(lái)了一次出讓總價(jià)超過(guò)百億的拍地盛宴。

4月份那一次126億成交的土拍，濱江與綠城分別得償所愿，成功補(bǔ)倉(cāng);5月中旬的163億，頂價(jià)搶地比比皆是，競(jìng)拍到自持的熱度，讓杭州地市又一次升溫。

這一次土拍與以往不同的是，這是杭州首批“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)”地塊出讓，該政策同時(shí)限制了地塊出讓價(jià)格與商品房的售價(jià)。

與此前一樣，此次土拍最大勝利者依然屬于濱江與綠城，兩位本土作戰(zhàn)選手合計(jì)超過(guò)100億的拿地價(jià)格，占據(jù)了此次出讓金總額逾80%。

深耕區(qū)域和產(chǎn)品力的優(yōu)勢(shì)，讓濱江與綠城都有十足的信心繼續(xù)重倉(cāng)杭州。

杭州地市“降溫”

作為長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)的重鎮(zhèn)，杭州土地市場(chǎng)不缺買家，稍顯過(guò)熱的樓市地市，讓政府有必要進(jìn)行調(diào)控，達(dá)到所強(qiáng)調(diào)的“房住不炒”。

6月份出臺(tái)“雙限”政策后，試水的6宗地塊于7月29日迎來(lái)了集中出讓。

在限制商品房?jī)r(jià)格的條件下，各家房企都有自己的一本賬，“賠本賺吆喝”對(duì)于現(xiàn)在融資難、發(fā)債難的房企來(lái)說(shuō)，顯然不是一個(gè)好選擇。

盡管此次大熱的金沙湖地塊、錢江世紀(jì)城地塊都吸引了超過(guò)10家房企參與，但并未競(jìng)拍至自持價(jià)格，自持前及時(shí)“剎車”與控制風(fēng)險(xiǎn)成為了各方的默契。

綜合來(lái)看，此次限價(jià)地塊帶來(lái)的地市降溫效果比較顯著，大型地塊都由深耕杭州的本土巨頭奪得，而小型地塊則是小型房企“八仙過(guò)海、各顯神通”。

其中，濱江集團(tuán)以總價(jià)43.3億元競(jìng)得了最受關(guān)注的錢江世紀(jì)城地塊，成交樓面價(jià)31266元/平方米，溢價(jià)率24.07%。地塊為一宗住宅用地，限商品房毛坯最高均價(jià)40500元/平方米，毛坯最高單價(jià)44550元/平方米，裝修標(biāo)準(zhǔn)4500元/平方米。

此外，濱江集團(tuán)還以總價(jià)15.74億元競(jìng)得蕭山地塊，為一宗住宅用地。據(jù)此計(jì)算，濱江集團(tuán)此次拍地共投入巨資59.04億元。

綠城方面，經(jīng)過(guò)53輪競(jìng)價(jià)奪得金沙湖宅地，成交總價(jià)44.29億元，成交樓面價(jià)25810元/平方米，溢價(jià)率28%。地塊規(guī)定，限商品房毛坯最高均價(jià)33500元/平方米，毛坯最高單價(jià)36850元/平方米，裝修標(biāo)準(zhǔn)4000元/平方米。

剩余3宗地塊分別為萬(wàn)固以8.78億元奪得大江東新灣商住地，成交樓面價(jià)5995元/平方米，溢價(jià)率23%;東原以5.63億元拿下蜀山西商住地，樓面價(jià)10386元/平方米，溢價(jià)率9%;興耀以7.42億元競(jìng)得空港新城地塊，樓面價(jià)7917元/平方米，溢價(jià)率18%。

融資端控制房企資金來(lái)源，地市中限制出讓價(jià)格，樓市出讓中再限制銷售價(jià)格。對(duì)于房企而言，帶來(lái)的壓力無(wú)疑是巨大的。

首當(dāng)其沖的是銷售端去化率承壓，回款需要達(dá)到保證，在價(jià)被限制情況下，量需要做到更多;其次，在拿地階段需要謹(jǐn)慎，避開(kāi)高風(fēng)險(xiǎn)地塊，注重快周轉(zhuǎn)從而保證足夠的利潤(rùn)。

杭州地市樓市的降溫，似乎在所難免。

“地頭蛇”濱江

對(duì)于極度依賴杭州市場(chǎng)的濱江來(lái)說(shuō)，補(bǔ)倉(cāng)行動(dòng)勢(shì)在必得。

濱江2018年年報(bào)數(shù)據(jù)披露，去年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入為211.08億元，其中有4個(gè)項(xiàng)目收入超過(guò)20億，分別為華家池項(xiàng)目、錦繡之城項(xiàng)目、東方星城項(xiàng)目、武林壹號(hào)項(xiàng)目，全部位于杭州，這4大項(xiàng)目合計(jì)貢獻(xiàn)了近163.27億元的收入，占比達(dá)到77.35%。

