地產(chǎn)黃金十年后 房企更著重布局這些領(lǐng)域

本文來(lái)自微信公眾號(hào)“克而瑞地產(chǎn)研究”，研究員為馬千里、邱娟，本文觀點(diǎn)不代表智通財(cái)經(jīng)觀點(diǎn)。

房地產(chǎn)黃金十年已經(jīng)過(guò)去，傳統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資回報(bào)率也大幅下降。加之房地產(chǎn)調(diào)控政策趨嚴(yán)，為化解風(fēng)險(xiǎn)，房企紛紛探索新領(lǐng)域、開(kāi)啟多元化投資經(jīng)營(yíng)之路。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2018年，在總投資數(shù)量同比下滑21%的背景下，百?gòu)?qiáng)房企投資事件數(shù)量同比近乎翻番，較2014年增長(zhǎng)了近20倍，發(fā)展十分迅猛。本文旨在通過(guò)梳理百?gòu)?qiáng)房企重點(diǎn)投資領(lǐng)域、投資階段特征和典型成功案例，進(jìn)一步描繪出百?gòu)?qiáng)房企的投資格局，以期對(duì)房企未來(lái)投資布局提出針對(duì)性建議。

01、風(fēng)投事件數(shù)量：百?gòu)?qiáng)房企風(fēng)投方興未艾，2018年投資事件同比近乎翻番

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2018年，百?gòu)?qiáng)房企參與的風(fēng)投事件達(dá)62件，同比2017年近乎翻番，較2014年增長(zhǎng)了近20倍。按照目前的速度來(lái)看，2019年百?gòu)?qiáng)房企投資事件依然維系高位?？偟膩?lái)看，百?gòu)?qiáng)房企與全行業(yè)投資策略存在較大差異，在2018年其他機(jī)構(gòu)風(fēng)投明顯降溫的背景下，百?gòu)?qiáng)房企“逆勢(shì)而為”，加大了多元化投資力度。

而就百?gòu)?qiáng)房企開(kāi)展投資業(yè)務(wù)情況來(lái)看：目前已有三成百?gòu)?qiáng)房企開(kāi)啟了多元化經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，尤其以萬(wàn)達(dá)、越秀等房企發(fā)展最為迅猛，走在第一梯隊(duì)，投資事件數(shù)已超20宗；融創(chuàng)、遠(yuǎn)洋、保利、華夏幸福、文科、新希望居于第二梯隊(duì)，投資事件數(shù)超10宗。綠地、當(dāng)代、恒大等企業(yè)明顯落后于上述企業(yè)，投資事件寥寥無(wú)幾，均不足10宗。

02、風(fēng)投重點(diǎn)領(lǐng)域：房產(chǎn)服務(wù)項(xiàng)目居首位，醫(yī)療健康、文化娛樂(lè)、企業(yè)服務(wù)緊跟其后

就百?gòu)?qiáng)房企重點(diǎn)投資領(lǐng)域來(lái)看，與自身關(guān)聯(lián)度最高的房產(chǎn)服務(wù)類(lèi)項(xiàng)目投資居于首位，占到15%，尤其融創(chuàng)表現(xiàn)最搶眼，入股萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)、收購(gòu)萬(wàn)達(dá)城，動(dòng)作頻頻，一方面加碼商業(yè)地產(chǎn)，另外還投資自如、鏈家，在長(zhǎng)租公寓、二手房方面全面布局，可謂全面開(kāi)花。

其次，百?gòu)?qiáng)房企投資也十分看重醫(yī)療健康、文化娛樂(lè)、企業(yè)服務(wù)等方面，投資項(xiàng)目時(shí)間數(shù)量份額也均在10%以上，緊跟其后的是物流、汽車(chē)交通、金融、硬件等行業(yè)。就各房企的投資偏好來(lái)看，越秀比較“偏愛(ài)”醫(yī)療健康，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)“偏愛(ài)“文娛，新希望集團(tuán)則比較“偏愛(ài)”企業(yè)服務(wù)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)則明顯對(duì)物流有所”偏愛(ài)”。

03、重點(diǎn)風(fēng)投階段：房企投資階段以B輪和戰(zhàn)略投資為主，投資偏好相對(duì)保守

就百?gòu)?qiáng)房企重點(diǎn)投資階段分布情況來(lái)看，B輪和戰(zhàn)略投資并且居于首位，均占投資事件總數(shù)量的19%，由于進(jìn)入B輪融資的企業(yè)已經(jīng)經(jīng)過(guò)初創(chuàng)的風(fēng)險(xiǎn)期，商業(yè)模式被證實(shí)相對(duì)可靠，由此可見(jiàn)房地的投資策略還是相對(duì)保守的。

