月底房企銷售榜單有多少提前完成目標(biāo)?

本文來自“克而瑞地產(chǎn)研究”，作者為朱一鳴、貢顯揚(yáng)，本文觀點(diǎn)不代表智通財(cái)經(jīng)觀點(diǎn)。

導(dǎo)讀

11月至少將有10家房企提前完成銷售目標(biāo)。

《2018年1-11月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》排行榜即將于明天發(fā)布。業(yè)績情況如何?各房企前11月銷售目標(biāo)完成情況怎樣?有多少房企將提前完成全年目標(biāo)?我們從1-10月的業(yè)績目標(biāo)完成率就可以初見端倪。

前十月六成房企目標(biāo)完成率超80%，少數(shù)房企提升全年目標(biāo)

房企全年業(yè)績目標(biāo)的完成情況一方面反映了企業(yè)對全年市場走勢的預(yù)判能力，另一方面也可以認(rèn)為是對房企自身綜合運(yùn)營能力的年度考核，特別是在營銷和品牌方面。特別是在今年房地產(chǎn)行業(yè)整體增速放緩、市場預(yù)期繼續(xù)下滑的背景下，全年業(yè)績能否如期完成是對房企的綜合考驗(yàn)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2018年百強(qiáng)房企中有近半數(shù)的房企提出了年度銷售目標(biāo)，且大部分集中在TOP50房企中。截止10月末，在這些提出業(yè)績目標(biāo)的房企中有超6成房企的目標(biāo)完成率達(dá)到了80%。整體來看，雖然2018年中國房地產(chǎn)市場受調(diào)控政策持續(xù)影響、企業(yè)銷售增速放緩，但大部分房企完成全年業(yè)績目標(biāo)問題不大。

值得注意的是，今年仍有極少數(shù)房企在年中提升了業(yè)績目標(biāo)(去年為10家左右)。如中國金茂在中期業(yè)績發(fā)布時(shí)，將企業(yè)內(nèi)部目標(biāo)從1000億元上調(diào)至1200億元。龍光地產(chǎn)也將全年660億元的目標(biāo)上調(diào)至700億元。我們認(rèn)為，在今年下半年整體市場預(yù)期下滑的背景下，房企主動上調(diào)業(yè)績目標(biāo)，且截止10月末目標(biāo)完成率都超過了調(diào)整后目標(biāo)的85%，也體現(xiàn)了房企對自身綜合運(yùn)營能力的信心。

至少將有十家房企在11月提前完成全年目標(biāo)

從目前的業(yè)績目標(biāo)完成情況來看，截止10月末已有金科、陽光城、新城提前完成了全年業(yè)績目標(biāo)，其中金科今年前10月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額破千億，超額完成了全年800億元的業(yè)績目標(biāo)。值得一提的是，金科和陽光城都是2018年的新晉千億房企，且今年前8月就超過了去年全年的銷售規(guī)模。

同時(shí)，除了已經(jīng)提前實(shí)現(xiàn)業(yè)績目標(biāo)的3家房企之外，我們認(rèn)為11月將會有更多的房企提前完成全年目標(biāo)。截止10月末，中國恒大、華潤置地、世茂房地產(chǎn)、奧園集團(tuán)、寶龍地產(chǎn)、九龍倉、北辰實(shí)業(yè)等房企的目標(biāo)完成率都在91%以上。在最后兩月銷售加速的背景下，這些房企在本月末提前完成全年業(yè)績目標(biāo)將是大概率事件。

業(yè)績雖同比增長，部分房企目標(biāo)完成率不及預(yù)期

同時(shí)，截止目前也有部分房企的目標(biāo)完成率低于70%，完成情況不及預(yù)期。從這些房企今年1-10月的業(yè)績表現(xiàn)我們可以發(fā)現(xiàn)，雖然這些房企的累計(jì)銷售業(yè)績都實(shí)現(xiàn)了同比提升，但所有房企的目標(biāo)增長率(2018年銷售目標(biāo)較2017年實(shí)際銷售規(guī)模的增長)均大幅高于業(yè)績同比增速，我們認(rèn)為這主要有兩方面原因。

首先，目標(biāo)制定失誤。房企年初設(shè)定的業(yè)績目標(biāo)反映了企業(yè)對市場走勢和自身上市貨值節(jié)奏的預(yù)判能力，如果企業(yè)的銷售增長低于目標(biāo)預(yù)期，那說明判斷出現(xiàn)了失誤。

其次，運(yùn)營能力欠佳。在今年政策調(diào)控趨嚴(yán)、市場預(yù)期下滑、房地產(chǎn)行業(yè)整體增速放緩的背景下，目標(biāo)完成率可以看作是一次對房企全年綜合運(yùn)營能力的考核，特別是在品牌和營銷方面。

綜上，我們認(rèn)為：目前龍頭房企更追求有質(zhì)量增長、規(guī)模增長較為平穩(wěn)。2018年，碧桂園、萬科都沒有公開提出業(yè)績目標(biāo)。恒大雖然提出了5500億元的銷售目標(biāo)，但目標(biāo)增長率也僅有10%。而對于處于成長和高速發(fā)展中的房企而言，仍將銷售規(guī)模的快速增長放在重要位置，2018年的銷售目標(biāo)增長率普遍在40%以上。在經(jīng)歷了今年市場的低迷，且中央進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“房住不炒”與“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”、定調(diào)政策調(diào)控常態(tài)化的背景下，2019年這些房企是否要定或者怎么定業(yè)績目標(biāo)，也非常考驗(yàn)管理層的智慧。

(編輯：朱姝琳)