業(yè)績(jī)會(huì)實(shí)錄|中國金茂（00817）：1500億指引非保守，品牌品質(zhì)更重要

3月19日，中國金茂控股集團(tuán)(00817)在香港舉行了2018年全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。

在會(huì)上，執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官李從瑞先生對(duì)智通財(cái)經(jīng)APP表示，公司2019年1500億的指引目標(biāo)并不是保守，而是守信用。事實(shí)上，如果僅僅是為了規(guī)模，明年我們沖3000億也是可以的。

但這并不是公司的追求，我們希望的是長(zhǎng)期的可持續(xù)的發(fā)展。中國金茂一直強(qiáng)調(diào)規(guī)模適度，追求規(guī)模并不是我們的終極目標(biāo)，核心是品牌和品質(zhì)要好，打響公司的品牌。

據(jù)了解，中國金茂2018年銷售強(qiáng)勁增長(zhǎng)，合同銷售同比增85%至1280億元，核心利潤上漲30%，開發(fā)毛利率增長(zhǎng)36%，較2017年大幅提升。

與此同時(shí)，公司的債務(wù)成本優(yōu)勢(shì)明顯，全年的借貸成本大約是5%，而公司2019年發(fā)了一個(gè)18億的債券，利率低至3.7%。

報(bào)告期內(nèi)，中國金茂購買項(xiàng)目56個(gè)，土地金大約為890億，權(quán)益為380多億，整體成本為8000多元，較2017年的1萬元以上便宜很多。目前，公司的總土儲(chǔ)為6420萬平方米。

談及今年時(shí)，公司稱2019年目標(biāo)指引為1500億元，可售貨源為2400億元，約60%的去化率，結(jié)合公司過往高至70%、80%的去化率來看，60%的指標(biāo)難度不大。

以下為智通財(cái)經(jīng)APP整理的業(yè)績(jī)會(huì)實(shí)錄：

問：公司2019年的銷售目標(biāo)指引為1500億，感覺管理層在規(guī)模的發(fā)展上有所保留，管理層是否能夠分享下對(duì)2019年市場(chǎng)的判斷?

答：我們作為央企下的地產(chǎn)公司，信用為先，說到就要做到，并且要超額完成目標(biāo)。所以希望大家能夠理解，這不是保守，這是守信用。

同時(shí)，需要強(qiáng)調(diào)的是，規(guī)模并不是我們的追求。如果追求規(guī)模，明年沖3000億也是可以做到的，但這與我們的理念相沖突，我們希望中國金茂能夠長(zhǎng)期可持續(xù)的發(fā)展，重視品牌與品質(zhì)的打造，為大家創(chuàng)造價(jià)值。

今天剛開完董事會(huì)，寧高寧董事長(zhǎng)再次強(qiáng)調(diào)把品質(zhì)品牌放在第一位，而規(guī)模則緊隨之后。但大家放心，未來長(zhǎng)期的高速發(fā)展依舊可以保持。

問：請(qǐng)問管理層，公司城市運(yùn)營項(xiàng)目的利潤率、周轉(zhuǎn)率與其他項(xiàng)目有何不同?

答：我覺得每次大家都會(huì)問周轉(zhuǎn)率的問題，確實(shí)，城市運(yùn)營項(xiàng)目體量比較大，都是幾百萬平米，所以給大家覺得周轉(zhuǎn)率、資金會(huì)出問題的可能性很大。但實(shí)際上，越是城市運(yùn)營項(xiàng)目，回款越快。因?yàn)槊粌H高，而且投入資金也不多。因?yàn)檫@里面的核心是滾動(dòng)開發(fā)。

城市運(yùn)營項(xiàng)目，拿地當(dāng)前基本上就具備銷售能力，因?yàn)檫@是進(jìn)行過規(guī)劃的，跟政府一起掛牌，你知道它的節(jié)奏。運(yùn)營模式與其他項(xiàng)目有所區(qū)別。其次，地不是一起全拿下來，而是跟政府有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)開發(fā)協(xié)議，今年要開發(fā)多少地，今年開發(fā)地投入多少錢，賣了多少，回來再開發(fā)第二期，這是一個(gè)滾動(dòng)開發(fā)過程。

