中金：密切關(guān)注房地產(chǎn)“因城施策”方案 地產(chǎn)股估值能否繼續(xù)修復(fù)？

本文來源微信公眾號“中金點(diǎn)晴”，作者張宇、王璞。原標(biāo)題為《中金：密切關(guān)注房地產(chǎn)“因城施策”方案》。

開年以來，A/H地產(chǎn)板塊在行業(yè)基本面下滑趨勢下仍呈現(xiàn)持續(xù)估值修復(fù)行情，我們認(rèn)為主要受益于宏觀政策面(尤其是貨幣政策)的超預(yù)期寬松以及市場對地產(chǎn)政策放松的預(yù)期不斷增強(qiáng)。往前看，地產(chǎn)股此輪行情的持續(xù)性與后市地產(chǎn)政策的演化緊密相關(guān)，其中須尤其關(guān)注行業(yè)需求端和房企融資端政策的邊際變化。

中央層面對房地產(chǎn)政策仍會保持相當(dāng)強(qiáng)的定力

從當(dāng)前政策大基調(diào)來看，“穩(wěn)房價(jià)”仍是中央對房地產(chǎn)調(diào)控的核心政治訴求和底線，其政策定力和調(diào)控房價(jià)的決心仍然不容輕視。因此我們認(rèn)為除非出現(xiàn)基本面的嚴(yán)重加速惡化，中央層面的地產(chǎn)政策放松(尤其是調(diào)低最低首付款比例、降低認(rèn)房/認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)、放開房企融資敞口等)可能性不大。

但須密切關(guān)注地方層面近期可能落地的“因城施策”方案

盡管中央層面的政策基調(diào)大概率保持平穩(wěn)，但我們提示“因城施策”背景下各地方政府可能將擁有更大的調(diào)控自主權(quán)和寬松空間。預(yù)計(jì)3月“兩會”窗口期部分熱點(diǎn)一二線城市將陸續(xù)落地和公示其施策具體方案，提示投資人密切關(guān)注其政策內(nèi)容。若確有需求端政策的有效放松，對于改變購房人預(yù)期以及基本面修復(fù)都將有積極作用，否則基本面大概率將延續(xù)加速下滑趨勢。

板塊估值修復(fù)大概率將延續(xù)，盈利穩(wěn)健性取決于政策走向

我們覆蓋的A/H地產(chǎn)股當(dāng)前分別交易于7.0倍和6.4倍2019年預(yù)測市盈率(自去年四季度底部分別回彈40%和43%)，港股已反彈至過去三年平均估值水平，A股則較估值中樞仍有距離。站在當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，我們判斷宏觀貨幣政策和財(cái)政政策的積極調(diào)整仍將持續(xù)提振板塊情緒，進(jìn)而帶動估值繼續(xù)上修。但在估值提振后盈利端能否支撐，則取決于政策端的變化及其對基本面的影響。

目前我們不建議以過高的籌碼對賭政策，尤其對于港股內(nèi)房股。A股地產(chǎn)板塊因估值較低、累計(jì)漲幅小且有MSCI納A擴(kuò)容利好，安全邊際相對較高。我們推薦業(yè)績增長確定性強(qiáng)、銷售穩(wěn)健且估值具備吸引力的標(biāo)的。

(編輯：劉瑞)