中信證券：看好藍(lán)籌地產(chǎn)企業(yè)的反彈

本文來(lái)自微信公眾號(hào)“中信證券研究”，作者為陳聰、張全國(guó)，原標(biāo)題為《【房地產(chǎn)】地產(chǎn)股驅(qū)動(dòng)因素復(fù)盤(pán)和啟示》。

我們觀(guān)察政策，基本面和長(zhǎng)線(xiàn)資金動(dòng)向三條主線(xiàn)，結(jié)合公司不同時(shí)期股價(jià)表現(xiàn)，復(fù)盤(pán)A股地產(chǎn)板塊。

基本結(jié)論：

1）政策偏松的環(huán)境下，地產(chǎn)股取得超額收益的可能性，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于政策偏緊的環(huán)境下，地產(chǎn)股取得超額收益的可能性。

2）長(zhǎng)線(xiàn)資金買(mǎi)入龍頭公司存量股份一般對(duì)行業(yè)有較大影響，可能推動(dòng)板塊趨勢(shì)性行情出現(xiàn)。

3）基本面本身并不構(gòu)成對(duì)行業(yè)的決定因素，政策對(duì)于基本面的態(tài)度更重要。然而，不同公司分化的基本面的確對(duì)個(gè)股表現(xiàn)有重大影響。在2017年的地產(chǎn)股行情中，銷(xiāo)售增速較快的公司一般表現(xiàn)理想。當(dāng)前銷(xiāo)售對(duì)個(gè)股的意義可能下降，并不意味著基本面的重要性下降，而可能暗示未來(lái)盈利能力變化。

4）我們還將進(jìn)行更長(zhǎng)時(shí)間維度的復(fù)盤(pán)。由于制度環(huán)境和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的原因，更久遠(yuǎn)的歷史回顧，還要尋找更好的方法。

對(duì)當(dāng)前板塊趨勢(shì)的啟示。

2018年8月下旬以來(lái)，各地出臺(tái)打壓樓市政策的頻率明顯下降，按揭貸款利率上行的速度明顯放慢。政策偏松的環(huán)境尚未到來(lái)。不過(guò)歷史經(jīng)驗(yàn)表明，從偏緊轉(zhuǎn)向偏松的政策環(huán)境，一般不需要很長(zhǎng)的過(guò)渡期。從偏松轉(zhuǎn)向偏緊的政策環(huán)境，則可能有一個(gè)比較長(zhǎng)的過(guò)渡期。

我們認(rèn)為，中國(guó)平安入股華夏幸福，標(biāo)志著保險(xiǎn)資金入股藍(lán)籌地產(chǎn)公司的又一個(gè)起點(diǎn)。這一輪保險(xiǎn)資金入股和上一輪保險(xiǎn)公司舉牌有巨大不同。

總體來(lái)看，我們認(rèn)為行業(yè)可能處于政策偏緊周期的后半段。

盡管未來(lái)基本面存在下行壓力，但長(zhǎng)線(xiàn)資金的托底，按揭貸款利率見(jiàn)頂，可能都有利于地產(chǎn)股有所表現(xiàn)。我們看好藍(lán)籌地產(chǎn)企業(yè)的反彈，重點(diǎn)推薦招商蛇口、萬(wàn)科A、華夏幸福、中南建設(shè)、龍湖集團(tuán)（H）、中國(guó)金茂（H）等公司。

風(fēng)險(xiǎn)因素：

房地產(chǎn)市場(chǎng)下行過(guò)快，對(duì)企業(yè)盈利能力產(chǎn)生沖擊的風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)政策超預(yù)期從嚴(yán)風(fēng)險(xiǎn)。