安信國際：物管行業(yè)商機(jī)巨大 龍頭企業(yè)遙遙領(lǐng)先中上企業(yè)增長快速

本文來源微信公眾號“安信國際”，原標(biāo)題《安信國際 | 物管行業(yè)二三事【第一彈】》。

近兩年來，赴港上市的物管企業(yè)就有十余家，其中不乏中海物業(yè)(02669)、碧桂園服務(wù)(06098)、雅生活(03319)、彩生活(01778)等母公司背景強(qiáng)大的物管企業(yè)。近期，四川嘉寶物業(yè)也將在港股上市。今日，安信國際就帶大家了解物管行業(yè)的二三事情。

上世紀(jì)80年代，隨著改革開放的腳步，物業(yè)管理也從香港引入到深圳，并逐步向內(nèi)地延伸，我國物管行業(yè)的發(fā)展歷程如下：

2014年至今，行業(yè)處在市場化運(yùn)作階段。由于國家鼓勵(lì)市場競爭，物管公司陸續(xù)登陸資本市場，行業(yè)加速整合，進(jìn)入飛速發(fā)展階段。

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根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，我國物業(yè)管理收費(fèi)方式分為酬金制和包干制，與國際上主要采用酬金制不同，我國目前大多采用包干制。兩者的主要區(qū)別如下：

2018年我國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)增長至59.6%，隨著我國城鎮(zhèn)化的進(jìn)程逐步加速，商品房市場也蓬勃發(fā)展。大量交付的商品房為物管行業(yè)帶來了巨大的市場空間，2018年底我國物管行業(yè)管理面積已達(dá)204億平方米。

正是由于行業(yè)市場空間廣闊，加之物管行業(yè)的門檻低，又具有一定的區(qū)域差異性，因此行業(yè)競爭者也眾多。根據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)資料，截至2018年底，全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)有近11.8萬家，大部分集中在沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，總體來看分布零散。

如下圖，龍頭企業(yè)(Top 10)的管理面積均值增長明顯快于其他企業(yè)，從2014年不足1億平方米增長至2018年的2.39億平方米，而2018年底的百強(qiáng)物管企業(yè)管理面積均值僅為3718.12萬平方米。

隨著時(shí)間增長，物管行業(yè)的集中度在逐年上升，主要是由于上游地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)集中度的提升。按截至2018年底的管理面積來看，百強(qiáng)物管企業(yè)市占率增長至38.8%，而Top 10物管企業(yè)市占率則增長至11.3%。

從下面兩張對比圖可以看出，雖然Top 10企業(yè)的管理面積和營業(yè)收入都甩出后面的企業(yè)一大截，但同比增長率最高的企業(yè)集中在Top11-30，說明排名中上的企業(yè)也開始發(fā)力。但即便如此，龍頭企業(yè)還是遙遙領(lǐng)先于中后尾企業(yè)。