越秀(00123)廣鐵“聯(lián)姻記”：“背靠大樹好乘涼”，借機推進“軌交+物業(yè)”戰(zhàn)略

本文來源“樂居廣州”，作者林振興。文內(nèi)觀點不代表智通財經(jīng)觀點。原標題：《越秀廣鐵聯(lián)姻記》。

經(jīng)過長達兩年的戀愛，越秀地產(chǎn)與廣州地鐵集團終于走到了一起。

4月3日，越秀地產(chǎn)(00123)在香港舉行股東大會，動議以141.08億元收購官湖項目86%權益和向廣州地鐵配售30.81億股股票事項獲高票通過。由此，廣州地鐵獲得越秀地產(chǎn)19.9%股份，成為越秀地產(chǎn)第二大股東。

這意味著，越秀地產(chǎn)與廣州地鐵集團將從“合作伙伴”升級為“一家人”。

越秀地產(chǎn)一位高管透露，與廣州地鐵的合作，由商談至交易長達兩年，對方成為越秀地產(chǎn)戰(zhàn)略股東，對合作雙方的好處很明顯。對于廣州地鐵而言，未來擴展鐵路網(wǎng)絡需要資金支持，而越秀地產(chǎn)則可借此機會推進“軌交+物業(yè)”戰(zhàn)略。

復雜的聯(lián)姻

廣州地鐵集團與越秀集團的合作始于2016年4月，早于越秀地產(chǎn)。2016年，雙方正式簽署企業(yè)戰(zhàn)略合作協(xié)議，將共同開發(fā)地鐵沿線的上蓋綜合體以及車輛段綜合開發(fā)項目。

次年(2017年)，由越秀集團牽頭，廣州地鐵、珠江實業(yè)共同參與發(fā)起設立廣州軌道交通城市更新基金正式，總規(guī)模2000億元，首期規(guī)模200億元。

基金成立后，極少在土地市場露面的廣州地鐵很快就展開了一輪拿地行動。據(jù)悉，廣州近兩年成交總價前三的地塊均是地鐵上蓋地塊，且競得企業(yè)也都是廣州地鐵，斥資超300億。

“背靠大樹好乘涼”，廣鐵特殊的行業(yè)角色決定了資源獲取優(yōu)勢。2017年11月27日，廣州地鐵以總價63.83億元拿下番禺漢溪長隆地鐵上蓋地塊;12月1日，又以約131.6億的底價拿下新塘鎮(zhèn)13號線官湖車輛段及上蓋地塊。其中，官湖項目也成了廣州地鐵集團和越秀集團的首個落地的合作開發(fā)項目。

不過，廣州地鐵并不專情。就在廣州地鐵集團與越秀地產(chǎn)首度攜手后不久，廣州地鐵的另一個項目番禺漢溪長隆綜合體項目的合作商也進入待定狀態(tài)。彼時，坊間紛紛猜測這個幸運兒一定又是越秀地產(chǎn)。然而，廣州地鐵最終出人意料地將近50億的合作大單給了新世界中國。

為了進一步升級與廣州地鐵的關系，越秀地產(chǎn)決定要和廣州地鐵在一起。但是，這場聯(lián)姻還沒有最終完成。根據(jù)越秀地產(chǎn)的公告，聯(lián)姻最終完成，除了獲得股東大會的通過外，還需要聯(lián)交所對該次股權交易及全面要約收購豁免申請的批準，同時，還要以越秀地產(chǎn)順利完成收購官湖項目86%的權益為前提。

這筆交易分為兩部分：第一部分是，越秀地產(chǎn)通過控股子公司廣州云湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司收購廣州越秀手中持有的官湖項目51%的股權及支付相應貸款，這部分為關聯(lián)交易;第二部分為，越秀地產(chǎn)通過控股子公司廣州云湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司收購廣州地鐵手中持有的官湖項目35%的股權及支付相應貸款。

