中國房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展有后勁 碧桂園(02007)等房企瞄準(zhǔn)提升核心競爭力

6月7日，碧桂園(02007)發(fā)布的銷售月報顯示，2019年5月，該公司及其附屬公司，連同合營公司、聯(lián)營公司共實現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額約543.3億元，歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售建筑面積約582萬平方米。

據(jù)了解，2019年以來，雖然房地產(chǎn)市場嚴(yán)厲調(diào)控的趨勢未改，但碧桂園仍取得權(quán)益銷售額每月環(huán)比增長的良好表現(xiàn)。根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計，2019年前5月，碧桂園的全口徑銷售金額穩(wěn)居行業(yè)首位。

在2019年以來的節(jié)點上，屬于專業(yè)選手的“全馬”已經(jīng)開始。在這個對企業(yè)競爭力提出更高、更全面要求的賽段，碧桂園已經(jīng)奔跑在新的賽道上。據(jù)悉，2019年，該公司提出了“提升全周期綜合競爭力”的發(fā)展目標(biāo)與戰(zhàn)略規(guī)劃，在銷售業(yè)績穩(wěn)健增長的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提升安全、質(zhì)量、效益等指標(biāo)，并通過多種管理舉措為項目一線賦能，讓項目為市場和客戶創(chuàng)造價值。

銷售勢頭向好預(yù)收賬款行業(yè)最高

2019年，中國的房地產(chǎn)市場“穩(wěn)”字當(dāng)頭。來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，1-4月份房地產(chǎn)投資同比實現(xiàn)了11.9%的平穩(wěn)增長。國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人劉愛華表示，房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長背后的原因，一方面是新開工面積保持了平穩(wěn)較快增長，另一方面是對房價未來預(yù)期比較穩(wěn)定，這兩方面支撐了房地產(chǎn)投資目前的平穩(wěn)態(tài)勢。

與之相呼應(yīng)的是，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售業(yè)績也凸顯了“穩(wěn)健”的特點?？硕鹬赋?，在權(quán)益口徑下，從單月來看，百強(qiáng)房企5月的整體銷售規(guī)模較上月環(huán)比增長8.8%。龍頭房企在業(yè)績的穩(wěn)定性方面表現(xiàn)更為出色，例如，碧桂園5月實現(xiàn)543.3億元的權(quán)益銷售金額，環(huán)比增速15%，高于行業(yè)平均水平。

基于行業(yè)預(yù)期穩(wěn)定的判斷，碧桂園積極在土地市場收購優(yōu)質(zhì)資源，為公司的長遠(yuǎn)發(fā)展蓄力。實際上，截至2018年12月31日，該公司國內(nèi)已簽約或已摘牌的權(quán)益土地儲備已達(dá)到約2.4億平方米，其中未售權(quán)益可售貨值約1.7萬億元，可以滿足未來三到四年的業(yè)績增長需求。

穩(wěn)健增長的銷售業(yè)績和豐富土儲令碧桂園的成長充滿想象空間，而高達(dá)6627億元不含增值稅的已售未結(jié)算收入則成為該公司平穩(wěn)度過行業(yè)周期的重要保障。億翰智庫在一份研究報告中表示，預(yù)收賬款作為營業(yè)收入的先行指標(biāo)，揭示了房企營業(yè)收入的增長動力，2018年龍頭房企銷售金額的快速提升，使得財報中預(yù)收賬款科目出現(xiàn)大幅增加。其中，TOP20中的大部分房企業(yè)績鎖定率幾乎均在100%以上，碧桂園更是位列2018上市房企預(yù)收賬款排行榜首位。

多管齊下提升全周期綜合競爭力

這兩年關(guān)于房價的政策，國家一直強(qiáng)調(diào)的就是持穩(wěn)，今年在房價剛有上漲苗頭的情況下，出臺的政策很好地遏制了房價上漲。業(yè)內(nèi)較為普遍的看法是，隨著政策調(diào)控的不斷優(yōu)化，未來房價會逐漸趨于穩(wěn)定，并且房地產(chǎn)行業(yè)也會以更健康的方式發(fā)展。未來5-10年，中國房地產(chǎn)行業(yè)的銷售金額仍將保持在十幾萬億元的水平。維持行業(yè)銷售規(guī)模高位運(yùn)行的動力有三個：一是城鎮(zhèn)化率至少還有15%的提升空間;二是改善需求還將持續(xù)釋放;三是房子還是資產(chǎn)配置的核心方式，在家庭資產(chǎn)中占比近8成。

但在這樣一個總量相對穩(wěn)定的時代，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭格局也將發(fā)生深刻變化，唯規(guī)模和速度論的衡量方式已經(jīng)不再適用，屬于業(yè)余選手的“半馬”將落下帷幕，專業(yè)選手將在“全馬”的舞臺上展開新一輪的競賽。作為專業(yè)選手中的佼佼者，龍頭房企為應(yīng)對賽道切換而進(jìn)行的戰(zhàn)略升級早已提上日程。

據(jù)了解，碧桂園正在自上而下的開展一場“提升全周期綜合競爭力”的深度調(diào)整和變革。在6月內(nèi)部管理會議中，碧桂園集團(tuán)董事會主席楊國強(qiáng)透露，該公司有幾款建筑機(jī)器人已經(jīng)在工地試用，這會帶來很多改變，在安全、質(zhì)量、效益上都會有極大的提升。此外，該公司還通過拆掉部門墻、精簡審批流程、總部職能下沉、縱向輪崗等管理舉措為項目一線賦能。具體而言，就是做好授權(quán)下放和流程簡化，一切以項目為中心，做到權(quán)力、責(zé)任、利益相結(jié)合，將激勵向項目傾斜，讓項目為市場和客戶創(chuàng)造價值。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中短期內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境大概率是松緊并舉的新常態(tài)，戶籍制度改革有望帶來新一輪人口紅利，但“一城一策”也給房企的投拓和營銷策略帶來更大考驗，全面提升產(chǎn)品競爭力、職能和決策下沉將有助于碧桂園適應(yīng)更復(fù)雜多變的市場環(huán)境，激發(fā)項目活力，塑造領(lǐng)跑新賽道的制勝優(yōu)勢。