新股解讀|“花式融資”殺入物流地產(chǎn)后，ESR又將目光對(duì)準(zhǔn)投資者口袋

每逢“雙11”，喜歡網(wǎng)購(gòu)的小伙伴都忙得不亦樂乎，而與此同時(shí)，京東(JD.US)、順豐等物流公司被大家熟知，但這些物流公司的背后，還有一些鮮為人知的企業(yè)，專門提供物流地產(chǎn)服務(wù)，比如：ESR。

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，ESR于2016年1月由易商與紅木集團(tuán)合并成立。一年后，公司開啟瘋狂擴(kuò)張模式，先后進(jìn)入新加坡、印度及澳洲市場(chǎng)，成為專注于亞太地區(qū)的最大物流地產(chǎn)平臺(tái)。

現(xiàn)如今，ESR已經(jīng)過了港交所聆訊，距離正式上市僅差臨門一腳。而ESR從成立到現(xiàn)在也不過三年左右的時(shí)間，這樣的速度可謂“雷厲風(fēng)行”。

“花式融資”進(jìn)軍物流地產(chǎn)

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，ESR通過發(fā)展及管理現(xiàn)代物流設(shè)施，以滿足亞太區(qū)電子商務(wù)公司、第三方物流供貨商、實(shí)體零售商、生產(chǎn)商、冷鏈物流供貨商及其他各方的需求，公司的業(yè)務(wù)主要分為三部分：發(fā)展、基金管理及投資。

數(shù)據(jù)來源：招股書

單從業(yè)務(wù)的名字看，似乎讓人一頭霧水。

而實(shí)際上，其中的發(fā)展指公司通過投資或者建設(shè)及銷售已竣工物業(yè)賺取利潤(rùn);基金管理指公司透過所管理的基金及投資公司，賺取手續(xù)費(fèi)收入;投資指公司從已竣工物業(yè)中賺取租金及升值收入，或者從投資的基金中賺取分成。

顯然，ESR已經(jīng)不局限于以自有資金拓展業(yè)務(wù)，基金、投資公司等都成為其進(jìn)軍物流地產(chǎn)的一種形成，多維度同時(shí)發(fā)力，以便快速占領(lǐng)市場(chǎng)。

從業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)上看，上述三部分業(yè)務(wù)于2018年截至9月30日止九個(gè)月的占比分別為19.8%、28.2%及52%。其中，投資貢獻(xiàn)了超過一半的利潤(rùn)，物流物業(yè)成為ESR最主要的收入來源。

從地理位置上看，ESR的物流地產(chǎn)多數(shù)位于亞太區(qū)1線及1.5線城市，戰(zhàn)略選址在中國(guó)、日本、韓國(guó)、新加坡、澳大利亞及印度的主要物流樞紐、重要海港、機(jī)場(chǎng)、交通樞紐及工業(yè)區(qū)附近。這樣的布局可以在一定程度上保證公司的物流物業(yè)能夠有效開展。

圖片來源：招股書

事實(shí)上，上述六個(gè)經(jīng)濟(jì)體的GDP約占亞太區(qū)GDP的90%，是亞太區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力所在。

而根據(jù)仲量聯(lián)行報(bào)告，2018年至2022年，預(yù)測(cè)中國(guó)、日本、韓國(guó)、新加坡、澳大利亞及印度的非公消費(fèi)復(fù)合年增長(zhǎng)率為8.6%，約為同期美國(guó)的預(yù)期4.0%的增長(zhǎng)率2.5倍。

基于非公消費(fèi)高增長(zhǎng)的預(yù)期，相信未來市場(chǎng)對(duì)于亞太區(qū)物流地產(chǎn)的需求有增無減。此外，就物流地產(chǎn)的供給而言，亞太區(qū)仍有進(jìn)一步的發(fā)展空間。

數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)及日本等成熟市場(chǎng)的人均物流地產(chǎn)面積約4平方米，澳大利亞及新加坡的各自人均物流地產(chǎn)面積約1~2平方米，而韓國(guó)、中國(guó)及印度的人均物流地產(chǎn)面積僅不足1平方米。未來隨著市場(chǎng)成熟，預(yù)期亞太區(qū)域物流地產(chǎn)的供給將增加，人均物流地產(chǎn)面積將緩慢上升。

