香港中環(huán)中心：李嘉誠退出后的命運流轉(zhuǎn)

本文來自微信公眾號“觀點”

2017年，“李超人”攜402億港元從香港中環(huán)中心全身而退。

在那之前，中環(huán)中心可能只是一家企業(yè)(長實持股75%)的中環(huán)中心;在那之后，中環(huán)中心成了一大撥人的中環(huán)中心。

斯人已去，財團割據(jù)，站在中環(huán)皇后大道上仰望這座八角形摩天大樓，人們甚至越來越不知曉它的主人是誰。在部分投資者拆售的策略下，愈來愈多的機構(gòu)開始持有中環(huán)中心的業(yè)權(quán)。

據(jù)港媒4月25日報道，亞洲地產(chǎn)董事總經(jīng)理蔡志忠落實出售中環(huán)中心2205單位，面積2852呎，售價9967萬港元，折合單價34950港元/平方呎。

自去年下半年以來，蔡志忠將中環(huán)中心22樓分拆成十幾個單位出售，對外說法是“降低買家的購買門檻”。截止目前，22樓分拆項目已售罄，蔡志忠據(jù)此套現(xiàn)11億港元。

上述交投揭示了蔡志忠的另一層身份：資深物業(yè)投資者，即通俗的“炒房客”。與他有類似身份的人，包括盧文瑞、張順宜、陳秉志等，也參與了中環(huán)中心的交易。

在2017年11月1日那場香港最大規(guī)模的物業(yè)交易中，長實以402億港元將中環(huán)中心售予“中國港澳臺僑和平發(fā)展亞洲地產(chǎn)有限公司”。

當(dāng)時接盤方的主要股東為中國國儲能源化工集團，以及活躍于相關(guān)工商物業(yè)市場的“磁帶大王”陳秉志、“小巴大王”馬亞木、中國港澳臺僑和平發(fā)展總會會長盧文瑞、蔡志忠、羅珠雄等。

但時隔三個月，2018年2月中旬，國儲能源化工因故退出交易，轉(zhuǎn)由世茂房地產(chǎn)主席許榮茂、金利豐集團朱李月華等接盤，據(jù)傳出資額達160億港元(實際數(shù)額不詳)。

最終，中環(huán)中心75%股權(quán)主要由5位大股東所擁有，并對交易所得47層寫字樓業(yè)權(quán)進行分配。其中馬亞木分得包括68、69及78樓等共13層樓，投資額約110億港元;其次分別是許榮茂9層、朱李月華7層、盧文瑞5層，陳秉志、蔡志忠、張順宜等人則持有13層。

數(shù)據(jù)來源：港媒報道，觀點指數(shù)整理

中環(huán)中心樓高346米，地上73層，是香港僅次于國際金融中心(IFC)、中環(huán)廣場、中銀大廈的高樓商廈。項目最早落成于1999年，占地10萬平方呎，樓面面積逾140萬平方呎。由于地處素有“黃金地段”之稱的皇后大道中，位置優(yōu)越之余還可俯瞰維港全海景，中環(huán)中心歷來是長實的核心物業(yè)之一。

商廈物業(yè)優(yōu)質(zhì)，高達420億港元的交易對價卻是許榮茂、朱李月華們所難以全額承擔(dān)的。于是這群聰明的投資者，采用了最簡單的方式——杠桿融資。

這種融資舉動，從一開始就為中環(huán)中心的流轉(zhuǎn)，增添了一層投機底色。

早在與長實交易之初就有消息稱，買方正尋求多達九成的貸款;2018年3月，市場消息稱，長實為中環(huán)中心交易提供160.8億港元銀團貸款利率調(diào)至1.9厘;4月，有報道稱，中環(huán)中心買家正尋求折合320億港元的美元貸款，相當(dāng)于交易對價的76%。

觀點地產(chǎn)新媒體查詢，曾有其中一位買家向港媒透露，買方聯(lián)合體與長實簽訂協(xié)議，在交易完成前不可轉(zhuǎn)售，且除了各買家保留部分自用物業(yè)，其余“暫計劃長線收租”。

可資本終究有逐利性，在2018年5月交易完成后，多位香港炒家迅速將中環(huán)中心相關(guān)樓層放盤。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計，過去一年內(nèi)，包括盧文端、蔡志忠、張順宜、馬亞木在內(nèi)參與收購中環(huán)中心的香港炒家，先后將中環(huán)中心拆售套現(xiàn)，此后獲利離場。據(jù)中原去年8月披露，盧文端及張順宜僅出售三層樓便套利37億港元，獲利12億港元。

