業(yè)績會實錄│越秀房地產(chǎn)信托基金(00405)：雙管齊下降低經(jīng)營風(fēng)險，雙百計劃提高品牌影響力

2月25日，越秀房地產(chǎn)信托基金(00405)在香港召開2018年度業(yè)績發(fā)布會。管理層在會上對智通財經(jīng)APP表示，2018年公司實施“有進有出”戰(zhàn)略，出售越秀新都會，購入杭州維多利以進駐杭州，以此降低對廣州地區(qū)的依賴分散風(fēng)險。在未來為應(yīng)對中美貿(mào)易不確定性，進一步實施“主動管理”策略，降低匯率風(fēng)險。另外，公司將計劃投入多項資本性改造工程項目，已達到基金資產(chǎn)保值增值的目標(biāo)。

圖片來源：業(yè)績會實拍

智通財經(jīng)APP了解到，2018年，公司實現(xiàn)總收入約20.3億元人民幣，同比增長9.6%，物業(yè)收入凈額14.7億元人民幣，同比增長11.76%，分派總額達到8.3億元人民幣，同比增長2.8%，稅后溢利9.7億元人民幣，大幅下滑32.7%，每個基金單位分派總額0.2765元人民幣，與去年持平。關(guān)于凈利潤大幅下滑的原因，管理層解釋主要是受外匯損失影響。

以下是智通財經(jīng)APP整理的業(yè)績會問答實錄：

問：去年公司出售了越秀新都會，購入了杭州維多利，為什么會集中在年底進行呢?兩筆交易有什么關(guān)聯(lián)?

答：新都會和維多利的交易是我們的一貫策略“有進有出”，新都會出售是2017年提出來的，從2018年4月份談到年底成交。杭州維多利項目，是因為杭州是1.5線城市，進入了萬億GDP的城市，發(fā)展迅速，現(xiàn)在維多利這棟樓有各種企業(yè)，現(xiàn)在出租率是83%，預(yù)計年底能達到95%，總的來說還是我們一貫的“有進有出”策略，只不過正好在年底成交。

問：中美貿(mào)易戰(zhàn)美元加息，越秀房托的境外融資占比要高一些，怎么應(yīng)對當(dāng)前的融資環(huán)境?下一年的融資策略是什么?

答：四個字“主動管理”。比如去年的Hibor和Libor分別上升115及94點子，而由于我們公司進行了主動管理，例如將部分美元債置換為港元債，3年期美元債置換成5年期港元債，短周期做成長周期，最后融資成本按年上升88點子至4.04%。2019年有16%的債務(wù)到期，我么也會做提前部署。

問：凈利潤下滑32.7%是什么原因?

答：其實關(guān)注我們基本面可以發(fā)現(xiàn)是好的，而且房托基金一般不看重凈利潤指標(biāo)，從物業(yè)收入凈額增長 12%來看，我們的成本控制和運營是良好的。而且凈利潤下滑不影響派息，因為它不產(chǎn)生現(xiàn)金流的影響，因為一個是估值上升，一個是匯率的貶值。

問：公司的借貸成本怎么樣?

答：關(guān)于借貸成本，我們看到是4.04%，實際上我們付息的成本沒有這么高，大概是3.8%，而且2019年因為沒有武漢項目的利息支出也會節(jié)省1000萬。而且由于去年的續(xù)租率高達80%，跟銀行談好把這60%的保證金還貸，這也是2019年安排的一部分，總的來說，還是主動管理。

問：過去在批發(fā)市場品牌方面有什么措施?效果怎么樣?

答：去年開會我們就提到過，第一點就是在產(chǎn)品方面，堅定推進實施“雙百計劃”，就是每年引進100外來新品牌，對內(nèi)評估扶持100個優(yōu)質(zhì)品牌。因為做主題市場最重要的還是產(chǎn)品的性價比，租戶品牌是至關(guān)重要的。所以我們一直在推雙百計劃，實際效果也比較理想。

另外就是去年一直在做白馬大廈五樓改造，整個八層改造全部完成。

營銷方面一直在創(chuàng)新推動，2018年初開通了機場快線，4月份參加了上海服博會，5月份參展廣交會，對白馬的品牌推廣起到非常重要的作用。年底亮相中央電視臺，選擇白馬做標(biāo)桿，講了改革開放40年的發(fā)展。

從效果來講，我們的續(xù)租率租金收繳率100%，租金單價整個華南地區(qū)最高的。人流量同比上漲3%，交易量增長4%。從這些指標(biāo)來看，2018年的經(jīng)營策略至關(guān)重要。

問：2019年有什么規(guī)劃?

答：2019年雙百計劃繼續(xù)推，除了華南，還會從華東地區(qū)引進到廣東來。我們正在研究新的商業(yè)管理模式，把批發(fā)零售電商結(jié)合起來。大灣區(qū)7000萬人口廣州2000萬，服務(wù)體系還要完善。渠道方面我們在做網(wǎng)紅直播。

所以營銷和渠道方面我們一直在推廣，比如春季采購節(jié)，秋季采購節(jié)等，淡季促銷等，穩(wěn)定全年的收入。2019年的批發(fā)、零售、電商方面探索鞏固，將過去的經(jīng)營管理經(jīng)驗嫁接到新的管理模式上。