新股前瞻|看見哥哥銀城國際(01902)橫盤，銀城生活服務(wù)你會怎么想？

帶著“總土儲約面積約344萬平方米”的區(qū)域龍頭光環(huán)，內(nèi)房股“新人”銀城國際(01902)似乎并未在香港這片資本市場嘗到“甜頭”。畢竟上市4個月，不僅公開發(fā)售認(rèn)購不足，而股價也幾乎處于橫盤狀態(tài)，成交量僅6172萬股，與那些老牌地產(chǎn)股的表現(xiàn)“天壤之別”。

行情來源：富途證券

可就算未能征服香港投資者，但“銀城系”并未消沉，反而是再次分拆出其物業(yè)赴港IPO。

智通財經(jīng)APP觀察到，近日，銀城生活服務(wù)向港交所遞交了招股書申請主板上市。工銀國際為公司獨家上市保薦人。

這也意味著若一切順利，銀城系將迎來其第二家港股上市公司。其實與不少赴港上市公司類似，銀城生活服務(wù)也有一段在內(nèi)地新三板上市的歷史。

智通財經(jīng)APP了解到，2016年4月21日，銀城生活服務(wù)曾以“南京銀城物業(yè)服務(wù)股份有限公司”為主體在新三板掛牌，在新三板上市2年后，于去年4月24日摘牌。不過這家公司掛牌2年卻未有任何融資動作。所以此次公司來到港股能否圓一次“融資夢”呢?

招股書顯示，銀城生活服務(wù)是一家提供多元化物業(yè)管理服務(wù)及生活社區(qū)增值服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商。除傳統(tǒng)住宅物業(yè)外，公司還涉及政府設(shè)施、金融機構(gòu)、物業(yè)銷售場地、公園、高速公路服務(wù)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、混合用途物業(yè)、學(xué)校及辦公大樓等九類非住宅物業(yè)業(yè)務(wù)。

截至2019年4月30日，銀城生活服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)涵蓋中國10個城市，在管建筑面積約達1960萬平方米，其中包括197項物業(yè)、89項住宅物業(yè)及108項非住宅物業(yè)。這些物業(yè)遍布在國內(nèi)10個城市，包括江蘇省的七個城市以及長三角城市群中其他省份的三個城市。近年來，銀城生活服務(wù)一直在降低銀城國際的物業(yè)比重，截至今年4月，公司在銀城國際的物業(yè)占比僅有22.6%。

隨著近年來，物業(yè)的持續(xù)開發(fā)以及居民對生活水平要求的提高，使得銀城生活服務(wù)收入得以不斷提高。

招股書顯示，財務(wù)方面，2016—2018年，銀城生活服務(wù)總收益分別為2.27億元、3.06億元及4.68億元(人民幣，單位下同)，復(fù)合年增長率為43.4%。雖然從收入增速來看，公司近年取得較大進步，但其盈利狀況卻存在較大波動。數(shù)據(jù)顯示，公司三年同期凈利潤僅有2320萬元、1980萬元及2710萬元。并且在今年1-4月， 在實現(xiàn)總收益1.85億元，同比增長48%的同時，其同期凈利潤卻同比減少2%。

由此不難看出，公司近年來在盈利上很難保證相對穩(wěn)定的增長，究其原因則在于高昂的員工成本。

智通財經(jīng)APP了解到，實際上物業(yè)管理行業(yè)平均凈利潤率在10%上下，屬于微利行業(yè)。目前國內(nèi)大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)尚處于虧損狀態(tài)，費用率居高不下是造成這一問題的主因。

近年來，隨著房價、房租等生活成本提高，也帶動人力成本不斷上升，因此物業(yè)管理這類勞動密集型企業(yè)，普遍面臨著較大的盈利壓力。

在物業(yè)行業(yè)中，一般物業(yè)公司保安、保潔人員占基層員工人數(shù)比在20%-30%左右。一家中型物業(yè)公司大約有300-500名保潔和保安人員，一些大型物業(yè)公司這類員工人數(shù)則會達到千人以上。通常情況下，其人工成本會占公司總成本的60%-80%。

從銀城生活服務(wù)的情況來看，公司員工成本從2016年的1263.6萬元增至2018年的2072.2萬元，這一費用占公司當(dāng)期總行政費用的比重也從56.5%增至69.6%。

此外，招股書披露，公司2016-2018年經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額從5229萬元持續(xù)降至3571.4萬元，并且截至今年4月，該項金額虧損1631.4萬元。即使排除季節(jié)性回款的影響，在公司收入不斷增長的情況下，其收現(xiàn)能力依然是出于下滑狀態(tài)的。

數(shù)據(jù)顯示，從2016-2018年以及截至今年4月底，公司應(yīng)收賬款從1792.6萬元大幅增至8804.5萬元，可以看出，公司應(yīng)收賬款的增長并未受周期性大幅影響，而是處在直線上升狀態(tài)。并且，公司應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)也從2016年的22.5天持續(xù)增至2019年4月的46.5天。這均說明公司的應(yīng)收賬款管理能擬或出現(xiàn)持續(xù)下滑，而這在一定程度上也影響了公司的現(xiàn)金流。

從銀城國際到銀城生活服務(wù)相繼赴港上市，可以看出目前銀城地產(chǎn)似乎希望能擴大其融資渠道，提高公司的融資能力。智通財經(jīng)APP了解到，除銀城國際和銀城生活服務(wù)外，目前銀城系在新三板還有一家銀城建設(shè)(870337.OC)在掛牌交易。市場預(yù)測，不排除這家公司也將在香港上市的可能。

只是目前房地產(chǎn)行業(yè)較往年并不景氣，這一現(xiàn)狀導(dǎo)致市場對中小型區(qū)域房企一直持觀望態(tài)度，自銀城國際上市以來，其股價也一直在每股2.3港元附近，表現(xiàn)不溫不火。因此，即使作為輕資產(chǎn)上市，銀城生活服務(wù)想得到投資者青睞或還需經(jīng)受時間的考驗。