全年樓市投資怎么看？分析師稱大灣區(qū)首選佛山和東莞

本文來自“克而瑞地產(chǎn)研究”

2月15日，克而瑞研究中心駐香港研究總監(jiān)洪圣奇與睿智投資、招銀國(guó)際分享對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法。以下為核心觀點(diǎn)及問答內(nèi)容，供業(yè)內(nèi)參考(個(gè)人觀點(diǎn)，不代表機(jī)構(gòu))。

1，核心觀點(diǎn)

1、預(yù)計(jì)2019年房地產(chǎn)成交量下降10%

雖然市場(chǎng)的基本因素欠缺吸引，但因?yàn)轭A(yù)期政策的放松，市場(chǎng)氣氛正在改善中。整體來說，預(yù)期中國(guó)房地產(chǎn)在2019年的成交量將下跌10%。

2、成交量、棚改開工、土地拍賣預(yù)計(jì)繼續(xù)下行

近期成交量薄弱，大部分城市在一月份的成交下跌約20-30%，尤其是在農(nóng)歷新年期間，部分城市的交投減少50%，料在2019年第一季仍會(huì)持續(xù)下去。

2019年棚改新開工的目標(biāo)將減少21%，其中8個(gè)省份將下調(diào)棚改發(fā)展規(guī)模多于20%，河南及山西更減少多于70%。

土地拍賣流拍上升，2017年只有少于10%的土地拍賣是失敗及需要收回，不過在2018年土地流拍的情況升至約20%，但流拍不用太擔(dān)心，只是市場(chǎng)的行為，因此大部分城市的地價(jià)都下跌，只有少數(shù)的三四線城市的地價(jià)在2018年上升。

3、庫(kù)存在上升的階段, 但大部份城市仍處于健康水平

在80個(gè)監(jiān)測(cè)的城市，庫(kù)存量在上升中，但大部分仍在18個(gè)月內(nèi)，不過在北京、大連、廈門、沈陽(yáng)、汕頭、舟山、煙臺(tái)、宜興等地的庫(kù)存超過18個(gè)月，因?yàn)橐陨习藗€(gè)城市的供應(yīng)較高，同時(shí)物業(yè)買家比較審慎，所以去化率較低，以上八個(gè)城市要以較長(zhǎng)時(shí)間才能把房屋賣出。第二，2018年房屋供應(yīng)量增加22%，而在一線城市的供應(yīng)量更上升45%，主要是地方政府對(duì)預(yù)售證的審批放寬，尤其是針對(duì)房?jī)r(jià)的限制。

4、首置和首改仍為主要需求

以買房的用途考慮，首次買家及首次改善型分別占2018年購(gòu)房者的30%及24%。與2017年比較，首次購(gòu)房者的比例增加了4個(gè)百分點(diǎn)，這反映在房地產(chǎn)調(diào)控的時(shí)候，首次購(gòu)房者較容易入市;另外，純粹投資用途的買家減少一個(gè)百分點(diǎn)至12%。

5、大灣區(qū)的投資看好佛山、東莞

跟隨著政府的政策，更多房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入了大灣區(qū)，不過在深圳的土地因資源有限而供應(yīng)緊張，大灣區(qū)的未來土地供應(yīng)將來自廣東、佛山及肇慶。在大灣區(qū)九個(gè)城市中，比較看好佛山及東莞市。

2，Q&A

Q :目前大部分開發(fā)商傾向二線城市，如果今年繼續(xù)看好三四線，將是基于什么樣的邏輯?

A：看好一二線城市是市場(chǎng)一貫的看法。目前市場(chǎng)對(duì)三四線城市的預(yù)期特別差，而在普遍悲觀的預(yù)期下，可能存在預(yù)期差，即三四線沒有想象中那么差。如果今年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)不好，那主因就是三四線。如果今年有什么驚喜，那就是三四線的情況比悲觀預(yù)期要好。

Q : 如果政策有所松動(dòng)，會(huì)是什么時(shí)候，會(huì)是哪一方面的放松?

A：大規(guī)模放寬調(diào)控政策的條件和前提并不成熟。因?yàn)楸M管市場(chǎng)交易成交出現(xiàn)下滑，但目前庫(kù)存水平并不高，所以在這種情況下，政府出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)性政策調(diào)整的可能性并不大?？赡芨嗟氖羌?xì)節(jié)方面調(diào)整，比如人才購(gòu)房放松，貸款放松。其中貸款放松，即下調(diào)一二套房首付比例，可能是最為積極的放松政策了。

目前大部分國(guó)內(nèi)居民仍然傾向房產(chǎn)作為保值增值的工具，而貸款放松可以刺激這部分購(gòu)房需求，比其他政策放松效果可能更好。若出現(xiàn)大規(guī)模的逆轉(zhuǎn)性政策，說明市場(chǎng)已經(jīng)非常低迷。上半年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)往往會(huì)在三季度公布。唯一出現(xiàn)大規(guī)模政策調(diào)整的可能就是前三季度市場(chǎng)情況特別差，否則都是平穩(wěn)，細(xì)微的政策調(diào)整。

Q : 大灣區(qū)中，看好佛山和東莞是基于什么邏輯?

A：佛山在地理位置上緊靠廣州，兩座城市一直在同城化。東莞的北面是廣州，南面是深圳，處于大灣區(qū)核心位置。之前深圳城市外溢主要利好了東莞南部區(qū)域，而東莞的核心區(qū)域人口還是很多的，隨著大灣區(qū)的整合，東莞本地居民收入上升，東莞也會(huì)有較大的升值空間。

Q : 全年投資怎么看?

A：新開工面積的增長(zhǎng)很大程度上受到市場(chǎng)情況影響，我們預(yù)期今年市場(chǎng)情況會(huì)比較差，因此，新開工也會(huì)等比例地下降。但只要市場(chǎng)情況一旦轉(zhuǎn)好，新開工也會(huì)馬上回升?？傮w而言，新開工和市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)同步。整體投資也會(huì)跟市場(chǎng)成交同步。