而緊跟其后的投資事件則是A輪和并購(gòu)，分別占據(jù)投資事件數(shù)量的15%和14%。相比之下，百?gòu)?qiáng)房企天使輪投資事件占比僅有6.8%，這與知名投資機(jī)構(gòu)高達(dá)32%的天使投資比重有明顯差異，也從側(cè)面印證了房企的冒險(xiǎn)精神是相對(duì)欠缺的。

就各房企的投資階段偏好來(lái)看，越秀集團(tuán)由于旗下有專(zhuān)門(mén)的基金子公司，投資相對(duì)較為”激進(jìn)”，在確保A輪和B輪投資比重居首、投資穩(wěn)健的總投資策略下，天使輪投資比重也相對(duì)處于較高水平。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)“偏愛(ài)“并購(gòu)，這與前幾年萬(wàn)達(dá)偏重文娛的投資策略十分契合，2015、2016年萬(wàn)達(dá)并購(gòu)了一系列海外院線。巧合的是，萬(wàn)達(dá)的“救世主”融創(chuàng)也十分偏愛(ài)并購(gòu)和戰(zhàn)略投資。

04、典型風(fēng)投案例：高估值項(xiàng)目行業(yè)分布分散，房產(chǎn)、文娛、企業(yè)項(xiàng)目成長(zhǎng)性較強(qiáng)

我們將百?gòu)?qiáng)房企風(fēng)投項(xiàng)目估值TOP20羅列出來(lái)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：估值最高的當(dāng)屬鏈家，最新估值約500億元，D輪獲得萬(wàn)科、騰訊、融創(chuàng)、百度四家機(jī)構(gòu)聯(lián)合投資的30億元人民幣融資。其次是文娛項(xiàng)目華人文化集團(tuán)CMC，當(dāng)前估值高達(dá)400億元，2018年7月3日獲得萬(wàn)科、騰訊、阿里巴巴聯(lián)合投資的100億元人民幣。緊跟其后的是企業(yè)服務(wù)類(lèi)項(xiàng)目商湯科技，估值達(dá)390億元。

而就20個(gè)項(xiàng)目分布情況來(lái)看，分布情況極其分散：文化娛樂(lè)、企業(yè)服務(wù)、物流類(lèi)項(xiàng)目均有3個(gè)，房產(chǎn)服務(wù)、硬件類(lèi)項(xiàng)目均有2個(gè)，本地生活、電子商務(wù)、廣告營(yíng)銷(xiāo)、金融、旅游、汽車(chē)交通、體育運(yùn)動(dòng)類(lèi)項(xiàng)目均有1個(gè)。相對(duì)而言，房產(chǎn)、文娛、企業(yè)項(xiàng)目成長(zhǎng)性較強(qiáng)，當(dāng)前估值均處于較高水平，可予以重點(diǎn)關(guān)注。

數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)IT桔子整理

總的來(lái)說(shuō)，在全行業(yè)投資事件減少的大背景下，百?gòu)?qiáng)房企加大多元化投資力度，逆勢(shì)而為。究其原因，主要是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控越發(fā)嚴(yán)苛，樓市陷入下行困局，房企選擇把雞蛋放進(jìn)多個(gè)籃子，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)前房企的投資特征也能印證這一目的，如房企的投資領(lǐng)域還是圍繞“地產(chǎn)類(lèi)”下游行業(yè)，尤其是裝修裝潢、租賃等衍生行業(yè)，偏愛(ài)自己相對(duì)熟悉的領(lǐng)域；從投資階段來(lái)看，也是相對(duì)較為保守的B輪和戰(zhàn)略投資，明顯的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)型投資。當(dāng)然，保守也不一定是壞事，在當(dāng)前大多房企缺乏專(zhuān)業(yè)人才儲(chǔ)備和管理經(jīng)驗(yàn)時(shí)，穩(wěn)妥投資是最優(yōu)選，貿(mào)然投資新業(yè)務(wù)很大程度上會(huì)陷入發(fā)展困境。

至于百?gòu)?qiáng)房企投資領(lǐng)域的選擇，從已獲投資的房產(chǎn)服務(wù)類(lèi)項(xiàng)目估值情況來(lái)看，裝潢裝修、租房類(lèi)項(xiàng)目成長(zhǎng)性頗強(qiáng)，可予以適當(dāng)關(guān)注。但考慮到裝潢裝修類(lèi)項(xiàng)目市場(chǎng)相對(duì)飽和，而長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展空間巨大，加之國(guó)家予以政策扶持，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，租房類(lèi)投資項(xiàng)目仍是不錯(cuò)的選擇。

(編輯：朱姝琳)