問：城市運(yùn)營項(xiàng)目是一個(gè)滾動(dòng)的過程，我們?cè)趺礃颖ＷC我們自己拿的土地價(jià)格能夠便宜，這個(gè)會(huì)不會(huì)有其他開發(fā)商會(huì)來搶，要不要公開拍賣的?我們有一些什么樣的措施和手段來保證這么長(zhǎng)時(shí)間的開發(fā)，始終拿到的地是便宜的?

答：這確實(shí)是一個(gè)具體操作層面的問題，而且我們城市運(yùn)營項(xiàng)目不像其他的項(xiàng)目，其他項(xiàng)目在簽訂一個(gè)協(xié)議后，很多東西都被鎖定了，很難改變，但城市運(yùn)營項(xiàng)目并不是這樣的。

實(shí)際上，政府所有的地都需要走招拍掛程序，這里面就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)情況，有的政府說我沒法把這個(gè)地給你，這樣的項(xiàng)目我們就不做。如果政府說只要你來干，這個(gè)地就能給你，這樣的項(xiàng)目，我們就會(huì)去干，這是選擇上的安排。

其次，具體的運(yùn)作有很多不同的方法，核心點(diǎn)是滿足了政府訴求，政府才會(huì)滿足你的訴求，將雙方的訴求結(jié)合在一起，是城市運(yùn)營的核心理念。

問：在一級(jí)開始的過程中，公司會(huì)考慮將土地賣出去或者是保留土儲(chǔ)自己開發(fā)，請(qǐng)問公司在這兩種方式上是怎么選擇的?什么情況下賣給其他公司?什么情況下自己開發(fā)?

答：我們并不愿意賣地，我們的核心選擇就是想把地儲(chǔ)存起來慢慢做成二級(jí)開發(fā)銷售。如果按照我們的意愿，我們所有利潤都會(huì)體現(xiàn)在二級(jí)上，沒有一級(jí)利潤體現(xiàn)。

但是城市運(yùn)營項(xiàng)目既要兼顧企業(yè)效益，也要兼顧政府效益，如果政府對(duì)這個(gè)城市建設(shè)有很高要求，比如要求短期之內(nèi)把城市建設(shè)起來，我們完全靠一級(jí)力量大面積鋪開很多二級(jí)項(xiàng)目，這不現(xiàn)實(shí)，投入很大。這個(gè)時(shí)候會(huì)把地賣給其他企業(yè)一起來做，基本上是兩邊利益平衡，但核心的地我們會(huì)自己干。

問：能否介紹下公司的混改情況?比如時(shí)間上的推進(jìn)，具體的操作方式等。

答：中化集團(tuán)和中國金茂都在抓緊推進(jìn)混改，我們?nèi)ツ曜隽艘淮危衲陼?huì)繼續(xù)往下做。但具體的操作方式取決于我們引進(jìn)的戰(zhàn)略投資者，根據(jù)集團(tuán)公司整體持股要求來進(jìn)行安排。賣老股的方式肯定要考慮在里面，要不然股份就減持不了，所以賣老股是重要的方法之一。中國金茂跟集團(tuán)公司是高度一致的，跟投資者的期望也是一致的。寧總是一個(gè)非常市場(chǎng)化的領(lǐng)導(dǎo)，他也在積極推行混改。

而中化集團(tuán)的核心主業(yè)是化工、農(nóng)業(yè)、石油，我們地產(chǎn)會(huì)作為他一個(gè)財(cái)務(wù)投資方向，這也是他未來的發(fā)展方向。未來中化集團(tuán)會(huì)持續(xù)減持，減持到一定程度，很有可能就不再并表，就是一個(gè)完全市場(chǎng)化公司，而中化集團(tuán)就成了一個(gè)投資者這樣的角色。