近月量價齊升 香港樓市春天來了？

智通財經(jīng)APP獲悉，近月香港樓市價量齊升，最新中原城市領(lǐng)先指數(shù)CCL已升至174.76點，也就是說樓價指數(shù)于不足兩個月內(nèi)回彈2.83%，對比2016年跌市后的回升，同樣的樓價升幅卻用了5個月時間，可見此次樓價升幅幅度遠勝過往。此外，今年前兩個月香港平均整體物業(yè)成交量約有5300宗，相比去年11及12月的平均約3500宗，升超過一半。

但升得快是否就代表樓市前景暢旺呢？

目前樓市利好因素不外乎兩個，分別為中美貿(mào)易局勢緩和、美國今年不加息，

中原主席施永青表示，樓市轉(zhuǎn)旺得很急促，簡直可以稱之為瘋狂。很多人原先以為中美貿(mào)易摩擦?xí)种葡愀蹣鞘?，然而樓價去年底已觸底反彈。由于中美談判出現(xiàn)起色，股市亦見底回升，樓市的氣氛亦隨即好轉(zhuǎn)。

戴德梁行大中華區(qū)副總裁陶汝鴻也表示，中美貿(mào)易談判進展理想，樓價將會反彈，預(yù)計今年上半年住宅樓價升15%，個別大型屋苑升幅有望達二至三成。

智通財經(jīng)APP獲悉，根據(jù)美聯(lián)物業(yè)的統(tǒng)計，剛過去周六與周日十大屋苑有15宗買賣成交，與上周持平。美聯(lián)物業(yè)住宅部行政總裁布少明稱，美國宣布停止加息，香港低息環(huán)境持續(xù)下，樓市“火上澆油”，累積多時的購買力釋放，一、二手市場回升，隨著樓市走勢越見明快，買家入市心態(tài)轉(zhuǎn)強，二手交投步伐加快，預(yù)計4、5月樓價升幅進一步擴闊，勢挑戰(zhàn)去年高位。

但這兩項因素是否一定不變呢？尤其貿(mào)易摩擦變數(shù)仍大，而近期政府亦開腔指憂慮樓價上升，政策風(fēng)險急增，這不啻為樓市前景蒙上一陣陰霾。

商家促銷打造“旺市”

智通財經(jīng)APP獲悉，今年前兩個月香港平均整體物業(yè)成交量約有5300宗，相比去年11及12月的平均約3500宗，升超過一半。

對此，資深投資者湯文亮表示，同意近日樓市有明顯改善，但不認同樓市被形容成“旺到不得了”，因為樓價升幅只有約2%，一二手樓成交量亦只不過4300宗，遠比去年上半年的平均數(shù)6000宗為低。

對于新樓的銷情暢旺，湯文亮認為只不過是地產(chǎn)商的促銷方法做得成功，發(fā)展商于第一輪銷售后就高調(diào)說加價20%，這個做法最大作用就是讓剛買新樓盤的買家不會退訂，加價之后其他單位是否能夠出售就另當(dāng)別論，若賣不出要減價就私底下與買家或者物業(yè)代理秘密商量，樓價一定不會降，或者會用其他方法，例如置業(yè)禮券回饋給買家。

業(yè)內(nèi)人士稱，由于香港經(jīng)濟基調(diào)良好，失業(yè)率低，息率仍然低企，之前樓價急速下跌，主要是因為市場受貿(mào)易摩擦拖累，準買家對后市看法悲觀，加上股市下跌，而不少人士資金被緊鎖于股票上，導(dǎo)致購買力疲弱。但近月隨著中美貿(mào)易局勢有起色，美國宣布不加息，股市回升到29000點以上，市場購買力變相“報復(fù)式”回彈，促成準買家“大反彈市”。

業(yè)主欲待價而沽 買賣或陷膠著

然而，由過去周六和周日兩日香港十大屋苑二手交投量有所減少，發(fā)展商以市價推盤沽清，加價則門庭冷落，市場可以清晰見到，市場購買力并非如想像中強勁，早前的反彈，主要是因為緊鎖的大批購買力重新入市所致，但隨著大量筍盤被消化，加上美國不加息的消息一出臺，業(yè)主雄心壯志，近期反價封盤仍多，買賣重歸膠著，交投量短期內(nèi)可能將有所回調(diào)。

香港特首林鄭月娥近日表示對近兩個月的樓價上升感到憂慮，因為能否負擔(dān)樓價對香港人很重要，香港奉行開放社會和自由市場經(jīng)濟，容許投資者和人才來港，對房屋的需求很大，唯一解決方法是增加政府的角色。

市場估計樓市政策風(fēng)險正在升溫，若樓價進一步上升，政府可能會從兩個方向出手遏制升幅：

一是向持有多過一個單位的業(yè)主加稅；

二是從需求管理方向入手，即提高非香港永久居民（也包括了香港永久居民第二套開始的房子）在港置業(yè)的稅率或收緊按揭等。

祥益地產(chǎn)總裁汪敦敬表示，二手放盤量無論租或賣都不斷出現(xiàn)持續(xù)下跌的趨勢，認為就未來兩至三個月將會是一個真的樓價升勢，但估計樓市續(xù)升后政府將會再出手干預(yù)市場，所以入市應(yīng)該進退得宜的。

新盤銷量好，令二手交投略為受壓

智通財經(jīng)APP從中原地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)觀察到，香港十大屋苑于過去周六和周日兩天（3月23至24日）共有12宗成交，較上周六16宗成交減少4宗，創(chuàng)近6周新低。但是周六多個市區(qū)新盤開售，上周六市場單日錄得近600宗一手成交，創(chuàng)周六單日30個月成交新高。新盤銷情好，成功搶去部分二手客源，令二手交投略為受壓。

利嘉閣地產(chǎn)總裁廖偉強表示，小陽春旺市是由二手率先啟動，并蔓延至一手市場，現(xiàn)買家爭相入市，成交相當(dāng)暢旺，但是二手業(yè)主開始反價、封盤，盤源驟降，令部分買家流向一手市場。

香港置業(yè)行政總裁李志成認為，過去兩日新盤及貨尾群推搶客，搶奪部分二手客源同時鎖緊市場大批購買力，故二手市場情況難免受影響，不過買家入市意欲仍然高漲，相信3月成交量將跑贏2月。