房企半年銷售榜出爐 正榮地產(chǎn)(06158)等新一線房企后勁十足

2019年上半年，在“房住不炒、因城施策”的主基調(diào)指引下，房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定預(yù)期，各房企紛紛交出了自己的成績(jī)單。

智通財(cái)經(jīng)APP注意到，擁有完善城市布局以及優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)的新一線房企正榮地產(chǎn)(06158)繼續(xù)保持了業(yè)績(jī)高彈性的優(yōu)勢(shì)。

7月5日，正榮地產(chǎn)發(fā)布公告，1-6月累計(jì)合約銷售金額約為586.07億元人民幣(單位下同)，合約銷售建筑面積約為380.75萬平方米，合約平均售價(jià)約為每平方米15400元，已完成全年目標(biāo)的45%。

就在同日，正榮地產(chǎn)發(fā)布首次獲得境外銀團(tuán)貸款的公告，當(dāng)日與恒生銀行有限公司、中國(guó)民生銀行股份有限公司香港分行、東亞銀行有限公司、高盛(亞洲)有限責(zé)任公司及法國(guó)巴黎銀行(透過其香港分行行事)五家銀行簽訂融資協(xié)議，合計(jì)約1.2億美元的雙幣種定期貸款融資，期限為3年。這無疑是其在新融資渠道拓展方面取得的一項(xiàng)重大突破，有助于公司債務(wù)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步優(yōu)化。

從整個(gè)行業(yè)銷售數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)經(jīng)歷“小陽(yáng)春”后，5、6月份中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)整體增速較2018年顯著放緩。如克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，1-6月，TOP100房企累計(jì)權(quán)益銷售規(guī)模近3.9萬億元，同比僅微增4%。6 月單月Top100 房企中近4 成房企銷售金額同比下滑，整體銷售表現(xiàn)不盡如人意。但仍有部分企業(yè)表現(xiàn)突出，以Top30 房企為例，月度銷售同比增速超過30%的共有9 家。

因此，正榮地產(chǎn)的表現(xiàn)尚屬優(yōu)秀，從6月份單月的銷售數(shù)據(jù)來看，該公司當(dāng)月實(shí)現(xiàn)合約銷售127.22億元，環(huán)比增長(zhǎng)19.9%，遠(yuǎn)超4%的TOP100行業(yè)水平。

從銷售價(jià)格來講，15400元/平方米的銷售均價(jià)，與2018年全年均價(jià)相當(dāng)，這與多家房企紛相降價(jià)促銷形成鮮明對(duì)比，亦彰顯正榮地產(chǎn)布局一二線市場(chǎng)戰(zhàn)略的正確，同時(shí)亦與其產(chǎn)品策略相關(guān)——2019年前五月改善需求成為商品房市場(chǎng)的主導(dǎo)，67個(gè)樣本城市三、四房產(chǎn)品合計(jì)占比超70%，而正榮恰以“改善大師·匠心正榮”為企業(yè)發(fā)展核心理念。

事實(shí)上，房地產(chǎn)公司的營(yíng)銷旺季及推新盤規(guī)模多放于下半年，隨著下半年推盤的增加，其營(yíng)收增速有望加快。

值得一提的是，銷售規(guī)模、土儲(chǔ)規(guī)模都達(dá)到行業(yè)TOP30，且業(yè)績(jī)具備高彈性，同時(shí)業(yè)務(wù)聚焦于發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域、城市，以及利潤(rùn)穩(wěn)定、財(cái)務(wù)風(fēng)控穩(wěn)健的“新一線房企”，相比龍頭房企增速的顯著放緩，其對(duì)規(guī)模訴求最為強(qiáng)烈，力圖實(shí)現(xiàn)梯隊(duì)進(jìn)階，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)頗為強(qiáng)勁。

數(shù)據(jù)顯示，前6月銷售增速較高的有旭輝(00884)以及龍光地產(chǎn)(03380)，分別同比增長(zhǎng)34%、28%。

展望后市，國(guó)際大行仍看好下半年內(nèi)房股，如近來野村發(fā)表研報(bào)表示，內(nèi)地開發(fā)商6月銷售超過預(yù)期，主要由于內(nèi)地房地產(chǎn)推出了更多的新盤，去化率也大致維持在穩(wěn)定的70%;大和證券也認(rèn)為，內(nèi)房銷售保持良好，行業(yè)正在復(fù)蘇軌道，其中一、二線城市表現(xiàn)或更佳。

回過頭來看正榮地產(chǎn)，從區(qū)域布局來看，截至2018年底，該公司共計(jì)2456萬平方米的土地儲(chǔ)備平均成本僅為4491元/平方米，覆蓋長(zhǎng)三角、海西、中部、環(huán)渤海、西部、珠三角六大區(qū)域28個(gè)城市，貨值約4200億元。其中，長(zhǎng)三角區(qū)域土儲(chǔ)占比為39.8%。

隨著“長(zhǎng)三角一體化”被提升到國(guó)家戰(zhàn)略高度，在長(zhǎng)三角地區(qū)擁有大量?jī)?yōu)質(zhì)土儲(chǔ)的正榮地產(chǎn)，未來也將在該區(qū)域占得先機(jī)。

如從今年上半年20家代表房企各城市群拿地布局情況來看，長(zhǎng)三角地區(qū)熱度依舊，拿地金額同比增長(zhǎng)29.4%，占比達(dá)40.1%，相對(duì)而言，環(huán)渤海及中西部地區(qū)拿地金額分別同比增長(zhǎng)15.6%、5.9%，珠三角拿地金額同比下降15.7%。

此外，智通財(cái)經(jīng)APP注意到，今年以來，受樓市調(diào)控影響，三四線城市銷售承壓，下半年，以三四線為主要市場(chǎng)的房企，面臨的問題更加嚴(yán)峻。

克而瑞研究中心亦持同樣觀點(diǎn)，城市之間分化將會(huì)加劇，一二線回升勢(shì)頭有望保持，而弱二線和三四線城市仍將面臨較大調(diào)整壓力。

而從城市能級(jí)分類來看，截至2018年年底，正榮土儲(chǔ)中一線城市占比為3.5%，二線城市占比為68.4%，強(qiáng)三線城市占比為28.1%。

鑒于目前一、二線城市表現(xiàn)更佳，正榮地產(chǎn)聚焦一二線的城市布局，意味著期下半年業(yè)績(jī)前景確定性更強(qiáng)，盈利增長(zhǎng)具備高彈性。

展望后市，房企2019年的銷售節(jié)奏會(huì)緊跟不同城市的市場(chǎng)變化而調(diào)整，同時(shí)抓緊出貨，爭(zhēng)取更大主動(dòng)權(quán)。對(duì)于業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)、財(cái)務(wù)穩(wěn)健、回報(bào)率高的新一線房企如中國(guó)金茂、旭輝控股、正榮地產(chǎn)等，投資者可重點(diǎn)關(guān)注。