業(yè)績會(huì)實(shí)錄丨中國奧園(03883)：有信心完成2019年合約銷售增長25%的目標(biāo)

3月18日，中國奧園(03883)在香港舉行2018年業(yè)績發(fā)布會(huì)。公司董事局主席郭梓文、副主席兼行政總裁郭梓寧、運(yùn)營總裁馬軍、副總裁兼財(cái)務(wù)資金中心總監(jiān)陳志斌、副總裁兼企業(yè)融資及投資者關(guān)系總監(jiān)陳嘉揚(yáng)等高管出席此次發(fā)布會(huì)。

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，中國奧園2018年實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)額約人民幣310.06億元(單位下同)，同比增長62.2%;毛利潤為96.34億元，同比增長88.5%;凈利潤為29.4億元，同比增長51%;年度核心凈利潤為30.7億元，同比增長63%;公司擁有人應(yīng)占溢利約24.09億元，同比上升 46.9%;每股基本盈利為89.91分，末期股息每股36分。

其中，集團(tuán)物業(yè)發(fā)展銷售收入約為297.40億元，同比上升65.6%。所交付物業(yè)的總樓面面積上升35.8%至330萬平方米;平均售價(jià)上升 21.8%至每平方米約9007元，主要是因?yàn)榻桓兜奈飿I(yè)中均價(jià)較高的商業(yè)性公寓佔(zhàn)比由2017年的5.3%上升至2018年的17.8%。

此外，2018年該集團(tuán)完成合同銷售總額達(dá)約912.8億元，較2017年全年大幅增長 1 倍，完成全年目標(biāo)730億元的 125%。全年合同銷售面積約886.3萬平方米，同比大幅增長 98%;平均售價(jià)約每平方米10300元，同比增加 1.4%。來自粵港澳大灣區(qū)城市貢獻(xiàn)合同銷售約280億元，約占總合同銷售的31%。

奧園主席郭梓文在發(fā)布會(huì)上表示，未來奧園將繼續(xù)積極推進(jìn)城市更新項(xiàng)目，目前在大灣區(qū)及其他地區(qū)擁有16個(gè)城市更新項(xiàng)目，規(guī)劃建筑面積約980萬平米，預(yù)計(jì)可售資源約1452億元。2019年預(yù)期位于廣州、珠海、佛山、東莞、香港等地的9個(gè)城市更新項(xiàng)目將逐步轉(zhuǎn)化為土地儲(chǔ)備，可售資源約660億元。

展望2019年，奧園將繼續(xù)聚焦大灣區(qū)，深耕重點(diǎn)區(qū)域與城市，鞏固并擴(kuò)大市場(chǎng)份額，實(shí)現(xiàn)快速增長與高質(zhì)量發(fā)展并重，夯實(shí)千億級(jí)國際化平臺(tái)，為股東及投資者帶來豐厚回報(bào)。

以下是智通財(cái)經(jīng)APP整理的中國奧園業(yè)績會(huì)問答實(shí)錄：

問：公司其他平臺(tái)的上市計(jì)劃？

答：其他平臺(tái)還沒有明確的上市計(jì)劃，如果時(shí)間適合的話我們會(huì)有上市的安排。

問：怎么看待2019年的融資環(huán)境？公司在2019年會(huì)有什么樣的融資安排？

答：2018年的融資成本較2017年增長了0.2個(gè)百分點(diǎn)達(dá)到7.2%，主要是由于國內(nèi)融資成本增加。在融資環(huán)境收緊的情況下，僅增長0.2個(gè)百分點(diǎn)是可控的。2019年，在境外有一些債務(wù)的安排，在國內(nèi)公司債的發(fā)行在穩(wěn)步推進(jìn)中，進(jìn)展順利。

（補(bǔ)充）2018年公司在境外做了33億港元三年期的銀團(tuán)貸款，成本在6%以下。2018年銀團(tuán)貸款總共募集了15億美金，成本低于7%。2019年奧園打開了亞洲美元債市場(chǎng)，公司最新的一筆美元債是四年期，成本是7.95%。此外，公司有一筆1.5億美金三年期的債也在落實(shí)，成本也在7%以下。這些美元債有利于公司的債務(wù)期進(jìn)一步延長，有利于我們把整體的債務(wù)成本降下去。

