越秀地產(chǎn)(00123)之后，還有哪些內(nèi)房股將爆發(fā)?

近幾日，港股內(nèi)房股時(shí)不時(shí)有個(gè)股開始躁動(dòng)，如2月28日，受“業(yè)績(jī)靚麗+廣州地鐵入股”雙重利好，越秀地產(chǎn)(00123)當(dāng)日放量跳空上漲10.37%，明顯異動(dòng)。

(行情來源：富途證券)

3月1日，中國(guó)奧園(03883)、佳兆業(yè)集團(tuán)(01638)接棒越秀地產(chǎn)分別大幅大幅拉升10.37%、9.29%，領(lǐng)漲內(nèi)房股。

智通財(cái)經(jīng)APP了解到，佳兆業(yè)股價(jià)上漲，主要受益于其2019年1-2月銷售數(shù)據(jù)強(qiáng)勁，同比漲幅高達(dá)72%;而奧園上漲主要為其分拆得物業(yè)公司——奧園健康生活即將IPO。

從越秀的表現(xiàn)來看，是否意味著業(yè)績(jī)穩(wěn)健、布局良好的房企，仍是不錯(cuò)的標(biāo)的?鑒于內(nèi)房個(gè)股出現(xiàn)分化，未來哪些內(nèi)房股具備配置價(jià)值呢?

越秀地產(chǎn)財(cái)報(bào)亮點(diǎn)：一個(gè)字“穩(wěn)”

2月27日，越秀地產(chǎn)發(fā)布2018年財(cái)年業(yè)績(jī)，為第一家發(fā)布業(yè)績(jī)的內(nèi)房股。

2018年，越秀地產(chǎn)全年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約577.8億元人民幣(單位下同)，同比上升41%;核心凈利潤(rùn)約為28.1億元，同比上升19.6%;整體毛利率為31.8%，遠(yuǎn)高于2017年的25.7%，亦高于市場(chǎng)預(yù)期。

就在同日，越秀地產(chǎn)發(fā)布公告，擬向廣州地鐵全資附屬配售30.81億股，占經(jīng)擴(kuò)大后公司股份約19.9%，每股發(fā)行價(jià)為2港元，較2月27日收市價(jià)1.64港元溢價(jià)約22%。

越秀地產(chǎn)從來就不是那種讓你驚艷的房企，但正是基于求穩(wěn)，讓其在風(fēng)刀霜?jiǎng)Φ?018年顯得格外“穩(wěn)”。

從毛利率水平來看，31.8%的毛利率屬于中規(guī)中矩水平。根據(jù)億翰智庫(kù)分析，2018年上半年統(tǒng)計(jì)的95家房企的綜合毛利率為32%，同期毛利率最高的為華潤(rùn)置地(01109)的48%。

此外，從其負(fù)債水平來看，該公司的表現(xiàn)也是一個(gè)字“穩(wěn)”，截至2018年，流動(dòng)有息負(fù)債為57.86億，較2017年的84.6億大幅減少31.6%。 

此外，越秀地產(chǎn)將2019年的合同銷售目標(biāo)定為680億元，同比增長(zhǎng)18%，與此前2017年提出的“2020年，目標(biāo)800億，爭(zhēng)取千億”的目標(biāo)相比，似乎重回保守基調(diào)。對(duì)比其2019年全年可售資源為1312億元，目標(biāo)去化率僅52%。

整理來看，越秀地產(chǎn)的業(yè)績(jī)非常穩(wěn)，但是過于謹(jǐn)慎，雖保證了企業(yè)的穩(wěn)健性，卻也導(dǎo)致了增長(zhǎng)缺乏亮點(diǎn)，這也并非資本市場(chǎng)所樂見的結(jié)果。

因此最吸引的還是廣州地鐵的這場(chǎng)“聯(lián)姻”，豐厚的“見面禮”雖然稀釋了股權(quán)，但是溢價(jià)22%配股，且其未來盈利前景清晰，可抵消不利因素。

畢竟，對(duì)房地產(chǎn)公司來說，通過與地鐵公司合作進(jìn)行軌道沿線土地開發(fā)，意味著可以獲得大量的優(yōu)質(zhì)土地資源。地鐵上蓋的物業(yè)開發(fā)，不僅易于銷售，而且也有很高的持有價(jià)值。

2019年，地產(chǎn)行業(yè)“唯穩(wěn)”的一年

從越秀地產(chǎn)的銷售目標(biāo)來看，盡管有了廣州地鐵的加持，令其“軌交+房地產(chǎn)”的業(yè)務(wù)戰(zhàn)略得以實(shí)現(xiàn)，但是18%的增長(zhǎng)目標(biāo)也意味著管理層對(duì)2019年行業(yè)持悲觀謹(jǐn)慎的看法。

對(duì)此，其董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)解釋稱：“每個(gè)企業(yè)肯定還是應(yīng)該根據(jù)自己自身的資源，包括對(duì)整個(gè)行業(yè)、整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的態(tài)勢(shì)做一些研判，從而得出自身的目標(biāo)?！?/p>

18%的增長(zhǎng)目標(biāo)與高盛預(yù)期一致，該行預(yù)期內(nèi)房股2019年物業(yè)合約預(yù)售可同比平均升18%(2018年同比升31%)。

