業(yè)績會(huì)實(shí)錄 | 合景泰富(01813)孔健岷大談商業(yè)地產(chǎn)：公司即將進(jìn)入收割期

3月26日，合景泰富(01813)在香港舉行2018年全年業(yè)績發(fā)布會(huì)。

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，2018年，合景泰富全年的預(yù)售額為655億元人民幣，同比增加72.2%；按權(quán)益合并收入為226億元，同比增加9.2%；核心凈利潤為38.1億元，同比增加8.2%；按權(quán)益合并核心毛利約為80.2億元，同比增加5.6%。

會(huì)上，合景泰富地產(chǎn)業(yè)務(wù)首席執(zhí)行官蔡風(fēng)佳表示，公司2019年的預(yù)售目標(biāo)為850億，同比2018年增長30%，按可售貨值來計(jì)算，則是1500億元，其中，粵港澳大灣區(qū)占比37%，長三角區(qū)域占35%。產(chǎn)品類型仍以住宅為主，寫字樓等產(chǎn)品占小部分。2019年重點(diǎn)推出的項(xiàng)目有6個(gè)，接近250億可售貨值。此外，廣州的舊城改造最快推出時(shí)間為2020年，加上其他項(xiàng)目，預(yù)計(jì)公司未來可銷售面積超過1000萬平方米。

資本市場部總經(jīng)理侯麗科表示，經(jīng)營性收入物業(yè)是公司的亮點(diǎn)，未來2-3年將會(huì)給公司帶來較快的收入增長。公司即將開放9個(gè)商場及4個(gè)出租寫字樓，此外，公司將會(huì)以輕資產(chǎn)模式繼續(xù)增加3-4個(gè)酒店項(xiàng)目。

以下是智通財(cái)經(jīng)APP整理的合景泰富業(yè)績發(fā)布會(huì)問答實(shí)錄。

問：能否透露一下目前廣州和深圳舊城改造項(xiàng)目的最新情況？公司2019年在拿地資金方面有什么拿地安排？是否會(huì)進(jìn)入到新的城市？

答：目前公司的舊城改造項(xiàng)目主要在廣州，所在區(qū)域?yàn)檎攸c(diǎn)發(fā)展舊城改造的地方，當(dāng)然深圳也是項(xiàng)目重點(diǎn)區(qū)域，去年我們也有些項(xiàng)目入駐了深圳，今年會(huì)陸續(xù)開始銷售。至于說拿地的城市，我們的主要戰(zhàn)略目標(biāo)還是在長三角和珠三角地區(qū)，此外，我們也會(huì)在現(xiàn)有的城市及項(xiàng)目周邊繼續(xù)深耕，其他地區(qū)則會(huì)機(jī)會(huì)性地?cái)U(kuò)張。

另外，關(guān)于2019年拿地用多少錢，一般我們不會(huì)設(shè)置一個(gè)金額或者比例去拿地，主要是看當(dāng)年的銷售再確定，規(guī)律性地拿地。

問：中期核心利潤增長翻倍，而年尾時(shí)稍微有所降低，請(qǐng)問是不是像去年一樣，有些東西拖累了還是怎樣？下半年維持了上半年的派息水平，有什么用意？今年有兩個(gè)香港啟德的項(xiàng)目，香港樓市會(huì)怎樣？之前也說過不會(huì)在香港拿地，現(xiàn)在大灣區(qū)會(huì)不會(huì)改變主意？

答：今年的利潤增長可能比之前看到的預(yù)期少了，最主要是有幾個(gè)項(xiàng)目比預(yù)期的交樓時(shí)間推后了。因?yàn)槟切┒际呛献黜?xiàng)目，合作方不是特別介意什么時(shí)候交樓，所以才會(huì)有所延遲。第二，利息支付的問題，利息10億，而2017年同期是3億，所以利潤有所影響。

關(guān)于派息方面，其實(shí)公司的派息率一直都很高，在未來幾年都會(huì)維持一個(gè)穩(wěn)定而高的派息率。香港兩個(gè)項(xiàng)目一個(gè)在啟德，一個(gè)在鴨脷洲，應(yīng)該在今年三季度或四季度推出。近期市場香港會(huì)逐漸穩(wěn)定，也看好整個(gè)市場。

問：商業(yè)可以賣的部分貨值大概多少？今年會(huì)不會(huì)賣一兩個(gè)？

答：會(huì)的，今年可能會(huì)在北京、上海，包括廣州一些寫字樓項(xiàng)目的整體發(fā)售。

問：香港鴨脷洲項(xiàng)目的貨值大約在30億元人民幣，今年是不是會(huì)只賣一點(diǎn)，其他的留到明年再賣？今年還有沒有什么目標(biāo)？去年經(jīng)營性收入大幅上升，接下來會(huì)有更多投資物業(yè)目標(biāo)是怎樣的？

