業(yè)績會實錄|站在中期凈利近乎翻倍高點，碧桂園(02007)主動控速

8月21日，碧桂園(02007)在公告了中期亮麗業(yè)績之時，也表示要“提質(zhì)控速”。

當(dāng)天午間，碧桂園發(fā)布了2018年中期業(yè)績公告，隨后，碧桂園董事局主席楊國強(qiáng)發(fā)布了一封以“行穩(wěn)致遠(yuǎn)”為題的致投資者信，其中不僅提到碧桂園將從過往事故中深刻反省，以“零傷亡”作為企業(yè)追求的長期目標(biāo)，同時也表示“寧可放慢一些發(fā)展速度，追根溯源地全面提升公司管理水平。

在碧桂園當(dāng)天下午于香港召開的業(yè)績會上，公司管理層也反復(fù)強(qiáng)調(diào)要“提質(zhì)控速”，即下半年將安全和質(zhì)量放在第一位，放慢發(fā)展速度。

（從左至右：碧桂園副總裁程光煜、總裁及執(zhí)行董事莫斌、首席財務(wù)官伍碧君、財務(wù)資金中心副總經(jīng)理左瑩）

此外，智通財經(jīng)APP在業(yè)績會現(xiàn)場了解到，上半年，碧桂園的合同銷售額約4124.9億元人民幣（單位下同），去化率達(dá)70%，銷售樓款現(xiàn)金回籠約3360.2億元，同比增長52.4%，銷售回款率達(dá)81.46%，凈經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)第三年為正。

值得一提的是，截至6月30日，碧桂園位于中國內(nèi)地的土地儲備達(dá)3.64億平方米，其中未售土地儲備的對應(yīng)貨值約為2.81萬億元，另有基本鎖定，但尚未簽約的潛在土地儲備約1.86萬億元，土地儲備量豐富。

按照管理層的介紹，從現(xiàn)在開始的未來6個月，公司的可售貨值達(dá)7000億。另外，截至6月30日，碧桂園賬上還有預(yù)收賬款4694.94億，以及3511.86億貿(mào)易及其他應(yīng)收款，合計已售未結(jié)轉(zhuǎn)資源超過7000億，這提前鎖定了公司未來兩三年的業(yè)績提升空間。

各項盈利指標(biāo)增長顯著

根據(jù)業(yè)績公告顯示，2018年上半年，碧桂園的業(yè)績繼續(xù)穩(wěn)健增長。其中，收入約為1318.9億元，同比增長69.7%；毛利約349.7億元，同比增長104.6%；凈利潤約為163.2億元，同比增長94.9%；股東應(yīng)占利潤約為129.4億元，同比增長72.5%；股東應(yīng)占核心凈利潤達(dá)129.5億元，同比增長80.2%；基本每股盈利為60.03分，同比增長71.8%。

另外，董事會宣布派發(fā)中期股息每股人民幣18.52分，同比增長77.4%，半年派息總額占核心凈利潤總額的31.0%。

數(shù)據(jù)顯示，碧桂園毛利率和凈利率在2016年、2017年穩(wěn)步回升，在2018年中期分別達(dá)到26.5%和12.4%。

手上現(xiàn)金充裕

在當(dāng)前樓市調(diào)控政策未見松綁，融資趨緊之下，房企發(fā)展“現(xiàn)金為王”。

智通財經(jīng)APP了解到，上半年，碧桂園融資活動中的現(xiàn)金流量凈流入630.8億，投資活動的現(xiàn)金凈流出69.7億。

截至6月30日，碧桂園賬面擁有可動用現(xiàn)金余額2099.1億，占總資產(chǎn)比例15%。此外，該公司仍有2813.9億未動用銀行授信。

數(shù)據(jù)顯示，上半年，碧桂園新獲取項目530個，涉及地價支出2242億，預(yù)期建筑面積8478萬平方米；其中權(quán)益內(nèi)預(yù)期建筑面積為6008萬平方米，總代價1434億，平均地價為2387元/平方米。

凈借貸比率維持較低水平

從影響房企估值的幾個關(guān)鍵因素來看，房企的負(fù)債是其中之一。作為資金密集型行業(yè)，房企在規(guī)模發(fā)展路上，往往也背負(fù)高負(fù)債，負(fù)債率居高不下。

反觀碧桂園，上半年，碧桂園的銷售規(guī)模繼續(xù)保持高速增長，不過在負(fù)債比率上依然保持較低水平。

數(shù)據(jù)顯示，上半年，碧桂園凈借貸比率為59.0%；加權(quán)平均借貸成本為5.81%。據(jù)了解，碧桂園已連續(xù)11年保持凈借貸比率低于70%。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，2017年主要上市房企（A股、H股和其它）加權(quán)平均凈借貸比率上升為91.09%，較2016年增加了16.19個百分點，行業(yè)平均借貸比率呈上升趨勢。

