搶灘新一線城市 越秀房產(chǎn)基金(00405)5.9億拿下杭州物業(yè)項目

在廣州深耕了13年的越秀房產(chǎn)基金(00405)，近日賣掉廣州新都會大廈后，無縫銜接地拿下了位于杭州的新項目，向這座剛被列入“新一線”的城市吹響了進軍的號角。

智通財經(jīng)APP獲悉，近日，越秀房產(chǎn)基金宣布，以總代價5.9億人民幣(單位下同)完成收購杭州商業(yè)物業(yè)，收購完成后，越秀房產(chǎn)基金持有目標物業(yè)100%股權。

這是越秀房產(chǎn)基金繼去年落子武漢后，在華中地區(qū)的又一布局，也是該基金首次進入杭州市場。本次收購的物業(yè)是位于杭州江干區(qū)錢江新城的杭州維多利商務中心2幢，其中包括一幢18層商業(yè)大廈(擁有16層辦公空間及2層零售空間);及315個地下停車位。

越秀房產(chǎn)基金表示，收購的目標物業(yè)戰(zhàn)略性位于杭州新近發(fā)展的中央商務區(qū)的核心位置，收購事項能夠促進越秀房產(chǎn)基金的投資組合多元化，并進一步降低越秀房產(chǎn)基金的地域集中風險。

當房地產(chǎn)市場處于寒冬之中，房企普遍放緩擴張的步伐之時，越秀房產(chǎn)基金卻逆勢拓展規(guī)模，令外界充滿好奇。

“地產(chǎn)+金融”雙平臺模式挺進亞洲上市REITs

智通財經(jīng)APP了解到，越秀房產(chǎn)基金于2005年在香港上市，是全球首只投資于中國內地物業(yè)的上市房地產(chǎn)投資信托基金。上市之初，越秀房產(chǎn)基金擁有的全部四項物業(yè)均位于廣州，分別是白馬大廈、財富廣場、城建大廈及維多利廣場。2015年收購上海越秀大廈;2017年，收購武漢物業(yè)，正式進入華中地區(qū)。2005年-2017年間，越秀房產(chǎn)基金規(guī)模不斷擴大，總資產(chǎn)從46億元躍升至353億元，資產(chǎn)規(guī)模位列亞洲上市REITs前十位，年復合增長達到19.2%。

在業(yè)績方面，越秀房產(chǎn)基金也表現(xiàn)出色，近6年來，基金收入、每單位分派及估值均持續(xù)提升?？偸杖霃娜嗣駧?.22億元升至18.54億元，復合增長率為23%;每單位分派從26.47港仙穩(wěn)步增長至33.35港仙，復合增長率4%;物業(yè)估值從65億元增長至334億元，復合增長率31%。

上市13年間，有一條主線一直貫穿著越秀房產(chǎn)基金穩(wěn)健增長的歷程，即越秀房產(chǎn)基金與越秀地產(chǎn)雙平臺互動的發(fā)展模式。這兩個平臺形成“開發(fā)+運營+金融”的全鏈條閉環(huán)運作模式，是越秀地產(chǎn)基金區(qū)別于其他Reits的主要特色之一，也是該基金多年來穩(wěn)步發(fā)展的基石。

越秀房產(chǎn)基金董事會主席及行政總裁林德良曾介紹，雙平臺的主要運作方式是持有控股-收益分析-物業(yè)升值-套現(xiàn)退出。前期的拿地、開發(fā)及前期運營由越秀地產(chǎn)完成，之后在地產(chǎn)平臺上證劵化的項目將會注入越秀房產(chǎn)基金，進行二次證券化，借助資本市場加速商業(yè)項目開發(fā)和資金流轉。

對于越秀房產(chǎn)基金而言，能夠以相對較低的成本獲得物業(yè)資產(chǎn)，實現(xiàn)資產(chǎn)規(guī)模擴張;對于越秀地產(chǎn)而言，為其商業(yè)地產(chǎn)的運營提供了融資渠道以及退出機制，還可在短期內快速回籠資金，同時將評估增值產(chǎn)生的利潤轉化為核心利潤——因為越秀地產(chǎn)同時也是越秀房產(chǎn)基金的主要基金單位持有人，每年在房托基金獲得的利潤，在越秀地產(chǎn)反映的報表上也是核心利潤。

“新一線城市”賦能杭州物業(yè)項目

據(jù)了解，越秀房產(chǎn)基金旗下的所有商業(yè)地產(chǎn)項目，基本都是通過雙平臺互動模式從越秀地產(chǎn)注入，實現(xiàn)資產(chǎn)證券化的。本次交易的杭州項目也不例外。資料顯示，杭州越秀·維多利中心的賣方是城市建設開發(fā)集團(中國)有限公司，這家公司實際上是越秀地產(chǎn)的全資子公司。

