美國房地產(chǎn)市場重回07年泡沫 次貸危機又要來了？

通常來說，經(jīng)濟學家之流都會以高度學術(shù)化和精細化的態(tài)度討論經(jīng)濟和市場，其實不必如此，下面我們就以簡單粗暴的方式來看看美國的房地產(chǎn)市場，它幾乎又重新回到了2007年的估值泡沫。

美國房屋估值指數(shù)

那么究竟是什么因素在推動美國的房地產(chǎn)市場呢?

自從1980年起(甚至更早)，新贈房屋數(shù)量和核心人口增長(15-64歲)以及全職就業(yè)人數(shù)凈增長之間就存在著一個穩(wěn)定的比例。從歷史上說，能夠買房的人也都是那些有良好的收入(全職工作)，并且正值工作年齡(15-64歲)的人。

美國房價上升，更值得關(guān)注的因素或許是此前美聯(lián)儲降息所導致的30年期抵押貸款利率下降超過80%(以及購房者需要承擔的債務(wù)和杠桿不斷上升)。

這并不是說65以上的人不買房，但他們通常已經(jīng)擁有了自己的房子，所以通常在房屋交易中扮演者另一個角色——賣方。

自從08年以來，比較富有的中老年人都選擇退出債券市場，進入房地產(chǎn)租賃市場以獲得現(xiàn)金流。盡管如此，要支持對住房的需求，仍然需要更年輕的購房者來支持該市場的增長。

下圖是自1981年以來，各時期新增房屋，核心人口增長以及全職就業(yè)人數(shù)凈增長之間的關(guān)系：

其中1981至1994年間，每1.5個新增全職就業(yè)人數(shù)對應(yīng)1間新增房屋，每2.1個核心人口增長對應(yīng)1間新增房屋。30年期抵押貸款利率由17.8%降至9.1%， 13年間下降了49%。

1994至2007年間的比率基本完全一致，每1.5個新增全職就業(yè)人數(shù)對應(yīng)1間新增房屋，每2個核心人口增長對應(yīng)1間新增房屋。30年期抵押貸利率由9.1%降至6.6%，下降了28%。

但在2007至2016年間，雖然仍舊是每2個核心人口增長對應(yīng)1間新增房屋，但每0.5個新增全職就業(yè)人數(shù)就對應(yīng)1間新增房屋，這是一個非常危險的信號， 30年期抵押貸款利率由6.6%下滑至3.4%，下降了47%。

而基于人口增長數(shù)據(jù)及其相關(guān)趨勢，下圖是對未來十年這三個數(shù)據(jù)的預測值：

我們知道在2016至2025年間，核心人口數(shù)量的增長率將錄得二戰(zhàn)以來的最低值，所以包括預期的移民在內(nèi)，預計將只增加320萬人。

如果新增房屋與核心人口增長仍維持相同的步伐，那么未來十年內(nèi)新增房屋的需求就只有大約1.6萬間，這對美國GDP的影響將是十分負面的，也將使新增房屋所帶來的二級業(yè)務(wù)發(fā)展行動難以繼續(xù)。

雖然看似天方夜談，但如果長達約四十年的利率降低趨勢得到了抑制，甚至徹底向反方向扭轉(zhuǎn)，在缺乏進一步的減息或加息的情況下，可能會降低購房量并加劇由人口結(jié)構(gòu)導致的房屋市場疲弱。

加息的影響將遠遠超出住房領(lǐng)域，還包括市場杠桿的成本以及消費信貸(汽車，大學學費，信用卡等)，更不用說衍生品市場。即使是1%的加息都會導致市場崩潰，利率再創(chuàng)新低。

自2000年以來，另一個非常令人擔憂的趨勢是55歲以上全職就業(yè)人數(shù)的快速增長，以及25-54歲全職就業(yè)人數(shù)的下滑。目前25-54歲的全職雇員比2000年減少了50萬人，而55歲以上的全職雇員則增加了1100萬人。

簡單地說，中老年人群(一般已經(jīng)擁有住房)不久后將會把房屋出售給潛在的年輕買家，但這些有經(jīng)濟實力的潛在買家數(shù)量卻在不斷的下降。

從下表中我們可以看出，從2000年開始，25-54歲人口和就業(yè)的增長與抵押貸款杠桿率的上升保持一致，均有所放緩。由于現(xiàn)有的核心人口買家和有經(jīng)濟實力的買家停止增長，作為替代品，貸款利率不斷降低以保持這一“增長”。自07年的核心人口高峰以來，零利率政策一直是把雙刃劍，既降低了貸款利率，也導致中老年投資者拋棄債券，轉(zhuǎn)向房產(chǎn)租賃市場。

話又說回來，也許美聯(lián)儲可以將10年期國債收益率調(diào)至負值(正如日本和歐洲央行所做的那樣)，使30年期抵押貸款利率下跌至2%(即目前水平下跌40%)，以形成有史以來最大的投機泡沫?下表似乎顯示，目前的趨勢正在朝這個方向發(fā)展著。

在1981年，10萬美元抵押貸款每月需要支付的1426美元，然而目前，不斷下降的債務(wù)利息(如下表所示)，使同樣月度債息水平已可支付高達32.2萬美元抵押貸款的債息，如果抵押貸款利率下降到2%，則這筆每月債息就能貸款將近40萬美元。

由此我們可以得出這樣的結(jié)論：鑒于各國央行已全情投入，負利率政策所導致的新投機性房地產(chǎn)泡沫似乎是最可能的結(jié)果。當你讀到這里的時候，央行已經(jīng)開始制定他們的下一個“計劃”了，甚至還更具有破壞性。

為了更清楚地說明這一點，下表顯示了央行是如何在一個以持續(xù)增長為基礎(chǔ)的系統(tǒng)里斗爭：

以及從總統(tǒng)任期的角度看(除了卡特和布什之外全部基于兩年任期)，為什么說下一任總統(tǒng)(假設(shè)為兩年任期)將面臨著美國歷史上最嚴重的人口周期管理。（信息支持：比特港）