杭州之于濱江，就像地球上占比達(dá)到79%的海洋一般，重要性不言而喻。

在4月中旬，濱江以總價(jià)52.03億加上22%自持面積奪得的望江新城地塊;6月份，濱江聯(lián)合體16.65億拿下杭州老余杭商住地，再次刷新了板塊樓面地價(jià)。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，這3個(gè)月來(lái)，濱江在杭州納儲(chǔ)金額超過(guò)了127億元，異地?cái)U(kuò)張不利，并沒(méi)有影響到這家“地頭蛇”在杭州的強(qiáng)勢(shì)。

此次能夠在超過(guò)20個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者手上搶下錢江世紀(jì)城地塊，對(duì)于濱江來(lái)說(shuō)尤其重要，24.07%的溢價(jià)率與并未達(dá)到自持也比較理想。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體計(jì)算，成交樓面價(jià)31266元/平方米與商品房限商品房毛坯(算上裝修價(jià)格)最高均價(jià)45000元/平方米的價(jià)格，留給濱江還是有不少操作空間的。

此外，根據(jù)該區(qū)域的規(guī)劃來(lái)看，錢江世紀(jì)城核心區(qū)近一年來(lái)應(yīng)該只會(huì)有這宗宅地出讓。對(duì)于一個(gè)核心區(qū)域里的“獨(dú)苗”，相信去化率對(duì)濱江來(lái)說(shuō)并不會(huì)是太大的問(wèn)題。

值得注意的是，濱江此前收到了上交所關(guān)于公司合作開(kāi)發(fā)土地具體模式的問(wèn)詢，從濱江回復(fù)的信息中可以發(fā)現(xiàn)，該公司大部分項(xiàng)目權(quán)益比例低于50%。

其中，原因包括項(xiàng)目合作方增多，一般都有兩家以上房地產(chǎn)企業(yè)合作開(kāi)發(fā);合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以使房地產(chǎn)企業(yè)分?jǐn)偼顿Y資金，降低投資風(fēng)險(xiǎn);參與合作開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)可以更好發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行互補(bǔ)開(kāi)發(fā);部分地塊原土地方為引入公司品牌和產(chǎn)品，主動(dòng)引入公司作為小股操盤方，共同合作開(kāi)發(fā)。

對(duì)于深諳此道的濱江來(lái)說(shuō)，該次世紀(jì)城項(xiàng)目引入合作方的可能性也很大。

綠城大本營(yíng)

對(duì)于本日土拍另一位主角綠城來(lái)說(shuō)，中交入主后強(qiáng)調(diào)規(guī)模的節(jié)奏一直未變，全國(guó)化布局也一直在進(jìn)行。盡管如此，杭州之于綠城仍然是不可放棄的大本營(yíng)。

此前不久，在調(diào)整領(lǐng)導(dǎo)班子與管理體制后，宋衛(wèi)平也辭去了在綠城的所有職位。

創(chuàng)始人離去后的綠城并未放慢自己的擴(kuò)儲(chǔ)節(jié)奏，而是繼續(xù)加快。單從29日計(jì)算，綠城就斥資72.44億元，在全國(guó)不同城市拿下了3宗地塊。

其中，在華南地區(qū)以11.83億元競(jìng)得廣州市南沙靈山島尖08號(hào)地塊，樓面價(jià)15239元/平方米;在東北區(qū)域，以16.32億元奪得大連市體育新城BD地塊，溢價(jià)率41%;最后，則是華東區(qū)域大本營(yíng)杭州，花費(fèi)44.29億元巨資補(bǔ)倉(cāng)。

資料顯示，截至2019年6月30日止六個(gè)月，綠城集團(tuán)累計(jì)取得總合同銷售金額約743億元，較去年同期754億元下跌1.46%。

全國(guó)范圍內(nèi)銷售下滑，大本營(yíng)杭州區(qū)域接近失守，綠城在新任領(lǐng)導(dǎo)班子帶領(lǐng)下逆勢(shì)加速拿地。

此次拿下的金沙湖宅地，無(wú)論從區(qū)域還是價(jià)格都是甜品級(jí)別的地塊，成交樓面價(jià)25810元/平方米，限商品房毛坯(算上裝修價(jià)格)最高均價(jià)37500元/平方米。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，區(qū)域內(nèi)鮮有宅地供應(yīng)、無(wú)新房出售的現(xiàn)狀與綠城自身產(chǎn)品力的優(yōu)勢(shì)，在這個(gè)地塊中綠城還是有利可圖的。