林德良主席表示，越秀地產(chǎn)此次將杭州越秀·維多利中心注入越秀房產(chǎn)基金，標志著“雙平臺互動”模式全面覆蓋越秀地產(chǎn)粵港澳大灣區(qū)、華中、華東三大核心區(qū)域。

從過去雙平臺互動的效果看，這次越秀信托收購越秀地產(chǎn)旗下的杭州越秀·維多利中心似乎更值得期待。以去年收購的武漢物業(yè)作為對比，2017年12月，越秀房產(chǎn)信托以22.81億元向越秀地產(chǎn)收購武漢物業(yè)67%的權益，當時武漢物業(yè)寫字樓及商場的出租率分別為40.5%及86.8%，而到今年6月底，武漢物業(yè)寫字樓和商場的出租率分別升至59.4%、93.7%，運營效果顯著。同時，今年上半年該項目實現(xiàn)經(jīng)調整凈利潤2791萬元，為房產(chǎn)基金帶來分派凈貢獻約153萬元。

杭州越秀·維多利中心從地理位置、資產(chǎn)質量等方面都優(yōu)于武漢物業(yè)。杭州是中國最重要的電子商務中心之一，也是國內最大及發(fā)展最快的城市經(jīng)濟體之一，人均GDP高于武漢，甚至也高于上海。

今年年初，杭州與武漢、南京、成都、廈門等一同被列為新一線城市。按上市公司市值排名的城市中，杭州也躋身一線，僅次于北上深。阿里巴巴、吉利控股、物產(chǎn)中大集團等具有影響力公司的誕生地和總部都位于杭州，通用汽車、微軟、香港上海匯豐銀行、可口可樂等世界500強企業(yè)在杭州設立辦事處。2016年G20峰會就在杭州舉辦，2022年亞運會的主辦權也花落杭州，這對城市物業(yè)項目價值的賦能和提升無疑起了很大作用，在商業(yè)地產(chǎn)方面，杭州甲級辦公樓租金水平和潛力指數(shù)僅次于一線城市。

越秀房產(chǎn)基金此次收購的杭州越秀·維多利中心位于錢江新城，根據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，錢江新城的零售物業(yè)平均租金和出租率都位居前列，在杭州屬于核心區(qū)域。林德良介紹，隨著城市東擴，杭州逐漸從西湖時代跨入了錢塘江時代，錢塘江沿岸的錢江新城CBD取得了快速發(fā)展，已然成為了杭州政治、經(jīng)濟、文化中心。

公告顯示，2018年9月，杭州越秀·維多利中心的寫字樓部分平均租金為113.86元/平方米，零售物業(yè)平均租金89.6元/平方米，出租率分別為79.95%、92.82%，均高于越秀房產(chǎn)基金去年收購的武漢物業(yè)，附近的地鐵6、9號線，機場快線通車后，越秀·維多利中心的租金水平有望進一步提升，可見未來杭州越秀·維多利中心對基金收入和利潤增長有很強的推動力。

值得一提的是，與以往的收購不同，在收購杭州越秀·維多利中心之前，越秀房產(chǎn)基金出售了廣州新都會大廈，這是該基金上市以來首次出售旗下物業(yè)。在“一進一出”中，反映了該基金開始更加注重優(yōu)化資產(chǎn)機構，同時也有利于分散區(qū)域布局集中的風險。按物業(yè)估值計，出售新都會大廈后，廣州物業(yè)占比下降至78.2%。

此外，越秀房產(chǎn)基金作為上市REITs，本身具有可觀的回報率。據(jù)智通財經(jīng)APP了解，REIT的長期回報率普遍較高，首先是因為權益類REITs有穩(wěn)定的租金收入。其次，按照規(guī)定，香港的REIT不產(chǎn)生租金收益的不動產(chǎn)不能超過資產(chǎn)10%;派息方面，在香港上市的REIT每年必須將不低于90%的凈利潤以紅利形式分配給信托單位持有人。此外，REIT可以享受一定的稅收優(yōu)惠，因此相比其他資產(chǎn)類別其投資回報也會相應提升。

從過往的分派記錄看，越秀房產(chǎn)基金上市以來一直保持超6.5%的高分派率，且派發(fā)高于大部分香港上市的REITs。杭州項目注入后，越秀房產(chǎn)基金的分派率會不會進一步提升?我們拭目以待。