人口老齡化襲來 美國面臨無人買房窘境

全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會(NAR)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，91%的美國購房者都是年齡在20至69歲間的人群。2015年，千禧一代(20-35歲)占到了購房人數(shù)的35%，X一代(36-50歲)占26%，嬰兒潮一代(51-70歲)占31%，沉默的一代(70歲以上)僅占9%。

雖然NAR的數(shù)據(jù)并不是十分專業(yè)，但完全可以反映美國房地產(chǎn)市場的基本狀況，即大部分購房者需要一定的收入，而70歲以上的人群都已退休，平均收入也是上述所有群體中最低的。

那么我們只能說，美國房地產(chǎn)市場即將迎來一個非常大的問題……下面的圖表顯示，在2017年至2030年這一區(qū)間內(nèi)，潛在購房者(20歲以上)的人口增長中超過70%都是70歲以上的人口，這在美國歷史上是前所未有的。

放在更大的背景下看，下表顯示了自1980年以來20-69歲人口年增長(紅線)以及70歲以上人口的年增長(藍線)。這個史無前例的交叉點即將到來，你應該明白這對于美國房地產(chǎn)市場和整體經(jīng)濟意味著什么了。

潛在購房者的增長速度即將急轉(zhuǎn)直下，但那些更愿意賣房而非買房的老年人增長速度卻開始激增，再考慮到以下幾點，這更加令人不安：

——美國目前的房價已經(jīng)接近甚至達到了07-08年的泡沫高峰，這意味著任何新的投資都需要更多的優(yōu)惠政策，以維持穩(wěn)定的正向現(xiàn)金流。

——抵押貸款利率已經(jīng)跌無可跌，或許還將有所反彈，除非美聯(lián)儲重新啟動貨幣寬松政策并實現(xiàn)負利率。

——目前的貸款標準遠遠嚴格于07-08年的水平，當時的貸款幾乎是免費提供給所有人的。

——美元可能會繼續(xù)升值，導致外國資金買盤價格持續(xù)升高，除非美聯(lián)儲重新啟動貨幣寬松政策并實現(xiàn)負利率。

——租金以及租金與收入的比率已經(jīng)遠高于08年的水平，達到了紀錄新高，保持租金的升值步伐幾乎不可能，租金只會繼續(xù)下滑。

此外，新建房屋數(shù)量仍在持續(xù)加速增長，盡管只有08年一半的水平，但仍遠遠超過最終能被美國房市變化動態(tài)所吸收的數(shù)量。新的買家越來越少，新建房屋卻越來越多，甚至連房屋賣家都可能越來越多，我們不得不提出這樣一個簡單的問題，誰來買那些房子?房價又會是多少?