問：公司2018年銷售費(fèi)用和行政管理費(fèi)用增速較快，公司未來會(huì)如何控制費(fèi)用的增長？

答：2018年費(fèi)用的增長和公司合約銷售增長是正相關(guān)的。但是2018年反映出來的銷售，大部分是來自2016年，部分來自2017年上半年，銷售和費(fèi)用在時(shí)間上不是同步的。公司有嚴(yán)格的制度控制營銷費(fèi)用的比率，這個(gè)比率我們控制在合理的水平，相信隨著2019年至2020年銷售結(jié)轉(zhuǎn)高峰的到來，費(fèi)用的錯(cuò)配會(huì)得到很好的解決。

問：2019年前兩個(gè)月整體的銷售數(shù)據(jù)不太理想，怎么看2019年的情況？

答：2019年前兩個(gè)月數(shù)據(jù)下滑主要是2018年政策回調(diào)，2018年政策推出的頻率和嚴(yán)厲程度達(dá)到歷史之最。相信未來房地產(chǎn)會(huì)保持健康穩(wěn)定發(fā)展。2019年，部分地方政府已經(jīng)開始釋放一些有利于房地產(chǎn)銷售的政策，我們有信心在2019年完成合約銷售增長25%的目標(biāo)。

問：2019年房地產(chǎn)政策會(huì)放松嗎？地產(chǎn)稅有沒有可能在2019年推出？

答：我們認(rèn)為房產(chǎn)稅在近期推出的可能性較小。

問：2019年核心利潤率的展望。

答：2018年利潤率同比有輕微下降，主要是2018年出現(xiàn)了6個(gè)多億的匯兌損失。但匯兌損失是非現(xiàn)金性的，因?yàn)槲覀兓旧鲜峭ㄟ^境外的再融資完成資本置換，所以不會(huì)對(duì)公司現(xiàn)金流產(chǎn)生太大影響。

核心凈利潤，我們保持穩(wěn)定，隨著公司毛利率提升，銷售結(jié)轉(zhuǎn)的增加，相信在2019年核心利潤率會(huì)有比較好的提升空間。

問：2019年拿地的預(yù)算是多少？

答：2019年拿地預(yù)算是400億左右。

問：公司如何權(quán)衡未來的發(fā)展與管理之間的關(guān)系？

答：公司在2019年是采取30×40的發(fā)展戰(zhàn)略。公司在2015年到2016年提出要堅(jiān)決發(fā)展規(guī)模的目標(biāo)，面向全國發(fā)展。 提出來15×30的戰(zhàn)略目標(biāo)，希望通過十多個(gè)重點(diǎn)城市為中心，然后環(huán)繞一批三四線城市，形成城市公司或者小的區(qū)域公司。

奧園一貫強(qiáng)調(diào)的一二線為主，三四線為主，和供給策略也基本吻合，所以在這一波調(diào)控里面，目前過了那個(gè)是的業(yè)績表現(xiàn)也是不錯(cuò)的。

智通財(cái)經(jīng)APP注意到，3月15日，中國奧園曾發(fā)布一則澄清公告，內(nèi)容為：注意到有人透過個(gè)別傳媒報(bào)道及散布有關(guān)公司、公司副主席兼行政總裁，及一個(gè)持有惠州港薈星城項(xiàng)目的該項(xiàng)目公司與該項(xiàng)目購房者之間的若干糾紛的各項(xiàng)指控及傳言，甚至涉嫌誹謗及恐嚇等行為，奧園及行政總裁一概予以強(qiáng)烈否認(rèn)。

3月18日，中國奧園業(yè)績發(fā)布會(huì)結(jié)束問答環(huán)節(jié)之后，公司投資者關(guān)系總監(jiān)陳嘉揚(yáng)，再次就上述公告涉及事項(xiàng)作出澄清，“中國奧園與惠州港薈星城項(xiàng)目沒有任何直接或者間接的關(guān)系，對(duì)所有指控保留追責(zé)的權(quán)利”。陳嘉揚(yáng)表示，惠州港薈星城項(xiàng)目是由惠州市隆基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，自行開發(fā)、銷售的項(xiàng)目，奧園不持有該項(xiàng)目的任何股權(quán)，也從來沒有參與項(xiàng)目的開發(fā)與銷售。

作為該項(xiàng)目的服務(wù)供應(yīng)商，在2017年12月，與該項(xiàng)目的商業(yè)管理公司簽訂了委托經(jīng)營管理的合同，并合同內(nèi)設(shè)置了先決條件，必須要滿足所有先決條件，才會(huì)提供招商、運(yùn)營的服務(wù)。

到2019年1月初時(shí)，該商業(yè)管理公司并沒有完成合同約定的相關(guān)條件，因?yàn)?，雙方在1月底簽署了解除合約的協(xié)議。此前，也并沒有提供任何招商和運(yùn)營的服務(wù)。