另外，截至6月30日，碧桂園有息負(fù)債2939.21億（含銀行及其他借款、優(yōu)先票據(jù)、公司債券和可轉(zhuǎn)股債券），其中一年以內(nèi)短期債務(wù)及長期債務(wù)當(dāng)期部分僅為1081.04億，占比36.78%，遠(yuǎn)低于可動用現(xiàn)金余額2099.1億，其余63.22%為長期債務(wù)。公司短期償債資金壓力不大。 

從碧桂園的債務(wù)結(jié)構(gòu)來看，公司美元債務(wù)約為537億，占集團(tuán)債務(wù)總額的18%。碧桂園相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，為降低匯率變動的風(fēng)險敞口，公司已采取多種套保措施鎖定匯兌風(fēng)險敞口。

以下為業(yè)績會問答實錄

提問：一、今年上半年業(yè)績挺不錯，規(guī)模、銷量、利潤率都有一定的增長，前7個月的銷量接近了去年全年，今年下半年和全年銷售計劃和預(yù)期是怎樣的？二、下半年如果保持這樣的節(jié)奏，銷量破8000億問題不大，是否會調(diào)整全年的銷售計劃？

莫斌：公司上半年的業(yè)績剛剛做了公布，雖然年初的時候，沒有對外公布銷售目標(biāo)，但是內(nèi)部有一些目標(biāo)分解。我們將安全和質(zhì)量放在第一位的時候，主席定的主基調(diào)是行穩(wěn)致遠(yuǎn)，騰出時間做好管控，這是相對自己而言，通過同仁的共同努力，下半年保證安全和質(zhì)量的情況下，仍然會給投資者和關(guān)心關(guān)注碧桂園的所有社會人士滿意的答卷。    

提問：一、碧桂園最近有提質(zhì)控速，是否受最近的事故的影響？二、長租公寓在一二線城市增長的比較快，碧桂園布局長租公寓，有怎樣的看法，今后租金定價有怎樣的計劃？

莫斌：主席在中期報告專門強(qiáng)調(diào)了提質(zhì)控速，定出將零傷亡作為公司未來追求的長期目標(biāo)，將安全第一，以人為本的安全文化理念落實到每一位員工的思想和行動里面，下半年的重點工作以此為前提做好我們的工作。提質(zhì)控速是保證碧桂園有質(zhì)量的發(fā)展，寧可發(fā)展的慢一點，也要發(fā)展的穩(wěn)一點，進(jìn)入平穩(wěn)健康持續(xù)發(fā)展的態(tài)勢。剛才我也說了，我們是有計劃，有措施做這項工作，在PPT和主席的中期報告中都做了介紹，我相信通過這些努力，碧桂園的發(fā)展會越來越好。

程光煜：無論是銷售還是租賃，都堅持民生地產(chǎn)的理念，我們在長租公寓的租賃定價上考慮民生地產(chǎn)的理念，符合租客支付的能力，隨行就市。從已經(jīng)開業(yè)的2000多間公寓出租的情況，達(dá)到三個月租期率91%左右，因此說明我們的定價比較貼近市場的需求。

提問：一、PPT中提到了提質(zhì)控速，管控方面請多描述一些，如果真的這樣做的話，這些方面的花費是否會多一些，是否有初步的估算，如何搞得更好？二、PPT中講到機(jī)器人的事情，打算投資多少？跟業(yè)務(wù)的配合是怎樣，是否可以多一點描述？

莫斌：我們將安全和質(zhì)量放在第一位的時候，必然有一定的投入。公司上下一致認(rèn)為安全的投入，沒有當(dāng)做成本的增加，而是當(dāng)成投資。任何的企業(yè)，長遠(yuǎn)健康發(fā)展，必須把安全放在第一位，因為生命是無價的，因此要敬畏生命，這樣的投資，這樣的投入，企業(yè)才可以持續(xù)健康的發(fā)展，因此我們認(rèn)為投入是值得的，也是應(yīng)該做的，我相信有能力做得好，尤其是作為行業(yè)的龍頭企業(yè)，要肩負(fù)這樣的責(zé)任，真正的將各項管控做到極致，這就是我們的出發(fā)點。

機(jī)器人的投入已經(jīng)開始，并且沒有量化的計劃，例如每年投多少以及怎么做。我們要將機(jī)器人的生產(chǎn)，包括核心技術(shù)的研發(fā)，成為機(jī)器人業(yè)務(wù)的核心競爭力，跟房地產(chǎn)應(yīng)用場景是直接關(guān)聯(lián)的。例如建筑機(jī)器人、裝修機(jī)器人，包括給業(yè)主服務(wù)的機(jī)器人，以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的機(jī)器人，這個空間是很大的。碧桂園做機(jī)器人最大的特點是有應(yīng)用場景，帶訂單做機(jī)器人的，因此公司未來的發(fā)展是有很大的價值空間。就像物業(yè)服務(wù)一樣，分拆上市后，大家非常的認(rèn)同。在我們的產(chǎn)業(yè)鏈上，挖掘更多的產(chǎn)業(yè)，回饋社會，回饋股東和投資者。

