大發(fā)地產(chǎn)(06111)演繹中小房企“速度與激情”：今年前4月銷售同比增速近6倍

盡管地產(chǎn)行業(yè)“大魚吃小魚”大勢已定，如今年上半年，TOP30的房企流量金額占比已接近50%，但在行業(yè)集中度持續(xù)增加的同時，不少中小房企仍有機會彎道超車。

智通財經(jīng)APP獲悉，“情景地產(chǎn)”倡導(dǎo)者大發(fā)地產(chǎn)(06111)將于9月28日-10月4日招股，發(fā)行2億股，其中90%為國際發(fā)售，10%為公開發(fā)售，另有不超過15%超額配股權(quán)。每股發(fā)行價3.28港元-4.98港元，每手1000股，預(yù)期10月11日上市。

8月份以來，大發(fā)地產(chǎn)出手不凡，在深耕華東的同時，其全國化版圖不斷擴容。8月8日，大發(fā)競得成都邛崍中心城區(qū)核心地產(chǎn)，地段極優(yōu);8月9日，大發(fā)入主重慶，奪得重慶市高職城地塊;僅僅一個星期后，8月15日，大發(fā)地產(chǎn)又成功競得廣東省清遠英德市優(yōu)質(zhì)地塊。

不管是西南、還是華南，都是一眾品牌房企走向全國的重要跳板，由此大發(fā)開始了“速度與激情”般的國家級黃金城市群布局戰(zhàn)略。

已駛?cè)氚l(fā)展快車道

大發(fā)地產(chǎn)1996年發(fā)跡于溫州，2001年將地產(chǎn)業(yè)務(wù)拓展到上海，并在上海設(shè)立總部，2003年開拓至江蘇省，2008年進入安徽省。由于進入上海時間較早，因此大發(fā)地產(chǎn)經(jīng)常被稱作“上海大發(fā)地產(chǎn)”。

截至2018年6月30日，大發(fā)地產(chǎn)擁有29個多元化的發(fā)展項目，包括24項住宅物業(yè)、4棟商業(yè)綜合樓及1個辦公樓層，總土儲約224萬平方米,遍及上海、江蘇、安徽及浙江等多個省市。

即將擁抱港股資本市場的大發(fā)地產(chǎn)，盡管其2017年的銷售額只有44.77億元人民幣(單位下同)，目前來看此規(guī)模仍屬于三四流房企水平。

但是隨著8月份，大發(fā)地產(chǎn)成功入主西南、華南地區(qū)，其全國化脈絡(luò)越發(fā)清晰：投資升級與深耕策略并舉，彰顯公司高效戰(zhàn)略執(zhí)行能力以及長遠布局韜略。

值得一提的是，積極進軍全國化布局的大發(fā)地產(chǎn)，近來也獲得2018年中國房地產(chǎn)企業(yè)成長性十五強等多項榮譽。

招股書顯示，大發(fā)地產(chǎn)2018年前4月收益同比增加897.2%至8.78億，其實大發(fā)地產(chǎn)的加速度早在2017年就有明顯體現(xiàn)，如該年度收益為45.70億，較2016年7.05億同比增長549%。

2017年銷售額增速同比增長逾5倍，2018年前4月銷售額更是同比增長近6倍，大發(fā)地產(chǎn)近兩年的發(fā)展勢頭，無疑已是中小房企的的奮斗成長史。

回過頭來看，在中小房企打響淘汰賽的2017、2018年期間，相比不少中小房企，大發(fā)確實展現(xiàn)了非凡的戰(zhàn)略及策略選擇能力。

如克而瑞地產(chǎn)研究所數(shù)據(jù)顯示，上半年以來，眾安房產(chǎn)、恒盛地產(chǎn)(00845)、建業(yè)地產(chǎn) (00832)、文一地產(chǎn)均有不同程度的業(yè)績下滑。其中眾安房產(chǎn)2018年上半年未經(jīng)審核的綜合收入約為16.02億元，較2017年同期下降約49.5;期內(nèi)，恒盛地產(chǎn)的總銷售金額為42.25億元，同比下降24.7%。

