詳解融信中國(03301)千億銷售規(guī)模與百億市值之間的鴻溝

克爾瑞11月百強房企銷售數(shù)據(jù)近日出爐，融信集團繼正榮地產、中國金茂、嘉禾集團之后，正式加入千億之列。至此，中國千億房企數(shù)量已經達到了25家。

在房地產寒潮之下，百強房企銷售減速明顯，克爾瑞預計由于企業(yè)推案去化率下降，年末市場形勢依然嚴峻，千億房企數(shù)量或低于預期。房企角逐千億的背后，代表著中國房地產拐點已經到來，龍頭企業(yè)才更具有優(yōu)勢。

以融信中國(03301)為例，前11月合約銷售額1082.17億元人民幣。按照目前的銷售進度， 2018年完成1200億元銷售目標是大概率事件。但令人感興趣的是，千億規(guī)模的融信對應的市值僅為149億港元。

149億港元是什么概念呢?10月份融信中國實現(xiàn)合約銷售約124.2億元人民幣，11月為135.84億元人民幣，也就是說，這家剛剛跨入千億陣營的房企市值僅相當于其一個月的合約銷售額，在被嚴重低估的港股，這應該算得上估值洼地中的洼地。

千億歷程

融信中國近日發(fā)布公告，2018年前11月，集團總合約銷售額約為人民幣1082.17億元，合約銷售額同比增長1.63倍。

單看11月份，融信總合約銷售額約為人民幣135.84億元，同比增長1.26倍;合約建筑面積約為62.15萬平方米，平均合約售價約為每平方米人民幣21858元。合約建筑面積及合約單價均同比明顯上升。

在房地產政策調控常態(tài)化，市場普遍低迷的環(huán)境下，融信的穩(wěn)健增長實屬不易。而對比同時期首次突破千億規(guī)模的房企，比如中梁控股、金科集團、富力地產等，融信是其中最“年輕”的一家。

實際上，如果復盤融信的成長歷程，可以發(fā)現(xiàn)其高增長并不是從今年開始。

融信2003年成立于福州，在福州市場深耕的5年時間里，市場占有率穩(wěn)居前三。2009年，融信開始進入閩南市場(廈門、漳州)。沿著聚焦一二線核心城市、核心區(qū)位的思路，融信2013年挺進華東，繼續(xù)將版圖擴大至上海和杭州等地。2016年，融信在香港上市，總部遷至上海，以上海為中心將業(yè)務輻射全國。從福州到上海，從區(qū)域性龍頭到輻射全國八大核心城市群的房企，從上市之初到現(xiàn)在，“高速、穩(wěn)健”一直貫穿其中。

數(shù)據(jù)顯示，2015年-2017年，融信總資產、凈資產、合約銷售額、結轉收入年復合增長率均超過100%，其中凈資產增速最高，年復增長率為146.25%;合約銷售額自119.17億增長至502.35億，年復增長率達到105.3%。

2015年，融信合約銷售金額首次突破百億，而僅僅三年之后的2018年11月，融信的銷售規(guī)模突破千億，用“黑馬”一詞形容也不為過。

根據(jù)現(xiàn)有的土儲，融信未來依然可以取得較好的增長。據(jù)智通財經APP了解，截至2018年6月末，融信總土儲2517萬平方米，可滿足未來3-5年的發(fā)展需求。

雖然融信現(xiàn)在還未框定實現(xiàn)第二個千億的時間，但該到的遲早會到。

不為規(guī)模犧牲利潤

智通財經APP了解到，自2016年3月開始，地方城市密集出臺房地產調控政策。2017年調控政策進一步收緊，到了今年也依然沒有放松的跡象，房地產行業(yè)真正進入寒冬之時，銷售和融資成為了房企當前面臨的兩大難題。

不少房企為了盡快回籠現(xiàn)金，不惜犧牲利潤。在這方面，一直深耕一二線核心城市的融信無疑顯得更為從容，因為一二線城市的房價相對更具有韌性。

事實上，早在今年年初定下1200億元目標時，融信在管理層面上，已經轉向認為利潤比規(guī)模更重要。

實現(xiàn)千億之后，融信也不一味繼續(xù)追求高增長。融信相關人士表示，千億之后，保盈利和降杠桿是公司的首要目標，務求實現(xiàn)有質量的穩(wěn)健發(fā)展。

到現(xiàn)在，融信的布局重心仍然是聚焦一二線核心城市，實行“1+N”布局戰(zhàn)略(“1”指核心一、 二線城市;“N”是指環(huán)繞核心城市的衛(wèi)星城市(具有明顯外溢需求、凈人口流入及新興產業(yè)規(guī)劃)。

據(jù)了解，截止今年6月底融信土儲57.5%的面積位于中國一二線城市的黃金地段，新增地塊的均價也維持在低位，可見融信未來的利潤率也是有保障的。

對于市場的變化，融信中國在營銷策略上也作了調整。融信中國相關人士表示，下半年以來公司適度調整導向，更加注重利潤和現(xiàn)金流。具體到營銷，就是要實現(xiàn)“有回款的銷售，有利潤的增長”。2019年整體經營思路仍然是利潤和現(xiàn)金流導向，不會突出對規(guī)模的訴求。

繼續(xù)推進降杠桿

融信的另一個目標——降杠桿也取得較好的進展。融信中國截至2018年6月30日流動比率較上年下降6.51%至1.58，凈負債率較上年下降11.95%至1.4倍，總資產負債率扣除預收賬款不到60%。

9月20日，融信發(fā)行13億元資產支持專項計劃，票息率為每年7.5%;11月28日，融信20億元的ABS，發(fā)行利率為7.28%。據(jù)了解，相比二三線房企目前超過10%的融資成本，7%左右的利率屬于比較低的水平。融信目前未使用的金融機構授信超過700億元，公司資金相對充裕。

更早前的6月份，融信引入貝萊德、惠理等知名投資者，進一步優(yōu)化股東結構。這也是融信積極降杠桿所采取的措施之一。

估值低，大股東持續(xù)增持

最新數(shù)據(jù)顯示，融信11月單月銷售額135.84億元人民幣，而市值僅為149億港元，與整個內房板塊對比，融信的市銷率也是遠低于平均水平，可見融信中國被大幅低估。

6月份以來，該公司獲大股東頻頻增持。最近一次是在11月12日，Dingxin Company Limited 以每股約8.8499港元的均價，增持公司合共675萬股普通股，增持完成后，Dingxin持股比例升至64.47%。

二級市場方面，近期國泰君安、花旗、東吳證券等相繼發(fā)布更新研報，維持對公司的向好評級。