打新建議|德信地產(chǎn)（02019）：估值低 未來會(huì)高速增長(zhǎng)

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公司簡(jiǎn)介

德信中國(guó)控股有限公司是一家有著23年的經(jīng)驗(yàn)并根植于中國(guó)浙江省的綜合型房地產(chǎn)開發(fā)商，主要專注于住宅物業(yè)開發(fā)及商業(yè)和綜合用途物業(yè)的開發(fā)、運(yùn)營(yíng)及管理。

2014年至2018年，德信中國(guó)亦連續(xù)五年獲得由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國(guó)指數(shù)研究院聯(lián)合授予的中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)稱號(hào)，在2015年、2016年、2017年和2018年的排名分別從第75位上升至第74位至第72位以及至第63位。

發(fā)行概況

股份代碼：02019

招股時(shí)間：2019-02-14～2019-02-19 12:00

中簽公布日：2019-02-25

上市日：2019-02-26

每手股數(shù)：1,000股

入場(chǎng)費(fèi)：3282.75元

計(jì)息日：6天

市值：73.3億

市盈率：8.39倍

發(fā)售價(jià)：2.32~3.25港元

發(fā)售股份數(shù)目：53,200萬股(有超額配售權(quán))

香港發(fā)售股份數(shù)目：5,320萬股

國(guó)際發(fā)售股份數(shù)目：47,880萬股

點(diǎn)評(píng)

綜合評(píng)分6.79分(綜合評(píng)分為各項(xiàng)算術(shù)平均值)

1、對(duì)于新股來說，這么大市值肯定不受散戶歡迎，對(duì)于一個(gè)地產(chǎn)公司來說，這個(gè)市值也算不上大;6分

2、以2017年凈利潤(rùn)計(jì)算，發(fā)行市盈率8.4倍，港股市值最大的前5家地產(chǎn)公司的平均靜態(tài)市盈率是8.7倍。招股書預(yù)計(jì)：2018年度公司擁有人應(yīng)占利潤(rùn)不低于14億人民幣。估值4.5倍，比弘陽地產(chǎn)要低，還是比較吸引人的。7分

3、保薦人是建銀，承銷則由建銀、交銀及光大等三家銀行背景券商牽頭，最近2年，建銀保薦的項(xiàng)目基本都是小漲或者小跌，唯一一個(gè)首日漲幅超10%的還是弘陽地產(chǎn);6.5分

4、雖然大家都認(rèn)為地產(chǎn)的黃金周期已過，但是招股書給出的數(shù)據(jù)顯示：排名靠前的地產(chǎn)商占市場(chǎng)整體份額越來越大。德信中國(guó)排名還算可以，上市后可以不至于被別人切走蛋糕;6分

5、德信中國(guó)扎根于浙江省，輻射長(zhǎng)三角及長(zhǎng)江中下游主要城市，這些地方經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好，房?jī)r(jià)有向一線城市靠攏的趨勢(shì)。公司在杭州的項(xiàng)目2015~2018年的平均售價(jià)分別為1.55萬、1.72萬、2.49萬和3.21萬元/平方米;浙江湖州市的均價(jià)也從2015年的8400元上漲到了2.26萬元。售價(jià)的不斷提高也導(dǎo)致公司毛利率提升。7.5分

6、最近三個(gè)完整年度，德信中國(guó)確認(rèn)售出建筑面積49.9萬、41.9萬及42.0萬平方米，每年不到50萬平米。截至2018年11月30日，就權(quán)益比例而言，公司的土地儲(chǔ)備總計(jì)為693.39萬平方米，其中589.87萬平方米位于浙江省。按平均1倍容積率計(jì)算，可售建筑面積接近700萬平方米。以當(dāng)前的開發(fā)及銷售速度，夠公司賣十幾年。拿地2年不開發(fā)就要收回，所以未來公司的業(yè)績(jī)可能會(huì)爆發(fā)。8分

7、財(cái)務(wù)成本非常高，每年還銀行利息兩三個(gè)億，本次上市后擬募集資金14億港元左右，可以緩解資金壓力，降低利息支出，提高利潤(rùn)規(guī)模。6.5分

總結(jié)

1、公司已經(jīng)降低了融資規(guī)模，本次發(fā)行新股比例只有20.21%;

2、以2018年凈利潤(rùn)計(jì)算，估值已經(jīng)很低了，未來高速增長(zhǎng)比較確定;

3、保薦人的關(guān)聯(lián)方作為基石，認(rèn)購(gòu)了5100萬港元;

4、建銀做事還算靠譜，綠鞋應(yīng)該多少會(huì)有點(diǎn)，拿100塊手續(xù)費(fèi)出來搏一搏，或許有驚喜。