提問：一、金融資產(chǎn)是怎樣的，投資是增值還是虧損？二、最近的安全事故，對于受害人有做出怎樣的賠償？三、派息政策是怎樣安排的？

伍碧君：這其實是資金的安排，有多少是理財，這是正常的變動，沒有異常。

程光煜：關(guān)于傷亡工友賠付的情況下，在政府的指導(dǎo)下，做好了后續(xù)的安置工作，相關(guān)具體的數(shù)據(jù)是保密的，這里不便公開。

伍碧君：派息政策不會改變，還是按照31%的比例。

提問：一、公司去年的銷售回款達(dá)到了90%，從今年上半年的數(shù)據(jù)來看，回款率有了變化，請問具體的原因，預(yù)計全年的銷售回款達(dá)到怎樣的水平？二、今年下半年三四線城市沒有之前那么好的表現(xiàn)，管理層如何判斷？上半年公司拿地三四線居多，未來拿地的策略是否會有所改變？

伍碧君：今年國內(nèi)房地產(chǎn)按揭的政策跟去年相比有比較大的變化，導(dǎo)致了回款率的下降，全年還是有信心維持在80%以上的回款率。

莫斌：公司拿地的策略，一、二、三、四線是均衡布局，三四線是主戰(zhàn)場，所有的拿地都是精準(zhǔn)覆蓋，所有拿的土地，都是按照當(dāng)?shù)卣南迌r反推土地成本，確保每一塊地相對來說都是優(yōu)質(zhì)的土地。未來的話，根據(jù)市場情況的變化，決定拿地的速度和規(guī)模。

提問：融資環(huán)境上半年是非常的嚴(yán)峻，下半年有不同的聲音，有的說繼續(xù)收緊，有的說有所放松，碧桂園的融資是困難還是怎樣，對下半年的預(yù)判是怎樣的？二、公司說放緩開發(fā)的步伐，下半年拿地是否會放緩？今后的開發(fā)周期是否會相應(yīng)的延長？

伍碧君：融資環(huán)境大家都清楚，現(xiàn)在中央對于流入房地產(chǎn)的資金一直在減少或者是控制。碧桂園的現(xiàn)金安排得比較合理，但是這個問題對我們沒有造成太大的困擾。有些人說下半年資金放寬，但是我們認(rèn)為目前政策對房地產(chǎn)沒有變化的。

莫斌：放緩發(fā)展的速度，投資上有策略的調(diào)整，會更加的精準(zhǔn)，每一塊土地更加的慎重，怎么樣做一個成一個，按照這一目標(biāo)實施。聚焦于現(xiàn)有項目的運營，聚焦現(xiàn)有和土地儲備進(jìn)行調(diào)整。所有的調(diào)整，讓我們有更多的空間抓好內(nèi)部每個環(huán)節(jié)的管控，特別是將安全質(zhì)量放在首位。我相信通過一系列的舉措，公司會越來越好。我們的開發(fā)節(jié)奏，全周期的開發(fā)速度是差不多的，17—21個月交樓；開盤的節(jié)奏是將質(zhì)量放在第一位的前提下，我們做好開盤速度的掌控，這就是下半年具體開發(fā)的方向。

提問：長租公寓來說，6月底手上有2.4萬個單位，現(xiàn)在的數(shù)目是多少，短期和中長期的目標(biāo)大概是多少，對于開了項目三個月內(nèi)達(dá)到91%出租率，是否滿意，未來是否有提高的空間？

程光煜：長租公寓一般以月作為統(tǒng)計，截止到7月底，已經(jīng)超過3萬間了，速度按照既定的計劃合理的推進(jìn)。階段性不會制定房間數(shù)的目標(biāo)，例如2018年內(nèi)到底是多少間，不會制定這樣的目標(biāo)。91%是已經(jīng)開業(yè)滿3個月的承租狀況，內(nèi)部評估還是滿意的，滿足經(jīng)營需求的。

提問：一、海外開發(fā)房產(chǎn)的計劃目前有一些變化，內(nèi)地房企開發(fā)進(jìn)度有所放緩，目前的布局是怎樣的，是否有收縮的行動？二、你們說放緩發(fā)展的速度，具體體現(xiàn)在哪些方面，要達(dá)到多少的量化標(biāo)準(zhǔn)，才能達(dá)到現(xiàn)在所說的零傷亡的程度，比現(xiàn)在的發(fā)展速度放緩1/3還是2/3，是否有量化的標(biāo)準(zhǔn)？

莫斌：放緩發(fā)展速度是相對于自己，自己有所調(diào)整，不是說有量化的指標(biāo)，而是根據(jù)每個項目如何確保質(zhì)量和安全的前提下，以怎樣的節(jié)奏發(fā)展，按照這樣的速度，做好放緩速度的發(fā)展，所以是按照這樣的安排來做的。