誰(shuí)是最值得投資的房企？

樂居財(cái)經(jīng)2018中國(guó)上市房企ROE TOP100出爐，百?gòu)?qiáng)中，誰(shuí)是最值得投資的房企?這應(yīng)該是很多地產(chǎn)投資者“超級(jí)關(guān)心”的話題。是規(guī)模最大、增長(zhǎng)率最高的房企? 是盈利之王? 還是凈利率最高的?

上述評(píng)判口徑要不太單一，要不太片面，在幾十上百個(gè)房企財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)中，真正能夠反映一家企業(yè)是否值得投資的是，其實(shí)一個(gè)指標(biāo)就好，它就是ROE，即凈資產(chǎn)收益率指標(biāo)。

為啥是ROE，一個(gè)指標(biāo)就能透視房企的水分多少?能量多少?

其一，規(guī)模增長(zhǎng)率不算什么，規(guī)模背后的經(jīng)營(yíng)質(zhì)量更重要，盈利額大可能是因?yàn)橐?guī)模較大，凈利潤(rùn)率高只能說營(yíng)業(yè)收入中的凈利率較高而已，很難能反映融資、資金周轉(zhuǎn)的指標(biāo)高低。所以，以上單一指標(biāo)，往往缺乏對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)、成長(zhǎng)、管理、產(chǎn)品力、資本力的綜合考量。

其二，ROE是一個(gè)全能指標(biāo)，擇其重點(diǎn)分三個(gè)維度來分析。第一個(gè)就是盈利能力，即產(chǎn)品服務(wù)賺錢高低的問題;第二個(gè)是融資能力，即能不能從外部融來錢的能力，好企業(yè)融得多，融資便宜且還融資渠道多、融資快;第三個(gè)是資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)效率，即資產(chǎn)滾動(dòng)快不快的問題。

以ROE的公式來看：

ROE凈資產(chǎn)收益率

=凈利潤(rùn) /凈資產(chǎn)

=資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率*銷售凈利率*權(quán)益乘數(shù)

這三個(gè)乘數(shù)指標(biāo)，正好是上述企業(yè)經(jīng)營(yíng)好壞三個(gè)維度能力的對(duì)應(yīng)指標(biāo)。

從公司來看，即使同樣的高ROE，可能也有不同的“模式”，形象的說，行業(yè)典型的三個(gè)打法是，比如基于產(chǎn)品的高凈利率是“茅臺(tái)模式”，高周轉(zhuǎn)率是“沃爾瑪”模式，高權(quán)益乘數(shù)即“高杠桿”則是銀行金融模式。

三種高ROE模式，翻譯到房地產(chǎn)行業(yè)，通俗的說就是“高凈利率模式”(比如中海、龍光、禹洲)，“高周轉(zhuǎn)模式”(碧桂園)，“高杠桿模式”(恒大、正榮、陽(yáng)光城等閩系房企在這個(gè)維度更顯著一些)。從三種模式的合理性、持久性、可持續(xù)性來看，到底誰(shuí)好誰(shuí)差?業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，高凈利率型是最好的打法，最有競(jìng)爭(zhēng)力、最能持久的。

核心以為對(duì)房企而言，有較高凈利潤(rùn)率、凈利潤(rùn)的經(jīng)營(yíng)能力和產(chǎn)品溢價(jià)當(dāng)然最好。甚至對(duì)運(yùn)營(yíng)、高周轉(zhuǎn)的要求都沒那么高，對(duì)管理層營(yíng)運(yùn)能力要求也沒那么高，更樂觀的說，碰到優(yōu)秀的管理層團(tuán)隊(duì)，則是錦上添花;碰到內(nèi)耗低效的管理層也還經(jīng)得起折騰。

龍光(03380)就是典型的高凈利率模式的房企。樂居財(cái)經(jīng)最新發(fā)布的“2018中國(guó)上市房企ROE排行榜TOP100”顯示，龍光地產(chǎn)以高達(dá)31.5%的凈資產(chǎn)收益率(ROE)，在上市房企中排名第6位，較去年再上升一個(gè)名次，位居行業(yè)第一梯隊(duì)。

龍光地產(chǎn)2018年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入人民幣441.37億元，同比增長(zhǎng)59.4%;毛利潤(rùn)首次突破百億大關(guān)，達(dá)到148.87億元，同比增長(zhǎng)56.4%;凈利潤(rùn)人民幣89.96億元，核心利潤(rùn)人民幣76.55億元，同比增長(zhǎng)65.7%，核心利潤(rùn)規(guī)模在同等規(guī)模房企中遙遙領(lǐng)先，甚至超過部分千億規(guī)模房企。

尤其是在反應(yīng)房企盈利能力的核心指標(biāo)——核心利潤(rùn)率方面，龍光地產(chǎn)繼續(xù)保持行業(yè)標(biāo)桿地位。報(bào)告期內(nèi)，公司物業(yè)銷售毛利率保持在35.6%的行業(yè)高位，核心凈利潤(rùn)率高達(dá)17.3%，較2017年的16.7%繼續(xù)高位攀升，穩(wěn)居上市房企前列。