長江證券：地產(chǎn)回暖，風(fēng)動還是幡動?

本文來源微信公眾號“長江宏觀固收”，作者長江證券趙偉團(tuán)隊。

報告摘要

國內(nèi)熱點：地產(chǎn)回暖主要集中在部分熱點一二線，或提振區(qū)域地產(chǎn)鏈相關(guān)需求

3月以來，多個城市住房和土地市場雙雙回暖，引發(fā)關(guān)注。近期，北京、成都、廈門等多個城市，二手房和新房成交持續(xù)回升、好于歷史同期，熱點城市房價預(yù)期也有所修復(fù)。銷售回升等因素提振下，土地市場也出現(xiàn)改善跡象，土地溢價率快速抬升、流拍率大幅回落，部分城市土地成交規(guī)模較去年同期明顯增加。

細(xì)究來看，地產(chǎn)回暖主要集中在一線與部分熱點二線，或與這類城市前期政策微調(diào)、剛需加速釋放等因素有關(guān)。當(dāng)前，一線城市商品房銷售普遍改善，廈門、南京、寧波等區(qū)域核心二線成交也現(xiàn)回升。這類城市存在一些共同特征，即地產(chǎn)調(diào)控開啟較早、剛需受抑制程度較深。去年底起政策微調(diào)下，剛需加速釋放。

短期來看，地產(chǎn)銷售和土地市場結(jié)構(gòu)性回暖，有助于提振地產(chǎn)鏈相關(guān)需求;中長期來看，三線及以下城市壓力仍在，未來演變?nèi)孕栌^察。近期，地產(chǎn)銷售和拿地改善較為顯著的寧波、南京等城市，多數(shù)位于華東地區(qū)，可持續(xù)關(guān)注地產(chǎn)鏈相關(guān)需求的表現(xiàn)。中長期來看，一、二線城市的溢出效應(yīng)，更多體現(xiàn)在大都市圈周邊的強(qiáng)三線城市，非都市圈低線城市壓力仍然存在，未來演變?nèi)孕栌^察。

風(fēng)險提示：

1. 宏觀經(jīng)濟(jì)或監(jiān)管政策出現(xiàn)大幅調(diào)整;

2. 海外經(jīng)濟(jì)政策層面出現(xiàn)黑天鵝事件。

報告正文

國內(nèi)熱點

地產(chǎn)回暖：風(fēng)動還是幡動?

事件：春節(jié)以來，多個城市地產(chǎn)銷售和土地成交出現(xiàn)回暖。(資料來源：新華網(wǎng)，長江證券研究所)

點評：

春節(jié)以來，多個城市二手房成交回升，房價預(yù)期也有所修復(fù)。北京、深圳、南京、杭州等16座城市[1]，春節(jié)以后二手房成交持續(xù)修復(fù)，其中3月以來平均每周成交二手房161萬平米，明顯好于2018年初以來每周130萬平方米的平均水平。二手房市場成交的回升，在成交價格上也有一定的反映;2月70大中城中二手房價環(huán)比上漲的城市數(shù)量為47個，較1月環(huán)比增加6個，增加個數(shù)也多于歷史同期。伴隨部分城市二手房成交回升，市場對于“樓市回暖”關(guān)注度明顯抬升。

二手房成交回升的同時，部分城市新房銷售也出現(xiàn)一定改善。春節(jié)后第二周，30大中城商品房銷售情況即開始逐步回升、早于去年春節(jié)后修復(fù)時點;銷售回升的幅度來看，今年3月以來30大中城商品房周均成交341萬平方米，略高于2018年初以來320萬平方米的周平均水平。此外，TOP100房企3月銷售金額同比大幅增長29%，明顯超過2018年同期水平，也可以側(cè)面驗證商品房銷售出現(xiàn)回暖跡象。

細(xì)究發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前地產(chǎn)銷售回暖結(jié)構(gòu)性特征顯著，以一、二線城市為主。分不同能級城市來看，不管是二手房還是新房市場，銷售回暖主要集中在在一線和部分熱點二線城市。例如，跟蹤二手房成交面積的16個城市中，一、二線城市1-3月二手房成交累計同比增長6.3%、遠(yuǎn)高于去年全年的-8.6%，而三四線城市前3月成交同比仍為負(fù)增(-32.1%)、并較去年全年(-26.1%)進(jìn)一步下滑。新房市場中，一線城市和代表性二線城市，前3月新建商品房住宅銷售分別同比增長35%和33%，分別較去年大幅改善39和33個百分點，而三四線城市前3月負(fù)增、增速-7%，較去年進(jìn)一步回落。

具體城市來看，一線城市以及區(qū)域熱點二線城市，地產(chǎn)銷售的改善幅度較為顯著。一線城市中，北、上、廣、深4個城市，商品房銷售已于3月普遍改善，累計同比增速也回歸正區(qū)間，回暖跡象較為顯著。二線城市中，商品房銷售改善較為明顯的城市，以廈門、福州、成都等經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的區(qū)域性中心城市，以及蘇州、寧波等上海大都市圈內(nèi)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)二線城市為主。

