新股研報(bào) | ESR Cayman(01821)近年收入增長(zhǎng)快速 但估值并不吸引

本文由“信誠證券”供稿，作者為信誠證券分析師陳伯豪，文中觀點(diǎn)不代表智通財(cái)經(jīng)觀點(diǎn)。

ESR Cayman(01821)簡(jiǎn)介：

- ESR Cayman亞太區(qū)物流地產(chǎn)平臺(tái)，成立源自于16年1月知名機(jī)構(gòu)華平投資集團(tuán)關(guān)聯(lián)公司易商集團(tuán)與紅木集團(tuán)的合并，公司大股東是華平投資WP OCIM

- 招股日期︰6月6日至12日

- 上市日期︰6月20日

- 聯(lián)席保薦人︰德意志銀行、中信里昂

- 收款行︰渣打銀行

- 發(fā)售5.607億股(其中2.34億股或42%是舊股)，94.4%配售，5.6%公開發(fā)售，另有15%超額配股權(quán)

- 每股招股價(jià)為16.2港元至17.4港元(可予下調(diào)10%)，集資最多97.5億港元，上市開支約2820萬美元

- 按每手200股，入場(chǎng)費(fèi)3515.06港元

- 以上限價(jià)17.4港元計(jì)算，市值約529億港元(以2018年經(jīng)調(diào)整純利約1.1億美元計(jì)算，市盈率約61倍)

- 截至18年底 ，平均資產(chǎn)凈值約23.1億美元(約181億美元)

- 公開發(fā)售分為甲組(500萬或以下申請(qǐng)人)、乙組(500萬以上申請(qǐng)人)

業(yè)務(wù)︰

- 16至18年收入分別為9673萬美元、1.53億美元、2.54億美元

- 16至18年毛利分別為9408萬美元、1.49億美元、2.1億美元

- 16至18年年度利潤分別為1.05億美元、2.01億美元、2.13億美元

- 16至18年經(jīng)調(diào)整純利分別為3638萬美元、6,227萬美元、1.1億美元

- 公司主營業(yè)務(wù)主要分為三大板塊，分別為發(fā)展物流地產(chǎn)、基金管理及投資，其中租金收入占去年收入29%、管理費(fèi)收入則占53%

- 公司目前管理18家由第三方出資的私人投資公司，總股本承諾超過51億美元，也管理一支于新交所上市的不動(dòng)產(chǎn)投資信讬基金，截至18年底，賬面估值約為22億美元。截至18年底，資產(chǎn)管理規(guī)模超過160億美元，包括已竣工物業(yè)建筑面積約660萬平方米、在建物業(yè)約370萬平方米建筑面積及約180萬平方米待施工于留作日后發(fā)展的土地的建筑面積，合共逾1200萬平方米

- 該公司主要發(fā)展亞太區(qū)1線及1.5線城市的物流地產(chǎn)，戰(zhàn)略選址定位在中國、日本、韓國、新加坡、澳大利亞及印度的主要物流樞紐、重要海港、機(jī)場(chǎng)、交通樞紐及工業(yè)區(qū)附近，并相信該等市場(chǎng)會(huì)推動(dòng)亞太區(qū)日后發(fā)展

- 公司今次計(jì)劃發(fā)行5.607億股，其中42%是舊股，不少原有股東如京東物流及高盛，上市后持股均下降。公司解釋，償還部分債務(wù)之后，公司負(fù)債水平低，加上業(yè)務(wù)產(chǎn)生足夠現(xiàn)金流，故不需要過多資金；但為了維持市面股份流通量，故要求現(xiàn)有股東減持，以符合監(jiān)管要求

- 集資所得其中約89.7%用作償還于16年11月發(fā)行之韓亞票據(jù)及贖回于16年12月發(fā)行而未兌換為普通股的C類優(yōu)先股；10.3%用于共同投資，用于開發(fā)資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)物流物業(yè)及對(duì)管理的基金及投資公司共同投資

首次公開發(fā)售前進(jìn)行多輪融資︰

- 上市前曾進(jìn)行多輪融資，當(dāng)時(shí)發(fā)售價(jià)較中間價(jià)折讓99%至29.1%不等，占發(fā)行股本20.4%

上市后主要股東架構(gòu)︰

- WP OCIM持股27.78%

- 紅木實(shí)體持股13.17%

- APG-Stichting持股6.93%

- Laurels持股9.15%

- SK持股11.05%

- 京東物流集團(tuán)持股7.63%

- 公眾持股18.41%

簡(jiǎn)評(píng)︰

- ESR Cayman亞太區(qū)物流地產(chǎn)平臺(tái)，近年透過不斷并購以壯大公司版圖，公司主營業(yè)務(wù)主要分為三大板塊，分別為發(fā)展物流地產(chǎn)、基金管理及投資，今次上市集資主要是償還票據(jù)及優(yōu)先股，近年收入增長(zhǎng)快速

- 公司股東陣容具有實(shí)力，由多間私募基金、京東等知名股東所持有

- 以上限價(jià)17.4港元計(jì)算，市值約529億港元，以2018年經(jīng)調(diào)整純利約1.1億美元計(jì)算，市盈率約61倍，若上限定價(jià)，估值并不吸引