業(yè)績會實(shí)錄︱雅居樂集團(tuán)(03383)：正在籌備房管基金中，今年目標(biāo)在20-30億左右

8月29日，雅居樂集團(tuán)(03383)在香港召開了業(yè)績發(fā)布會。據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP了解，雅居樂2018年中期業(yè)績，期內(nèi)營業(yè)額242.06元人民幣，同比增8.5%。毛利120.18億元，同比增44.4%。期內(nèi)利潤同比增長85.6%。每股基本盈利0.968元，擬派發(fā)中期股息每股50.0港仙。

該集團(tuán)預(yù)售金額為465.50億元，表現(xiàn)符合預(yù)期，累積預(yù)售建筑面積為355.1萬平方米，預(yù)售均價為每平方米13107元。在售項(xiàng)目共有83個，包括11個全新項(xiàng)目。

物業(yè)發(fā)展的確認(rèn)銷售收入為人民幣225.52億元，較去年同期增加5.7%。物業(yè)管理及酒店?duì)I運(yùn)收入分別較去年同期上升67.5%及8.2%。毛利率及凈利潤率分別為49.6%及17.7%，較去年同期分別上升12.3個百分點(diǎn)及7.4個百分點(diǎn)。

回顧期內(nèi)增添30幅新地塊，預(yù)計(jì)總建筑面積達(dá)557萬平方米，集團(tuán)應(yīng)占權(quán)益預(yù)計(jì)總建筑面積為463萬平方米。于2018年6月30日，于69個城市及地區(qū)(16個城市為新開拓市場)，擁有預(yù)計(jì)總建筑面積達(dá)3540萬平方米的土地儲備。

此外，雅生活(03319)于2018年2月9日成功于香港分拆上市，營業(yè)額為14.06億元，較去年同期上升103.1%。凈利潤及股東應(yīng)占溢利分別較去年同期大幅上升174.0%及196.3%，財(cái)務(wù)表現(xiàn)強(qiáng)勁。

以下是智通財(cái)經(jīng)APP整理雅居樂集團(tuán)的業(yè)績會實(shí)錄：

問：今年很多指標(biāo)達(dá)新高，現(xiàn)在是否處于見頂水平，下半年毛利率是否還可以維持這么高的水平?此外，上半年買了很多地，負(fù)債有所升高，若按照年初預(yù)算，是否意味著年尾負(fù)債率會進(jìn)一步上升?

答：今年全年的毛利率指引會較去年全年毛利率持平或者更好，去年全年大約40%左右，預(yù)測沒有變動。這在行業(yè)來說也算比較高的毛利率。負(fù)債方面，雖然有所提升，但我們主要的幾個財(cái)務(wù)指標(biāo)沒有增加，包括總債和利息比率等。所以雖然負(fù)債增加，但沒有影響整體的財(cái)務(wù)表現(xiàn)。簡單來講，我們還有空間留給負(fù)債增長，預(yù)計(jì)全年大約會維持在85%-90%左右，不會有太大變動。

問：今年的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)項(xiàng)目跨度較大，請問投資產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)的邏輯和優(yōu)勢是什么?另外請問公司跟投計(jì)劃如何?

答：首先，產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)是國家發(fā)展方向，本身也在多元化，公司自身的產(chǎn)業(yè)包括教育、環(huán)保、雅生活等，這些產(chǎn)業(yè)本身可以為產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)起到很好的支撐作用。清水灣項(xiàng)目也在做產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，是多元化的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)的發(fā)展結(jié)合了國家發(fā)展趨勢和我們的自身優(yōu)勢來推動。

其實(shí)，這些小鎮(zhèn)有一個共同的特點(diǎn)。首先，他們都是有文旅元素的。其次，我們發(fā)展“3+3”的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，包括文化旅游、休閑體育等。另外，還會做一些強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的產(chǎn)業(yè)資源，包括智能科技、新能源新材料、及文化娛樂等方面。最終的核心是根據(jù)不同區(qū)域和地方政府的需求，結(jié)合這幾個相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行改變。

問：上半年有50億的銷售，是否代表市場開始好轉(zhuǎn)?公司是否想將多元化產(chǎn)業(yè)作為地產(chǎn)的衍生，是否起到支撐作用?

