李迅雷：北京房價為何能后來居上

本文來自微信公眾號“李迅雷金融與投資”，作者李迅雷。

居民可支配收入：北京反超深圳

1996年的時候，我離開上海去深圳工作，理由很簡單，深圳的薪酬水平遠高于上海，而我當(dāng)時在深圳工作拿到的月薪大約是我在上海做高校教師時的8倍左右。從國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)看，2000-12年這段時間內(nèi)，深圳的平均薪酬水平仍然超過上海和北京，只不過差距在慢慢縮小。

把歷年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入進行比較，發(fā)現(xiàn)2002年深圳人均可支配收入幾乎是上海的兩倍，上海則超過北京，但超過幅度并不大。

深圳、上海、北京三城市居民人均可支配收入比

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，中泰證券研究所

在我的記憶中，2002-03年的時候，上海房價已經(jīng)漲起來了，但北京房價還很低，深圳雖然高于上海，但那幾年有點走平。下圖引用的數(shù)據(jù)源自萬得，但似乎與我的記憶不太一致。

之所以用二手房成交價的數(shù)據(jù)，是因為這幾年一手商品房出現(xiàn)了限價，故一手房價格不太符合市場價。

北京、上海、深圳二手房成交均價

數(shù)據(jù)來源：WIND，中泰證券研究所吳嘉璐供圖

從理論上講，房價與當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨较嚓P(guān)，因此就有了“房價收入比”這類的計算公式。因此，2013年或更早幾年之前，深圳居民的人均可支配收入還是超過北京和上海的，故其樓市均價超過上海也在情理之中。

但2013年以后，北京和上海的人均可支配收入均超過了深圳，這或許也是上海和北京樓市均價超過深圳的原因之一吧。

之所以說居民收入高低不是房價水平的唯一原因，是因為房價中還隱含了教育、醫(yī)療、文化娛樂等便利性等稀缺資源因素，就這點而言，深圳就不如北京和上海了，而且，北京的高校資源連上海都望塵莫及，故北京和上海戶口的“含金量”也要大于深圳。

北京的居民收入為何能夠反超深圳

三大城市中，北京房價的后來居上，成為全國房價最高的城市，盡管原因很多，但與人均可支配收入的后來居上卻是一致的。那么，北京的人均收入水平為何能從原先只有深圳一半，到后來超過深圳呢?

我認為有三大原因：第一，國企經(jīng)歷了從劣勢演變?yōu)閮?yōu)勢的過程。在90年代，國企虧損面很大，下崗人員較多，而外資和私營企業(yè)的員工收入較高，國企和事業(yè)單位的薪酬水平則較低，故作為開放度最高的特區(qū)，作為民企和外資占比較高的深圳，吸引了全國各地國人才流向深圳的外資和私企。

因此，2000年之前，國企的日子普遍不好過，連國有銀行都產(chǎn)生了大量壞賬，這主要是管理上落后，弊端很多;2000年之后，隨著中國步入重化工業(yè)化階段，國企和民企發(fā)展幾乎并駕齊驅(qū)。但08年美國次貸危機之后，民企高增長的時代似乎結(jié)束了，國企的相對優(yōu)勢逐步形成。

從國家統(tǒng)計局提供的數(shù)據(jù)看，2017年我國城鎮(zhèn)非私營單位的平均工資為74318元，而城鎮(zhèn)私營單位就業(yè)人員年平均工資45761元，前者是后者的1.62倍，差距十分明顯。北京的民營經(jīng)濟占比比較小，國有經(jīng)濟占比大，這使得北京居民人均可支配收入增速快于深圳。

第二，從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)角度看，隨著2008年后重化工業(yè)化步入后期，第三產(chǎn)業(yè)比重開始逐步上升，但不少服務(wù)行業(yè)如金融、電信、教育、醫(yī)療等基本被國有壟斷，私企由于融資成本較高、又缺乏技術(shù)和人才優(yōu)勢，難以進入，使得私企的競爭力被不斷削弱，從業(yè)人員的薪酬水平也就低于非私企了。

2017年，深圳第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重為58%，上海為69%，北京為80%，北京第三產(chǎn)業(yè)占比最高。第三產(chǎn)業(yè)的平均薪酬水平一般高于第二產(chǎn)業(yè)。如2017年薪酬最高的前三大行業(yè)均屬于第三產(chǎn)業(yè)：信息傳輸及軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)、科學(xué)研究和技術(shù)服務(wù)業(yè)。這也就可以解釋北京和上海這兩大國企占比遠超深圳的城市，其居民收入水平最終超過深圳的原因了。

第三，隨著我國經(jīng)濟貨幣化程度的提高，集教育、醫(yī)療、文化娛樂及行政資源于一身的首都，居民收入結(jié)構(gòu)中隱性收入占比可能會高于上海和深圳。盡管教育、醫(yī)療體制改革一直在推進，但迄今為止產(chǎn)業(yè)化或市場化程度仍然不高，稀缺資源的非市場化定價，就難以避免尋租現(xiàn)象的發(fā)生;簡政放權(quán)和反腐的績效明顯，但還很難杜絕腐敗。