接盤方包括禹洲地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、國浩集團、紀惠集團等，去年7月，盧文端將58樓全層、21樓半層，以總價18億港元出售予禹洲地產(chǎn)相關(guān)人士，折合約5萬港元/平方呎，較2017年總購入均價(3.3萬港元/平方呎)上升約51%;今年4月，林龍安配偶郭英蘭將58樓轉(zhuǎn)售予禹洲地產(chǎn)，總價8.99億港元，呎價僅3.4萬港元。

這種看似投機的炒樓行為由數(shù)個方面的因素所致。第一是源于資金成本，有港媒披露，中環(huán)中心買家獲得的銀行短期融資，息口每半年呈幾何級跳升，洽談再融資還遇到按揭成數(shù)阻礙。上文提及長實提供的銀團貸款上調(diào)利率，也佐證了市場風(fēng)向的改變。

第二則歸功于中環(huán)的寫字樓需求，萊坊執(zhí)行董事兼估價及咨詢部主管林浩文對觀點地產(chǎn)新媒體表示，中環(huán)放售的寫字樓不多，大部分賣家甚至沒有意愿出售，所以中環(huán)中心有全層物業(yè)及拆細物業(yè)放售，很容易吸引資金充足的機構(gòu)。

香港大宗物業(yè)價格的護城河是資金流動，這座城市是全世界最成熟的金融中心之一，中環(huán)辦公樓空置率2018年更是跌至1.5%?？梢灶A(yù)見，如果中環(huán)中心繼續(xù)拆售，買家依然會紛至沓來。

然而如果把中環(huán)中心的交易當(dāng)做一場“擊鼓傳花”的游戲，在中環(huán)物業(yè)的稀缺性面前，人人爭相購買商廈，謀取高額盈利，那誰會成為那個“受懲罰者”?

會是李嘉誠嗎?顯然不是。在去年5月的長實業(yè)績會上，“不賺最后一個銅板”的李嘉誠，回應(yīng)股東提及的“中環(huán)中心買家拆售呎價在5-6萬”時笑稱，要(學(xué)會)滿足，這個世界才是最好的。

實際上，長實從2016年起頻頻傳出轉(zhuǎn)讓中環(huán)中心，和郵儲銀行、亞騰資產(chǎn)管理、越秀、工銀等都傳過緋聞，價格從300億港元升至402億港元，最終收益多達145億港元。套現(xiàn)的長實已戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，李嘉誠透露，用這些錢去投資其它國家、地區(qū)，收入可以高一倍。

對于中環(huán)中心現(xiàn)階段的新入局者們，或許就面臨挑戰(zhàn)了。

觀點地產(chǎn)新媒體了解，長實2017年出售中環(huán)中心時，香港中區(qū)寫字樓處于上升通道并屢創(chuàng)新高。而據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，2019年一季度，中環(huán)超甲級寫字樓租金按季度回落0.4%，為2014年第3季度以來首次下跌，反映租金或?qū)⒁婍敗?/p>

在接盤中環(huán)中心的買家中，許榮茂、朱李月華均對外聲稱不會出售項目，卻也受到市場質(zhì)疑。今年1月，金利豐金融與朱李月華就中環(huán)物業(yè)訂立租賃協(xié)議，總金額1.09億港元，類似關(guān)聯(lián)交易并不鮮見，被港媒質(zhì)疑是“朱太關(guān)聯(lián)公司托中環(huán)中心租金”。

一位在中環(huán)中心上班的人士曾對觀點地產(chǎn)新媒體指，中環(huán)中心租金上漲、拆售等現(xiàn)象，讓部分原本想進駐的企業(yè)卻步。這種說法未得到中環(huán)中心證實。去年一季度，高盛曾從中環(huán)中心搬至銅鑼灣利園3期。

即便是拆售，也不免被質(zhì)疑。林浩文對觀點地產(chǎn)新媒體指，中環(huán)中心二十多層的寫字樓不擁有海景，因而單價會降低。

但跡象顯示，蔡志忠去年起拆售的22層不同單位，原先預(yù)期意向呎價4.7-4.8萬港元，較收購均價上浮42%以上，剩余單位可能還加價3%-5%;而去年8月成交呎價4.36萬港元，至今年4月呎價降至3.5-3.6萬港元。

或許只有當(dāng)鼓聲停止時，才會知道“花”傳到了誰手上。