1-5月中國房企新增貨值TOP100：碧桂園（02007）居首

受4月政策影響，5月份土地市場成交規(guī)模出現(xiàn)回調(diào)，加之5月份以來如蘇州、合肥等土拍熱點(diǎn)城市相繼發(fā)布調(diào)控政策，土地市場熱度上升勢頭暫緩：成交均價漲勢趨緩，環(huán)比微漲1.6%，溢價率迎來2019年首次回落，下降2個百分點(diǎn)。

今年以來土地市場熱度明顯升溫的走勢在維持了僅僅2個月后迅速轉(zhuǎn)緩，政策及時出臺更是說明調(diào)控的決心和力度仍保持較高水準(zhǔn)，就此來看，在調(diào)控“高壓線”的嚴(yán)防死守下，地價穩(wěn)定運(yùn)行仍將是接下來的市場主基調(diào)。

截至2019年5月末，銷售百強(qiáng)房企新增總土儲貨值已經(jīng)超過3.4萬億，突破千億的房企共8家，突破百億房企共74家，較4月份增加16家。其中碧桂園、綠地、融創(chuàng)分列前三，貨值均突破2000億元。從集中度來看，土地資源仍高度集中于頭部房企，且銷售集中度相比上月再增3個百分點(diǎn)，行業(yè)集中化的趨勢愈演愈烈。

值得一提的是，TOP50-100房企新增貨值占百強(qiáng)15%，比銷售集中度高出7個百分點(diǎn)，部分企業(yè)如新希望、中交、大華等補(bǔ)倉意愿強(qiáng)烈，前五月加速納儲?？紤]到此前拿地能夠在今年上市銷售，最終會對全年業(yè)績形成有效支撐，行業(yè)排名也有望再進(jìn)一步。

1-5月，銷售TOP100房企拿地銷售比為0.41，百強(qiáng)房企拿地整體趨于謹(jǐn)慎。此外，雖然3-4月份土地市場迎來明顯的升溫，部分城市拿地?zé)岫戎本€攀升，但從百強(qiáng)房企前五月拿地的溢價率分布情況來看，有47%的地塊溢價率不足10%，底價成交的地塊占比達(dá)到26%。

另一方面，標(biāo)桿型房企如碧桂園、萬科、恒大、融創(chuàng)等均沒有在土地市場瘋狂搶“地王”，這些規(guī)模房企作為市場的風(fēng)向標(biāo)，一定程度上也可以反映出當(dāng)前企業(yè)對待拿地的態(tài)度仍是相對理性的。

1-5月百強(qiáng)房企拿地方式來看，招拍掛獲取土地仍是主流，但拿地方式逐漸多元化，收并購地塊成交幅數(shù)占到12%。在個別城市地價攀升較快情況下，收并購可以有效降低納儲成本。電建、華遠(yuǎn)、合景泰富等企業(yè)前5月的收并購比例都超過3成以上，且部分收并購項(xiàng)目的優(yōu)勢在于能快速上市，能夠?qū)衲昶髽I(yè)業(yè)績增長提供較強(qiáng)助力。例如電建地產(chǎn)近期收購了武漢地產(chǎn)集團(tuán)旗下兩個項(xiàng)目公司，帶動新增土儲貨值大幅上升。

從百強(qiáng)房企新增土儲能級選擇來看，前五月二線、三四線旗鼓相當(dāng)，分別為46%和48%。若同去年全年相比，三四線新增土儲建面占比下滑近10個百分點(diǎn)。可以看到，在三四線市場逐步調(diào)整之下，企業(yè)拿地的積極性有所減弱。相比之下，在回歸二線戰(zhàn)略調(diào)整中，二線新增土儲占比較去年快速上漲。

從區(qū)域布局來看，中西部和長三角依舊是百強(qiáng)房企布局的重心。中西部新增土儲建面占比接近4成，西安、重慶是前五月最受百強(qiáng)房企青睞的城市。

當(dāng)前土地市場的確出現(xiàn)了局部升溫現(xiàn)象，但自住建部實(shí)施預(yù)警機(jī)制點(diǎn)名地價、房價上漲過快的城市后，熱度較高的城市也相繼發(fā)布調(diào)控政策防止市場過熱，如合肥要求關(guān)聯(lián)公司不得競買同一宗土地，蘇州擴(kuò)大限售限購范圍并下調(diào)地塊出讓價格等。

結(jié)合目前市場表現(xiàn)和時間節(jié)點(diǎn)來看，受以下因素的影響，下半年土地市場或?qū)⒂瓉磙D(zhuǎn)折：第一，隨著溢價率攀升，開發(fā)企業(yè)拿地積極性會下降；第二，下半年之后拿地當(dāng)年開盤難度較大，企業(yè)在這一時間點(diǎn)上納儲的迫切程度降低；第三，亟需補(bǔ)倉的企業(yè)需求得到滿足后，投資將更趨于理性。因此，我們認(rèn)為，當(dāng)前投資拿地仍需保持理性，多看看標(biāo)桿房企的動作，盲目高價拿地并不可取。