中國奧園(03883)：2018年合同銷售額倍增，高增長正在路上

三年合同銷售年復合增長率89%，這是中國奧園(03883)過往業(yè)績最燦爛的故事，也是一個未完待續(xù)的故事。

銷售業(yè)績高復合增長 銷售結構改善

智通財經APP獲悉，3月18日，中國奧園公布的2018年業(yè)績報告顯示，公司于期內實現(xiàn)合同銷售912.8億元(人民幣，下同)，完成全年目標730億元的125%，同比大幅增長100%，為內房增速最快之一。集團全年實現(xiàn)合同銷售面積約886.3萬平方米，同比大幅增長98%;平均售價約每平方米10300元，同比增加 1.4%。來自粵港澳大灣區(qū)城市貢獻合同銷售約280億元，約占總合同銷售的31%。

值得注意的是，奧園2016至2018年合同銷售年復合增長率達89%。

營業(yè)額方面，奧園于2018年實現(xiàn)營業(yè)額約310.06億元，同比增長62.2%;毛利潤為96.34億元，同比增長88.5%;凈利潤為29.4億元，同比增長51%;年度核心凈利潤為30.7億元，同比增長63%;公司擁有人應占溢利約24.09億元，同比上升 46.9%。

分業(yè)務來看，奧園物業(yè)發(fā)展銷售收入約為297.40億元，同比上升65.6%。所交付物業(yè)的總樓面面積上升35.8%至330萬平方米;平均售價上升 21.8%至每平方米約9007元，主要是因為交付的物業(yè)中均價較高的商業(yè)性公寓佔比由2017年的5.3%上升至2018年的17.8%。

財務健康 融資能力突出

由此可見，過去幾年奧園的業(yè)績不僅保持快速增長，還具備較強的盈利持續(xù)性。難能可貴的是，公司集團的業(yè)績增長并非單純依靠財務杠桿來支撐，相反公司的財務保持穩(wěn)健，對杠桿的使用也保持一貫的穩(wěn)健。

奧園近三年的凈負債率三年均控制在60%以下，2016-2018年凈負債率為分別為50.7%、51.0%和58.9%。集團保持負債水平合理的很重要的原因之一，是其銷售資金回款較快。

2018年奧園實現(xiàn)現(xiàn)金回款712億元，銷售現(xiàn)金回款率達到78%，為公司提供的充裕的現(xiàn)金流，及較強的償債能力。截至2018年末，奧園總借貸約577.2億元，總現(xiàn)金約396.2億元，足夠覆蓋約237.3億元的短期借貸。

智通財經APP注意到，奧園雖然債務結構持續(xù)優(yōu)化，但公司依然保有較強的融資能力。

2018年，奧園成功發(fā)行三年期境內公募及私募公司債人民幣39億元;并于境外通過銀團貸款、雙邊貸款及美元債等渠道合共募得約15億美元，平均成本低于7%，優(yōu)于可比同行。

2019年1月，奧園先后成功增發(fā)2.75億美元2021年到期7.95%優(yōu)先票據(jù)及發(fā)行5億美元2022年到期8.50%優(yōu)先票據(jù)，率先打開2019年亞洲美元債券市場，并重啟內房三年期美元債公開市場發(fā)行;2月成功發(fā)行2.25億美元2023年到期7.95%優(yōu)先票據(jù)，超額認購逾8倍，進一步延長債務期限。

布局大灣區(qū)，業(yè)績高成長可望延續(xù)

在智通財經APP看來，較強的融資能力以及債務結構優(yōu)化，有利于奧園按照既定的發(fā)展戰(zhàn)略前行，從而繼續(xù)保持業(yè)績增長的張力。

據(jù)悉，2018年奧園完成了戰(zhàn)略框架和第二步聚焦，形成30x30的格局(培養(yǎng)30個城市公司，每家完成年銷售30億或以上)。2019年這一戰(zhàn)略框架已經升級為，深耕重點區(qū)域和一二線重點城市及強三線，提升產能及市場份額，實現(xiàn)培養(yǎng)30個城市公司，每家完成年銷售40億或以上的“30x40”發(fā)展規(guī)劃。

從集團的土地儲備及布局來看，奧園完成“30x40”發(fā)展目標的可能性相當之高。智通財經APP了解到，奧園近年來堅持區(qū)域均衡布局，聚焦粵港澳大灣區(qū)，為大灣區(qū)主要開發(fā)商。2018年，奧園共新增64個項目，新增可售貨值約人民幣1645億元，平均土地成本約每平方米人民幣2418元，確保合理的土地成本及穩(wěn)定的利潤率。于2018年12月31日，奧園擁有土地儲備總建筑面積約3410萬平方米，權益比約80%，總貨值約人民幣3650億元，足夠滿足未來三年左右的發(fā)展需求。

此外，奧園將繼續(xù)積極推進城市更新項目，目前在大灣區(qū)及其他地區(qū)擁有16個主要城市更新項目，規(guī)劃總建筑面積約980萬平方米，預計可售資源約人民幣1452億元。2019年，預期位于廣州、珠海、佛山、東莞、香港等地的9個城市更新項目將逐步轉為土地儲備，可為未來提供可售資源約人民幣660億元，帶來額外的銷售增長動力。

截至2018年12月31日，已簽約但未確認的合同銷售金額約人民幣1100億元，于未來2年內逐步確認。

2018年12月實現(xiàn)合同銷售人民幣173.9億元，再創(chuàng)單月銷售新高。

2019 年首兩個月保持強勁增長勢頭，實現(xiàn)合同銷售約人民幣112.3億元，同比增長39%。

種種跡象表明，奧園在未來延續(xù)業(yè)績高成長概率頗高，有理由相信集團的高成長之路遠未結束。