正榮地產(chǎn)(06158)：受益未來改善需求持續(xù)增長

正榮地產(chǎn)(06158)上市后良好的業(yè)績和股價表現(xiàn)，鼓舞著后來者。11月13日，中梁控股集團(tuán)有限公司正式在港交所提交IPO招股書，成為年內(nèi)最后一家擬登陸資本市場的千億房企。此前，據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，正榮地產(chǎn)與中梁地產(chǎn)均在10月份實(shí)現(xiàn)了合約銷售規(guī)模破千億，成為24家房企千億俱樂部的新成員。

正榮地產(chǎn)于今年1月16日在港交所掛牌上市，開啟了今年房企登陸資本市場的熱潮，此后，先后有美的置業(yè)、弘陽地產(chǎn)、萬創(chuàng)國際、大發(fā)地產(chǎn)、萬城控股、恒達(dá)集團(tuán)、銀城國際等多家房企已經(jīng)或即將登陸資本市場。正榮地產(chǎn)上市后股價表現(xiàn)優(yōu)異，截止2018年11月14日收盤，正榮地產(chǎn)全年股價漲幅24.08%，相較恒生指數(shù)全年14.25%的跌幅，成為全年少數(shù)取得正收益的股票之一，也是全年港股市場上表現(xiàn)最為搶眼的次新股。

分析認(rèn)為，在流動性仍然偏緊的背景下快回款、高周轉(zhuǎn)、融資渠道多元化的龍頭及高成長房企優(yōu)勢顯著，容易受投資者青睞。對于今年年初的上市的正榮地產(chǎn)而言，資本市場多元化融資的紅利才剛剛釋放，未來還有進(jìn)一步拓展的空間。公開數(shù)據(jù)顯示，自年初上市以來，正榮地產(chǎn)的融資渠道得到了進(jìn)一步的拓寬和加強(qiáng)。今年3月，發(fā)行了3年期資產(chǎn)支持證券人民幣24億元;5月，發(fā)行了1.6億美元私募債;7月份發(fā)行了2.5億美元2020年到期的優(yōu)先票據(jù)。9月，發(fā)行了2.8億美元債和20億元非公開公司債券。

2018年，房地產(chǎn)公司整體走出下跌行情，截止11月14日，申萬房地產(chǎn)指數(shù)下跌了24.81%，主要是受投資人擔(dān)心未來房地產(chǎn)市場收縮，但正榮地產(chǎn)能逆勢上漲，其“改善大師”的產(chǎn)品定位是股價的支撐因素之一。

正榮地產(chǎn)以“改善大師·匠心正榮”為企業(yè)發(fā)展核心理念，已發(fā)展出正榮府、紫闕臺、云麓三大改善型產(chǎn)品線。分析認(rèn)為，中國城市化進(jìn)程仍然在快速推進(jìn)，現(xiàn)在城市化率57%左右，到70%以上還需要相當(dāng)長的過程，當(dāng)城市人口達(dá)到一定量的時候，房地產(chǎn)總體需求有支撐。建銀國際在對正榮地產(chǎn)的首次覆蓋研報(bào)中指出，2017年改善型住房需求占中國總住房需求的46%，大幅高于2010年36%的占比，這一趨勢在可預(yù)見的未來將進(jìn)一步持續(xù)。到2019年，國內(nèi)改善型住房需求將占到總住房總需求的50%，改善需求將超過首次購房剛需成為中國房地產(chǎn)業(yè)最重要的單一驅(qū)動力。建銀國際認(rèn)為，正榮地產(chǎn)專注于中高端改善型產(chǎn)品，無疑將持續(xù)受惠此住房需求的結(jié)構(gòu)性變化，使得其在未來的發(fā)展中比同行更具競爭力，未來利潤可期。據(jù)此，給予正榮地產(chǎn)優(yōu)于大市的評級，目標(biāo)價5.47港元。