答：鴨脷洲的貨值其實(shí)是不止30億，應(yīng)該是有幾百億的。最主要是我們希望能夠在接近驗(yàn)樓的階段賣會(huì)好一點(diǎn)，但是又想投放部分物業(yè)測試市場，始終公司是第一次在香港做，望提供一個(gè)好的產(chǎn)品給香港市民。

第二，經(jīng)營性物業(yè)方面的增長，這幾年隨著公司經(jīng)營性物業(yè)陸續(xù)落成，比如今年落成了5個(gè)商場、2棟寫字樓。未來也會(huì)陸續(xù)有商場和寫字樓落成，每年都會(huì)大概有兩三個(gè)這樣的持有型物業(yè)，所以我預(yù)計(jì)在2020年大概有25億到30億的經(jīng)營性收入。

因?yàn)樯虡I(yè)通常第一份租約三年過后，它的增速我想可能去到40%到50%，所以接下來公司是收割期。在這方面，相對(duì)來說我們比較樂觀一點(diǎn)。

關(guān)于投資性物業(yè)，2018年是16億元，大致占整體的收入6%多一點(diǎn)，我們預(yù)計(jì)整體上的占比在總收入上可能是10%之內(nèi)。接下來賣樓方面的收入會(huì)增加，所以比例上不會(huì)增速那么快。

問：對(duì)投資的情況是樂觀的態(tài)度，會(huì)不會(huì)其他方面會(huì)比較保守？

答：這個(gè)不會(huì)，因?yàn)楹暇疤└欢纪獍l(fā)展的，銷售型物業(yè)和持有型收租物業(yè)方面，基本上囊括了所有的產(chǎn)品，包括長租公寓、酒店、寫字樓、商場這些收租物業(yè)。其實(shí)公司每年在銷售里面會(huì)有一定的比例，大概可能是7%左右拿出來建設(shè)這些持有型物業(yè)，所以陸陸續(xù)續(xù)每年都會(huì)積累一些持有型物業(yè)。

是不是持有型物業(yè)不賣？其實(shí)并不是的，我覺得在收租的同時(shí)，只要租金穩(wěn)定之后，如果有客戶出價(jià)很好的話，我們覺得是可以嘗試賣的。今年其實(shí)在談北京和上海的寫字樓，快的話可能這兩個(gè)月都可以成交了。這方面陸陸續(xù)續(xù)地積累，經(jīng)營性物業(yè)的收入逐年會(huì)增加。

第二，我們著重銷售規(guī)模，今年的目標(biāo)定850億，增速大概是30%，這幾年銷售規(guī)模方面增速會(huì)很快的。

問：2019年的現(xiàn)金流指引是多少？2019年的投資金額大概是多少？大灣區(qū)的投資策略？2018年的回款率？2019年的銷售目標(biāo)能回款多少？已售未結(jié)的銷售金額大概有多少？在商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)比較出色，未來的長期戰(zhàn)略目標(biāo)？目前投資性物業(yè)的利潤率情況，有沒有現(xiàn)金流回正？

答：2019年的銷售現(xiàn)金回籠大概是503億元，建設(shè)成本在130億元左右，利息大概是12億元左右，銷售及行政費(fèi)用是27億元，稅收是在38億元左右。另外，買地未付款大概是64.7億元左右，還沒有包括今年的買地預(yù)算。

2018年回款率在80%左右，2019年會(huì)更高一些。已售未結(jié)的金額，截止到2018年底權(quán)益比例是480億元。商業(yè)方面，我們暫時(shí)沒有考慮一定要做多少個(gè)悠方。我們覺得做商場，一定要在核心地段、核心位置，人流量足夠的地方，所以還是要機(jī)會(huì)性地得到一些項(xiàng)目。合景泰富做這么多商場，一般都是拿一個(gè)大型的社區(qū)，包涵住宅、寫字樓、酒店、商業(yè)，不會(huì)單單為了一個(gè)商業(yè)而去做商業(yè)，所以未來長期的戰(zhàn)略目標(biāo)，我們還是以盈利為主。

另外，商業(yè)現(xiàn)金流的回正，基本上是沒有問題的。整個(gè)項(xiàng)目都是一個(gè)大綜合體，實(shí)際上我們賺的錢遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這個(gè)項(xiàng)目，這樣的話整個(gè)商業(yè)的運(yùn)營基本上沒有太大的壓力。

酒店方面，我們現(xiàn)有的酒店盈利狀況，大家都知道酒店不是那么容易做的，要做到賺錢也不是容易的，但是合景泰富還是成功地找到了一個(gè)盈利模式?，F(xiàn)在幾個(gè)酒店都是運(yùn)營狀況良好的，我們的酒店以設(shè)計(jì)、高品質(zhì)為特色，吸引商務(wù)的客人、吸引年輕的客人，回頭率、熟客比較多，所以我相信未來幾年，酒店方面有比較大的發(fā)展。酒店賺錢以后，很多業(yè)主主動(dòng)拿一些物業(yè)過來，讓我們收租品牌進(jìn)行資產(chǎn)運(yùn)營，這方面我覺得也是合景泰富未來的一個(gè)盈利增長點(diǎn)。