資料來源：仲量聯(lián)行

雙因素驅(qū)動(dòng)業(yè)績(jī)高增長(zhǎng)

業(yè)績(jī)方面，ESR于2016年、2017年及2018年截至9月30日止九個(gè)月的營(yíng)收分別為9673.7萬美元、1.53億美元及1.7億美元，凈利潤(rùn)分別為1.05億美元、2.01億美元及1.37億美元，可以看出，無論是營(yíng)收還是凈利潤(rùn)都在飛速增長(zhǎng)。

數(shù)據(jù)來源：招股書

在利潤(rùn)率方面，公司的毛利率近九成。數(shù)據(jù)顯示，2016年、2017年及2018年截至9月30日止九個(gè)月的毛利率分別為97.3%、97.7%及89.4%，如此高的毛利率怕是在港股市場(chǎng)上沒有幾家。

此外，公司的凈利潤(rùn)率也高的讓人不可思議，2016年及2017年分別為108.5%及131.2%，即使在2018年截至9月30日止的九個(gè)月也達(dá)到80.8%。

究其原因，主要是受到了其他收入及收益數(shù)額較大的影響，以2017年的數(shù)據(jù)為例，公司來自其他收入及收益為2.84億美元，比營(yíng)收多了近一倍，這才導(dǎo)致當(dāng)年的凈利潤(rùn)率超過100%。

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，其他收入及收益主要來自四部分：已竣工投資物業(yè)公允價(jià)值收益、在建投資物業(yè)公允價(jià)值收益、以公允價(jià)值計(jì)量且變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)、股息收入。其中，已竣工投資物業(yè)公允價(jià)值收益占比最高，2018年的前九個(gè)月，該占比為56.5%。

數(shù)據(jù)來源：招股書

事實(shí)上，業(yè)績(jī)的高增長(zhǎng)主要來自兩個(gè)方面因素的驅(qū)動(dòng)。

首先，公司通過自有資產(chǎn)和所管理的資產(chǎn)迅速搶占物流地產(chǎn)市場(chǎng)，并以此推升業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，截至2018年9月30日，公司持有570萬平方米已竣工的建筑面積，340萬平方米在建中建筑面積，190萬平方米日后發(fā)展儲(chǔ)備土地，530萬平方米已簽訂共議備忘錄的建筑面積。其中，70%的投資資產(chǎn)有公司所管理的基金及投資組合持有，其余則有自由資產(chǎn)持有。

其次，公司通過收購(gòu)私募及公開平臺(tái)擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，并以此推升業(yè)績(jī)。例如，2017年1月，進(jìn)軍新加坡市場(chǎng)，取得對(duì)易商紅木信托基金經(jīng)理人的控制權(quán)。2018年11月，要約收購(gòu)澳大利亞Propertylink(于澳洲交易所上市，專注澳大利亞工業(yè)及辦公室投資的內(nèi)部管理的不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金)所有股份。

此外，在利潤(rùn)表中我們還發(fā)現(xiàn)，伴隨著收入快速上升的還有行政開支和融資成本。以2018年前九個(gè)月的數(shù)據(jù)為例，行政開支占營(yíng)收的比例63.63%，融資成本占營(yíng)收的比例42.53%，兩大費(fèi)用把營(yíng)收“蠶食”殆盡。

而此次上市融資的首要目的就是，償還2016年11月發(fā)行的韓亞票據(jù)及贖回2016年12月發(fā)行而未兌換為普通股的C類優(yōu)先股，剩余的資金還將用來開發(fā)本身的物流物業(yè)及并購(gòu)或戰(zhàn)略投資。

綜合來看，ESR的業(yè)績(jī)?nèi)蕴幱诳焖僭鲩L(zhǎng)期，上市融資后可降低企業(yè)的融資成本，進(jìn)而降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。不過，需要注意的是，物流地產(chǎn)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)本身聯(lián)系非常緊密，一旦亞太區(qū)域的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)周期性的波動(dòng)，將對(duì)公司的業(yè)績(jī)?cè)斐奢^大的沖擊。