事實證明，對于香港內(nèi)房股來說，登陸香港資本市場確實是不少房企實現(xiàn)加速路的良機，如旭輝控股(00884)于2012年赴港上市，彼時其合同銷售金額尚不足百億，但是2015年之后便成功突破300億，2016年再破500億，2017年首次突破千億大關(guān)。

若大發(fā)能持續(xù)同比近6倍的增速，完成目標也并無不可能。此外，公司公開表示，爭取2019年做到收購?fù)恋睾蟋F(xiàn)金流量9個月回正。

優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品組合，毛利率增長可期

對比上半年大房企銷售額仍在加速的同時，大發(fā)地產(chǎn)的每一點增長都是在與大房企搶占市場，作為中小房企其并未太大的優(yōu)勢，那么大發(fā)地產(chǎn)的發(fā)力點在哪呢?

在長三角已立足多年的大發(fā)地產(chǎn)，其品牌已逐漸被廣大銷售者認可。

如立足“為生活而創(chuàng)造”的品牌定位，大發(fā)地產(chǎn)旨在為客戶提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)及創(chuàng)造特定生活場景，將業(yè)主生活分為六大情景：“家人漫步”、“兒童探索”、“老少天倫”、“鄰里憩談”、“達人健身”及“友伴同悅”。目前已開創(chuàng)5個產(chǎn)品系列的住宅物業(yè)項目，即凱系列、歐陸系列、融悅系列、雋府系列及現(xiàn)代系列。

招股書顯示，2018年前4月大發(fā)地產(chǎn)毛利率已達到30.1%，銷售費用和管理費用在2017年創(chuàng)出新低，分別為2.1%及2.9%。2017年已交付面積的平均售價由2016年的4613元/平方米增長至2017年的14130元/平方米，同比增幅達206%。

此外，截至2018年前4月，來自大發(fā)融悅?cè)A庭的銷售毛利率高達30.4%，占同期物業(yè)開發(fā)及銷售總收益約86.7%。

截至2018年6月30日，大發(fā)地產(chǎn)物業(yè)權(quán)益經(jīng)仲量聯(lián)行估值為169.9億元。

因此，無論是從大發(fā)的銷售均價增速、還是其較高的土地收購回報率來看，都表明大發(fā)地產(chǎn)精準的市場判斷力及前瞻性，未來毛利率增長可期。

此外，大發(fā)地產(chǎn)多年來穩(wěn)健的運營離不開多元化的項目組合，尤其是在商業(yè)運營方面，成績顯著。

大發(fā)地產(chǎn)的商業(yè)物業(yè)，主要包括南京艾尚天地、上海凱鴻廣場及南京凱鴻雋府配套商業(yè)，這些商業(yè)項目所處地段交通設(shè)施便利且臨近生活區(qū)，能為大發(fā)地產(chǎn)的發(fā)展帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流量。

智通財經(jīng)APP了解到，大發(fā)地產(chǎn)的商業(yè)物業(yè)年度平均出租率維持在80%以上，2015-2017年運營收入分別為6670萬、7370萬、8500萬元。截至2018年4月30日，大發(fā)地產(chǎn)的商業(yè)物業(yè)公允價值已高達25.37億元。

值得一提的是，由于受一家著名美國跨國科技公司的旗艦店開業(yè)的影響，南京艾尚天地的受歡迎程度及價值持續(xù)增加，未來收益將持續(xù)高增長。

由于物業(yè)開發(fā)及銷售收益增加，大發(fā)地產(chǎn)2016、2017年及2018年前4個月的股本回報率分別為1.1%、7.3%及12.3%。

不可否認的是，隨著負債增加，融資渠道收緊，怎樣處理好擴張與融資的關(guān)系似乎正在成為中小房企們不得不深思的問題，因此上市后的大發(fā)地產(chǎn)，或憑借多元化的融資渠道，降低負債水平，成功實現(xiàn)彎道超車。