打新建議| 新城悅(01755)：市值不小，估值挺高

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公司簡介

新城悅控股有限公司是中國快速發(fā)展的物業(yè)管理服務(wù)提供商，已提供物業(yè)管理服務(wù)逾22年。

截至2018年4月30日，新城悅簽署的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議總合約建筑面積為73.3百萬平方米，及在管總建筑面積為37.0百萬平方米。截至本招股章程日期，新城悅共有393項物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，總合約建筑面積為93.9百萬平方米。

發(fā)行概況

股份代碼：01755

招股時間：2018-10-24～2018-10-30 11:30

中簽公布日：2018-11-05

上市日：2018-11-06

每手股數(shù)：1000股

入場費：3939.30元

計息日：6天

市值：27.2億

市盈率：31.28倍

發(fā)售價：2.9~3.9港元

發(fā)售股份數(shù)目：20000萬股(無超額配售權(quán))

香港發(fā)售股份數(shù)目：2000萬股

國際發(fā)售股份數(shù)目：18000萬股

點評

綜合評分6.1分(綜合評分為各項算術(shù)平均值)

1、市值27.2億，已經(jīng)比較大了。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)，募集資金在5~10億的新股有88家，首日平均漲幅為2.05%，沒什么意思了。5.5分

2、發(fā)行市盈率31.28倍，新城悅的招股書一直強調(diào)自己收入和利潤快速增長，看了下彩生活和中海物業(yè)的年報，他們增長也不慢。行業(yè)龍頭碧桂園服務(wù)的估值是56.84倍，不過不是通過IPO上市的，而且上市時間比較短，不具備可比性。5分

3、華泰很少作為主保薦人全權(quán)處理IPO項目，唯一的一次還是華泰證券上市。這個項目不算小，沒經(jīng)驗的話很容易玩砸。6分

4、這是一個現(xiàn)金流穩(wěn)定的低風(fēng)險行業(yè)，香港投資者對于物業(yè)公司，還是比較歡迎的。6.5分

5、與絕大多數(shù)房企旗下物業(yè)公司相似，新城悅的管理面積主要來自關(guān)聯(lián)公司新城控股。在其7334萬平方米的合約面積中，新城控股提供的多達5546萬平米，占比將近80%。公司收入的增長主要來自于管理面積的增長。最近三年新城悅在管總建筑面積復(fù)合年增長率為37.0%。招股書反復(fù)強調(diào)管理面積的增速及公司收入的增長速度 。 7分

6、毛利率穩(wěn)中有升，尤其是物業(yè)管理服務(wù)這一塊。整體毛利率由25.1%增長到28.2%是因為營改增所致。跟彩生活相比，這個毛利水平也不算高，因為彩生活在增值服務(wù)上做得非常出彩，增值服務(wù)貢獻42.9%的利潤，主打社區(qū)O2O概念，彩之云APP每年貢獻幾個億的利潤。而新悅城的增值服務(wù)收入占比不到30%。6.5分

總結(jié)

1、市值不小，估值挺高

2、沒有基石投資人，中簽率可能比較高