一、二線地產(chǎn)的回暖，或與近期房貸利率回落、地產(chǎn)政策“一城一策”微調(diào)等加速剛需釋放有關(guān)。近期地產(chǎn)成交明顯改善的熱點一、二線城市，具備一些共同特征，即地產(chǎn)調(diào)控開啟最早、前期剛需受抑制程度較深。年初以來，伴隨這類城市陸續(xù)“一城一策”調(diào)整地產(chǎn)政策、疊加房貸利率的總體回落，對剛需起到一定提振。從住房成交結(jié)構(gòu)來看，代表性一線城市近期成交的商品房住宅中，90平以下住宅占比明顯抬升，或意味著剛需加快釋放，是主導(dǎo)當(dāng)前一二線市場回暖的重要力量。

銷售回暖帶動下，近期一、二線城市土地成交情況也有所改善。2月以來，土地成交出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象：100大中城，土地成交溢價率明顯回升、流拍率大幅回落，一線城市更是自年初以來連續(xù)3個月“零”流拍。從土地成交規(guī)模來看，年初以來一線城市成交的住宅類土地規(guī)劃建筑面積增速逐月改善，3月當(dāng)月同比增長88%;二線城市受制于土地供應(yīng)量的收縮，暫未出現(xiàn)明顯的放量，但3月中旬以來跌幅有所收窄、出現(xiàn)改善跡象。

近期房企融資環(huán)境的邊際好轉(zhuǎn)，也對企業(yè)拿地行為起到一定支持。去年底以來，房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境逐步改善。今年3月，40家典型上市房企完成1024億元融資，為2017年11月以來的最高水平;其中，近期持續(xù)放量的信用債，起到一定支撐。房企融資規(guī)模增加的同時，融資成本也出現(xiàn)邊際改善，與房企融資成本關(guān)聯(lián)較大的房地產(chǎn)信托預(yù)期收益率，去年11月以來趨于回落，2月降至2018年以來最低水平。

短期來看，地產(chǎn)銷售和土地成交的結(jié)構(gòu)性回暖，或有助于提振地產(chǎn)鏈相關(guān)需求;近期改善較為明顯的華東地區(qū)，可以繼續(xù)關(guān)注。近期，地產(chǎn)銷售和土地成交較去年同期明顯改善的城市，以蘇州、南京、寧波、上海等為主，多為華東地區(qū)城市群中的核心城市。未來一段時間，伴隨這類城市“銷售-拿地-新開工”鏈條傳導(dǎo)逐步顯現(xiàn)，或?qū)λ嗟冉ㄖ?、家電等后地產(chǎn)鏈消費(fèi)需求等，起到一定提振作用。今年前2個月，華東地區(qū)水泥產(chǎn)量增速已經(jīng)出現(xiàn)明顯改善，或部分得益于房地產(chǎn)新開工需求較強(qiáng)的支持，未來一段時間可以繼續(xù)關(guān)注。

中長期來看，一、二線城市的溢出效應(yīng)，更多體現(xiàn)在大都市圈周邊強(qiáng)三線，非都市圈低線城市壓力仍在，未來演變?nèi)孕栌^察。三線及以下城市，占地產(chǎn)銷售和投資的六成左右，在較大程度上決定地產(chǎn)總體走勢。三線及以下城市，過去兩年表現(xiàn)相對較好，很大程度上得益于棚改貨幣化安置的支持;伴隨棚改規(guī)模收縮、貨幣化安置比例降低，地產(chǎn)將面臨一定調(diào)整壓力。近期部分一二線地產(chǎn)市場回暖，對周邊地區(qū)的溢出效應(yīng)主要體現(xiàn)在大都市圈內(nèi)熱點三線(例如無錫、佛山、金華等);非都市圈低線城市壓力仍在，未來演變?nèi)孕栌^察。

通過以上分析，可以發(fā)現(xiàn)：

1)3月以來，北京、成都、廈門等多個城市，商品房成交明顯改善，部分城市土地成交也有所改善，市場對“樓市回暖”關(guān)注度明顯抬升。

2)細(xì)究來看，當(dāng)前地產(chǎn)回暖結(jié)構(gòu)性特征顯著，主要集中在一線與部分熱點二線。這類城市存在一些共同特征，即地產(chǎn)調(diào)控開啟較早、剛需受抑制程度較深。去年底起政策微調(diào)下，剛需加速釋放。

3)短期來看，地產(chǎn)銷售和拿地的結(jié)構(gòu)性回暖，有助于提振地產(chǎn)鏈相關(guān)需求。近期，地產(chǎn)銷售和拿地改善較為顯著的寧波、南京等城市，多位于華東地區(qū)，可以持續(xù)關(guān)注。

4)中長期來看，一、二線城市的溢出效應(yīng)，更多體現(xiàn)在大都市圈周邊強(qiáng)三線，非都市圈低線城市壓力仍在，未來演變?nèi)孕栌^察。(編輯：劉瑞)