2017年末，北京常住人口為2171萬人，上海為2418萬人，北京比上海少近250萬人。按國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，上海的居民可支配收入還是略高于北京。但——

2017年，北京餐飲業(yè)的收入為1029億元，超過上海;大家都說吃在廣東，但北京餐飲業(yè)顯然要比廣東發(fā)達。

北京、上海擁有全國餐飲五百強門店數(shù)量

資料來源：北京商報，北京市統(tǒng)計局

不僅上海在吃的方面比不過北京，而且居民人均儲蓄額也遠不如北京，2017年末，北京居民儲蓄總額為2.896萬億元，居然比上海高出4600多億。

北京、上海、深圳三城市居民儲蓄余額

數(shù)據(jù)來源：WIND，中泰證券研究所吳嘉璐供圖

其實，隱性收入未必都體現(xiàn)在居民儲蓄中，還包括房產(chǎn)、古玩、藝術(shù)品、貴金屬及奢侈品中，甚至現(xiàn)鈔(如極個別官員家中被搜出成噸現(xiàn)鈔)。

從2017年國家統(tǒng)計局提供的數(shù)據(jù)看，盡管北京的房地產(chǎn)增加值超過上海，但2017年末北京居民的房貸余額只有9664.5億元，全年增加居民房貸1366.3億元，比上年少增1075.7億元。

很遺憾沒有找到上海的2017年末居民住房貸款余額數(shù)據(jù)，央行上?？偛恐还剂嗽隽俊?017年上海本外幣個人住房貸款新增1528.81億元，同比少增1823.62億元”，由此斗膽推斷，上海的居民購房貸款無論是余額還是年度新增規(guī)模均超過北京，也就是說，北京一次性付清的購房者數(shù)量或遠超上海。

首都房價居全國之首很不合理

盡管深圳始終走在改革開放的最前沿，也誕生了如華為、騰訊、萬科、比亞迪、平安等國內(nèi)屈指可數(shù)的優(yōu)秀民營企業(yè)，但由于深圳的第二產(chǎn)業(yè)占比較高，因此，居民的平均可支配收入就被北京和上海趕超了。

那么，相比深圳，改革開放以來，北京和上海是否也誕生了一批優(yōu)秀民營企業(yè)呢?應(yīng)該也有不少，如北京的聯(lián)想、百度、京東、小米等等，上海的復(fù)星、均瑤等，但感覺還是比深圳遜色了些。

深圳作為一個改革開放走在最前面、市場化程度最高的城市，創(chuàng)造了許多奇跡，功德無量，但居民人均可支配收入在過去10多年中竟然增速放緩、最終卻低于北京和上海了，這是需要反思的。

我覺得，最需要思考的問題是，過去20年來社會資源的配置是通過什么方式來實現(xiàn)的，流向合理?例如，1990年就提出上海要建成包括國際金融中心在內(nèi)的四個中心，盡管經(jīng)過了近30年的努力，但上海金融業(yè)增加值的規(guī)模卻與北京相差無幾。為何北京發(fā)展金融業(yè)并不需要非常努力，卻能做得那么大呢?

北京的第三產(chǎn)業(yè)比重已經(jīng)與美國等發(fā)達國家一致了，因為一行兩會、四大商業(yè)銀行、三大政策性銀行、國有保險巨頭等都在北京，全球500強企業(yè)中，總部在北京的數(shù)量遠超上海，這是典型的行政化集聚資源。

行政化集聚資源會帶來很多弊端，因此，政策層面始終強調(diào)“要讓市場在配置資源中起決定性作用”。事實上，雄安新區(qū)的設(shè)立及北京市政府遷至通州，目的就是為了分散行政資源，進而帶動其他稀缺資源遷移，防止資源過度集聚帶來的種種弊端。

可以借鑒的是美國首都華盛頓，它也是美國的政治中心，紐約是經(jīng)濟及金融中心，分工非常明確，盡管華盛頓的房價在美國各大城市中排名第六，但華盛頓特區(qū)房價的成交中位數(shù)在40多萬美元，而紐約要達到60多萬美元?？梢?，華盛頓并沒有去借助行政的力量去集聚過多的資源。

那么，北京的未來將如何改變自己呢?我認為應(yīng)該是“去金融化”和“去總部經(jīng)濟”。北京作為首都，理所當(dāng)然是政治中心和行政中心，同時，作為歷史沿襲下來的著名高校密集城市，也可以維持其國內(nèi)教育和科研中心的優(yōu)勢，但金融中心和央企總部經(jīng)濟的角色就不應(yīng)該長期擔(dān)當(dāng)了。

除了設(shè)立雄安新區(qū)這一千年大計和北京市政府遷出中心區(qū)外，更主要的是要讓市場在資源配置中起決定性作用能夠真正得到落實。這需要進一步簡政放權(quán)、實施負面清單。

如果用某一指標(biāo)來衡量市場配置資源的決定性作用是否得到落實的話，竊以為可以看一個指標(biāo)，即北京的房價水平能否在今后退居為第三，即恢復(fù)到10幾年前的排序：讓上海和深圳爭一二，北京第三。畢竟，華盛頓的房價水平在美國只排第六。

（編輯：林雅蕓）