答：我們的戰(zhàn)略是地產(chǎn)為主，多元發(fā)展。從兩個角度來看：

一是為什么多元化。我們沒有放棄地產(chǎn)有兩個考量，一是要發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，我們布局基本圍繞產(chǎn)業(yè)開展。二是有效分散風(fēng)險(xiǎn)，我們對地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)平衡做了規(guī)劃，未來3-5年能做到30-50%的收入平衡。

二是怎么多元化。我們圍繞主業(yè)多元化，環(huán)保、教育、房管、商業(yè)基本都是圍繞主業(yè)開展。這種模式在多元化發(fā)展戰(zhàn)略中的風(fēng)險(xiǎn)是最低的，選取最穩(wěn)健的做法。另外則是選擇行業(yè)，需要符合國家策略。

問：剛剛提到房管業(yè)務(wù)，不排除會幫合作公司做資本方面融資，甚至成立基金，請問該基金是否在成立過程中，預(yù)計(jì)金額大小如何?房管業(yè)務(wù)是否有發(fā)展目標(biāo)?

答：房管業(yè)務(wù)是我們今年打造的新的增長點(diǎn)，從規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)到售后的閉環(huán)，是一個全新的輕資產(chǎn)運(yùn)作模式。我們已經(jīng)有2各項(xiàng)目在建，簽了3個，5個項(xiàng)目在手。按照這5個項(xiàng)目來看，我們今年的目標(biāo)是確保200億，力爭300億。盈利模式，一是品牌輸出，另一個是團(tuán)隊(duì)的管理。如果項(xiàng)目比較好，銷售沒問題，股權(quán)結(jié)構(gòu)清晰，且融資低的情況下，我們會考慮小額的融資或股權(quán)合作。整體來看，費(fèi)用的收取大概在6-8個點(diǎn)。

基金方面，我們的確有這個打算，也在籌備之中，今年的目標(biāo)大概在20-30個億。會根據(jù)資金的市場情況和發(fā)展要求來配備資金，為房管的發(fā)展提供較強(qiáng)的資金支撐。

問：上半年海南方面有調(diào)控，請問上半年雅居樂在海南的相關(guān)收入是多少?此外雅居樂在云南市場有幾個項(xiàng)目，已經(jīng)拿了幾年，但有90%的土地仍在土儲當(dāng)中，請問是什么原因?

答：今年上半年海南的銷售還是不錯的，約有80億左右的營收額。整個海南島未來的趨勢是比較好的，我們現(xiàn)在在海南的土儲對未來一定是有很大的支撐，也有很大升值空間。

我們在云南的土儲主要在5個地方，分別在西雙版納、騰沖等。其中，騰沖的土地儲備較多，作為我們打造文旅地產(chǎn)的項(xiàng)目之一，就如同璞玉需要慢慢打磨，前幾年需要一些時間。但現(xiàn)在也有很好的機(jī)會，一是基礎(chǔ)打造比較扎實(shí)，呈現(xiàn)的效果非常好，可以說今年形成的爆發(fā)性銷售是一個厚積薄發(fā)的結(jié)果。后期，隨著國家推動全域旅游，結(jié)合云南自身的文化、區(qū)位優(yōu)勢，效果會慢慢體現(xiàn)。西雙版納的儲備量在1-2年內(nèi)可開發(fā)完成。

問：公司財(cái)務(wù)中境外的借貸比例是37.7%，請問最近的匯率問題是否會使得公司的利率成本增加?大家認(rèn)為下半年房地產(chǎn)融資會較為收緊，請問公司對接下來的融資有何看法?

答：今年在融資方面，特別是境外融資，已經(jīng)提前完成了?，F(xiàn)在占比在37.7%左右，匯率波動會有一些影響，我們會積極做一些對沖的安排，沒有對財(cái)務(wù)上造成很大的影響。