完成這筆交易，越秀地產(chǎn)支付的總代價為141億元，可謂是為迎娶廣州地鐵準備的一份大“聘禮”。

值得一提的是，公告稱，根據(jù)認購協(xié)議條款及條件，廣州地鐵有權提名一位候選人，提呈董事會委任為非執(zhí)行董事。不過，在8個人的越秀地產(chǎn)董事會里，廣鐵只有一個董事席位，在決策表決時，顯得有點孤單。

越秀的野心

在“一地難求”的廣州城區(qū)，單一的方法不能有效地獲取相對好的利潤，所以越秀集團打出組合拳，推進“軌交+物業(yè)”戰(zhàn)略，以獲得更多低價的土地資源，比起多數(shù)房企并購及招拍掛的擴張方式，相當于走了一條“捷徑”。

從成熟市場的軌道+物業(yè)經(jīng)驗來看，目前有港鐵和日本東急電鐵(以下簡稱東鐵)兩種模式。港鐵和東鐵的根本不同在于，港鐵將地賣給開發(fā)商;而東鐵是自己開發(fā)，或者找其他開發(fā)商來合作開發(fā)。

廣鐵更接近東鐵模式，它已在公開市場拿地，不可能再去轉手賣地，后續(xù)自己持有運營或引入開發(fā)商共同開發(fā)是大概率事件。

2018年6月15日，醞釀了近兩年半，廣州地鐵與越秀集團的合作迎來了實質性進展，雙方共同組建了廣州市品秀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(簡稱廣州品秀)，其中越秀集團占51%股權，廣州地鐵占49%股權。

開發(fā)位于增城新塘地鐵13號線官湖車輛段上蓋的住宅項目——品秀星圖，該項目也被稱作“廣州首個車輛段上蓋項目”，總建筑面積高達146萬平方米。

彼時，名義上掛鉤的還是母公司越秀集團，看起來跟越秀地產(chǎn)還沒有直接聯(lián)系。但越秀管理層透露，在母公司孵化到一定程度，在適當?shù)臅r候會與越秀地產(chǎn)進行互動。這種情況，越秀地產(chǎn)在南沙已有先例。

雖然廣州品秀和越秀地產(chǎn)獨立存在，但并不意味著越秀地產(chǎn)將失去“地鐵上蓋物業(yè)”的肥肉，前者大部分人員都是來自越秀地產(chǎn)，相當于越秀地產(chǎn)在間接操盤品秀星圖項目。另外，根據(jù)計劃，廣州品秀未來將劃撥到越秀地產(chǎn)旗下。

而今，時機終于成熟。越秀地產(chǎn)不僅引入了新股東廣州地鐵，借機推進“軌交+物業(yè)”戰(zhàn)略，還以141億收購了之前歸屬于母公司的增城官湖項目。

截至2018年底，越秀地產(chǎn)總土地儲備達1941萬平方米，其中大本營廣州土儲為762萬平方米。在本次交易完成后，越秀地產(chǎn)將在廣州新增土儲146萬平方米，廣州總土儲達到900萬平方米。據(jù)測算，官湖項目將貢獻約350億貨值，項目層面預計毛利率總體水平在30%左右。

越秀地產(chǎn)的目標是未來每年獲取1-2個軌交項目，合作模式基本上是越秀地產(chǎn)控股51%及操盤，廣州地鐵則持有49%的方式進行，每年貢獻新增土儲約100萬平方米。

根據(jù)廣州地鐵規(guī)劃，未來五年，廣州地鐵計劃實現(xiàn)線網(wǎng)里程在2023年翻番，從目前的478公里達到800公里。期間將新增33個場站綜合體，到2035年擴大至2000公里。

而今，這家頻繁進行國企間合作的廣東本土國企，終于開始加速奔跑，并將2019年的合同銷售目標定為680億元，目標增長率為18%。(編輯：劉瑞)