智通財(cái)經(jīng)APP了解到，近期萬科董事長(zhǎng)郁亮在集團(tuán)內(nèi)部講話，也流露出對(duì)未來地產(chǎn)趨勢(shì)持相對(duì)悲觀及審慎的態(tài)度。萬科認(rèn)為，從目前宏觀層面看，經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，L型走勢(shì)還沒到底，預(yù)計(jì)到2020年左右才會(huì)探底，簡(jiǎn)而言之，宏觀形勢(shì)不太樂觀，大家期待的“觸底反彈”不會(huì)很快到來，需要做好長(zhǎng)期準(zhǔn)備。

從行業(yè)的角度來看，政策繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的基調(diào)，等于投資屬性被長(zhǎng)期抑制住了，對(duì)行業(yè)的影響是顯而易見的。

此外，旭輝集團(tuán)董事長(zhǎng)林中也預(yù)計(jì)地產(chǎn)行業(yè)在2020年探底回升，因此，2019年是中國(guó)房地產(chǎn)維穩(wěn)的一年，不管是銷量還是房?jī)r(jià)、政策，都是以穩(wěn)為主旋律的一年。

高盛也預(yù)期，2020年內(nèi)房股的盈利能力可望回穩(wěn)及改善，鑒于內(nèi)地地價(jià)已持續(xù)回調(diào)。

其實(shí)穩(wěn)，不代表著投資內(nèi)房股沒有機(jī)會(huì)，因?yàn)閷?duì)于房企的利潤(rùn)而言，不過是結(jié)算節(jié)奏而已，不必多慮。

畢竟，2016-2018年為中國(guó)房企增長(zhǎng)最快的三年，百?gòu)?qiáng)房企整體銷售規(guī)模的年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)40%。因此，只要財(cái)務(wù)穩(wěn)健，未來2-3年業(yè)績(jī)是沒有問題的。

如越秀地產(chǎn)的最新財(cái)報(bào)表示，2018年期末已售未入賬的銷售金額為639億元，較年初上升60.9%，且平均銷售價(jià)格同比增長(zhǎng)26%。

此外，越秀2018年全年派息10.06億，股息率約5.7%。

反觀目前破凈的內(nèi)房股，越秀地產(chǎn)、佳兆業(yè)對(duì)應(yīng)的PB分別為0.57倍、0.75倍，其估值別說反應(yīng)公司內(nèi)在價(jià)值，很多連本身靜態(tài)該給的價(jià)值都沒有。

正在爆發(fā)業(yè)績(jī)的大灣區(qū)地產(chǎn)股

上文提到，求穩(wěn)的2019年，不代表著投資房企沒有機(jī)會(huì)，除了可關(guān)注高盈利水平、低估值、高派息、財(cái)務(wù)穩(wěn)健的內(nèi)房股標(biāo)的外，對(duì)于在大灣區(qū)有著良好的布局的房企，更值得期待。

目前看來，在有著廣闊前景的粵港澳大灣區(qū)推動(dòng)下，區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)無疑將會(huì)踏入新的黃金發(fā)展階段

據(jù)悉，廣州地鐵此次戰(zhàn)略入股越秀地產(chǎn)，為積極響應(yīng)粵港澳大灣區(qū)戰(zhàn)略規(guī)劃。截至2018年底，越秀地產(chǎn)的總土地儲(chǔ)備約為1941萬平方米，其中約48%位于大灣區(qū)，占比近半。

值得一提的是，越秀地產(chǎn)2018年90%的投資都落戶于大灣區(qū)，2019年的全年可售資源1312億元中，大灣區(qū)占比為58%，預(yù)計(jì)新開盤 16個(gè)項(xiàng)目，其中大灣區(qū)、長(zhǎng)三角、中部地區(qū)和環(huán)渤海四個(gè)地區(qū)分別有8個(gè)、1個(gè)、5個(gè)和2個(gè)項(xiàng)目。

智通財(cái)經(jīng)APP注意到，從佳兆業(yè)2019年首月按地區(qū)分布的合約銷售中，深圳和珠三角銷售總額占比達(dá)58%，佳兆業(yè)似乎順利搭上灣區(qū)這趟紅利快車。

此外，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至2018年底，TOP30企業(yè)于粵港澳大灣區(qū)的土地儲(chǔ)備貨值和建面總量分別達(dá)5.73萬億元和3.26億平方米，其中TOP10房企土儲(chǔ)貨值和建面總量分別達(dá)3.08萬億元和1.85億平方米，占比超過50%，TOP30企業(yè)的貨值可以支撐大灣區(qū)約3.5年的銷售。

貨值榜單中，本土企業(yè)的數(shù)量最多，達(dá)到了13家，擁有的貨值總量占比達(dá)到了38%。這些房企憑借地緣優(yōu)勢(shì)，以大本營(yíng)為核心，在深耕布局的同時(shí)向周邊城市輻射發(fā)展，典型如龍光地產(chǎn)(03380)、佳兆業(yè)、合生創(chuàng)展(00754)、越秀地產(chǎn)、奧園集團(tuán)等等。

此外，據(jù)智通財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，根據(jù)2018年上半年大灣區(qū)房企核心利潤(rùn)及利潤(rùn)率指標(biāo)，再結(jié)合下半年各大房企的銷售回款率，基本可以推測(cè)其2018年將會(huì)有靚麗的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，且未來業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)可期。